深圳認房不認貸才是樓市風向標

上周五吧，我記得我還在上班的地鐵上就刷到那條三部委發(fā)文推進認房不認貸的聯(lián)合發(fā)布，上次三部委聯(lián)合發(fā)布還是 2015 年 3 月 30 號的稅收與房貸新政

不過文中一句供城市自主選用讓人瞬間冷靜

這之后重慶官宣、早之前 8 月初的時候鄭州就已經(jīng)實施認房不認貸

(資料圖片)

這之間還夾雜著嘉興全國首個同時放開限購、限售這樣的流彈

看著子彈飛了五天直到昨天上午，又在一個上班的地鐵上，廣州官宣了

沒想到當天另一個一線城市深圳也官宣跟進

同一天兩個一線城市同時官宣，尤其還有深圳這樣的城市

嗯是時候跟大家分享一些認房不認貸的細節(jié)了

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直到深圳放開，才是那個風向

今年關(guān)于認房不認貸這件事其實上半年就在一些大型論壇上有專家吹個風

到這個 7 月的 7 · 24 前后的政策發(fā)文中才正式看到

所以認房不認貸從政策層面并不陌生

加上鄭州 8 月就跳出來率先實施

以及三部委發(fā)文之后重慶的跟進

再才是我們昨天看到的廣州、深圳

也直到深圳官宣實施的時候，認房不認貸這件事才算到了一個關(guān)鍵節(jié)點

為什么這么說

首先我們還是老老實實跟各位分享下政策具體在說什么

無論廣州還是深圳他們發(fā)文都是同一段內(nèi)容

就是 8 月 25 日三部委的這段發(fā)文

——居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策

各位得空可以翻下，這段內(nèi)容廣州、深圳幾乎是復制粘貼過去的

這里面各位只要抓住一個關(guān)鍵詞

認房

而且認的是本地的房子

我們就從這點出發(fā)，有房那怎么樣都算二套

但沒房的話，無論是否有過貸款記錄、無論還清還是沒還清，都算首套

廣州、深圳兩地的盆友給我簡單粗暴總結(jié)了下，廣州政策就是

有房貸記錄，3 成首付 --> 廣州有房在供，5 成首付 --> 外地有多套物業(yè)在供，3 成首付

深圳總結(jié)的更快

深圳有房 + 貸款還清 = 二套房 --> 深圳有房 + 貸款沒還清 = 二套房

深圳沒房或賣掉 + 貸款還清 = 首套房，三成 --> 深圳沒房或賣掉 + 外地貸款沒還清 = 首套房三成

所以廣深認房不認貸主要利于兩種人

第一就是本地無房、外地有房貸的；第二就是本地賣一買一的改善人群

具體什么效果呢，拿廣州來說

按廣州江灣 · 和樾一套 900 萬房子計算

對于外來人口更多的深圳而言，這里的市場更加看重第一條

外地有房、深圳首次置業(yè)的剛需客，還有深圳本地置換客，名下無房，就可以買二套或者置換

深圳的中介盆友舉例說，如果你在龍崗或者坪山這樣的邊緣區(qū)域賣掉一套房，手里可能也就多個 100-200 萬，這時候你想去前海買一套，首付至少在 600-700 萬，那新政一出，你只要首付 300 多萬

這就是政策真真實實落地場景

別忘了深圳還有疊加政策哦

今年 5 月開始的指導價取消，所以這條政策對深圳影響可能比較大

如果講說廣州撕開了那個口子、那么深圳放開才是那個真正的節(jié)點

這句話什么意思

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那深圳放開意味什么

如何跟大家形容深圳這座城市在地產(chǎn)人心中的位置呢

為什么聽到講說深圳開始放開認房不認貸會是一個不能放過的節(jié)點

因為對于地產(chǎn)人來說，深圳這個城市太過特別

這是一個 ... 容易瘋狂的城市

我到現(xiàn)在都記得多年前朋友圈里關(guān)于深圳某項目排隊搶房的畫面

15000 多人認籌，9000 多位經(jīng)過篩選的購房者搶購 1100 多套房，硬是把千萬房產(chǎn)買出了純剛需體感

結(jié)果沒出三天新華社怒發(fā)長文針對深圳萬人搶房事件進行點評

沒多久又傳出退房潮，因為監(jiān)管部門在查首付來源

而萬人搶房事件只是深圳過去多年樓市的一個縮影

作為經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，一線城市的身位加持，深圳樓市的瘋狂被我和我的地產(chǎn)同行們一直見證

我一直相信行業(yè)是有土壤的

我所認識的深圳地產(chǎn)媒體同行業(yè)都是 2016 年前后加的微信

所以這是一個容易瘋狂的城市

也正因為如此這也是這兩年對樓市管控最嚴苛的城市

樓市的瘋狂直接催生出了史上最嚴厲樓市調(diào)控

聞所未聞的二手指導價出來之后，全市兩千多個小區(qū)的價格瞬間冰凍

還記得那年深圳中介朋友發(fā)在朋友圈買房送家具的段子

往后的深圳二手成交，原本月均 4000-5000 套的成交直接砍半

2000 多套月均成交在深圳二手市場持續(xù)了好幾年，中介有如涸轍之鮒每天張著嘴阿巴阿巴

所以這是一個容易瘋狂、也容易被打的孩子

也正因為如此，深圳樓市給人最大的印象就是

小心翼翼

一直以來嘗鮮的深圳在政策、金融方面一如既往的嘗鮮，什么離岸金融、獨立立法權(quán)一直不絕于耳

但樓市對不起，提都不要提

所以當我看到緊跟廣州發(fā)文的當天，深圳也發(fā)文的時候，這就是一個值得記錄值得跟各位分享的節(jié)點

并且深圳是正式發(fā)文哦

廣州等城市正式發(fā)文，都沒深圳正式發(fā)文金貴

今年 5 月開始，深圳的銀行小伙伴跳出來說，限制二手成交的指導價在實操層面基本取消

深圳的中介盆友也跑來私信我說指導價有松動：現(xiàn)在可以按照正常成交價來了

就這

深圳都沒官方吐露一個字

所以今天認房不認貸官方文件一出來，這態(tài)度之鮮明、力度之深淺，各位可以小酌一二

所以從深圳開始，認房不認貸這件事才變的不一樣

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而且這兩個城市對這個政策消化還不太一樣

廣州地產(chǎn)盆友跟我說，他們團隊收到消息第一時間就做了政策培訓

深圳的中介昨天開始接到的電話咨詢、線下咨詢也開始變多

而且身份都很明確，基本都是外地有房想買在本地的剛需

還有就是家里有置換需求的

對應(yīng)的我問說現(xiàn)在房東是不是開始按耐不住了

中介幾乎第一時間否定，雖然是利好，但大家都苦太久

現(xiàn)在能把手里的房子趕緊走掉就已經(jīng)很好了

相比較來說雖然認房不認貸對廣州、深圳的影響似乎是兩個方向

對廣州而言本地置換客戶對這次的政策非常感冒，這關(guān)乎到家庭資產(chǎn)置換的窗口期

對深圳而言本地置換是一部分，但這也是一個大量外來人口的城市

所以外地有過購房記錄、深圳本地無房的剛需就成了這次認房不認貸的主要作用方向

而且別忘了今天是 8 月 31 日

這個時間點后面就是樓市過去的金九銀十，卡在這個時間點宣布認房不認貸，其實也是一種節(jié)奏的利好

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最后雖然想說的是今年的樓市調(diào)控從 8 月底開始來真的了

但聽再多解讀，各位都不如相信兩件事

第一就是你的真實需求，你有真實的購房需求，無論剛需還是置換，那么這就是永不過時的窗口期，如果沒有，那就關(guān)掉那些所謂的專家解讀

第二就是相信你的錢，用腳投票、用錢投票的時機和對象，永遠都是值得相信的，所以政策是政策，帶著你的需求出去看盤，可能你更知道自己需要什么