天天即時：夏磊：商品房銷售降溫，房地產如何破局？

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2023年開年，由于疫情期間積壓需求釋放，市場短暫出現小陽春，但市場回暖基礎較弱，4、5月商品房銷售有所降溫。供應端總量收縮、結構錯配，需求端預期下行、購買受限，房地產該如何破局？夏磊

目前供應端總量收縮，結構性問題突出。當下，市場有效供應不足，新房供應量下降。在結構性問題上，區位、戶型、品質上供需出現錯位。區位方面，購房者回歸理性，更注重通勤時間等居住功能屬性，需求逐步向核心區回流，而土地供應郊區化難以有效匹配購房者需求。戶型方面，住宅同質化現象、住房品質的進一步降低也都難以滿足當前的購房需求。

需求端購房回歸理性，改善性需求成為主力。受城鎮化、人口遷移、消費升級、改善需求增加等影響，中國中長期新增住房需求充足。且中國已基本告別住房短缺，購房回歸理性。購房需求向改善購房發展，改善群體成交成為主流。新需求群體的出現為產品提出新要求，大量置換需求等待釋放，但目前市場缺乏可匹配產品。同時，現存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預期也亟待改善。

房地產破局需要供需兩端齊發力。從供應端來看，企業與政策需同時優化。企業方面，一要加快轉型升級腳步。根據市場需求優化產品結構，在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質，以高品質打動持幣觀望客群。二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業項目，國央企、金融機構以及優質民企應承擔起社會責任，以收并購形式拆分、盤活存量項目，為市場供應提供補給。針對開發周期長的存量資產，可引入專業團隊，將項目從投資、開發、運營三個維度分離，具有開發經驗的企業可通過代建方式與國資平臺公司合作，加快項目開發速度，企業以輕資產方式運作盤活土地，達成雙贏。

政策方面，一是提升土地供應質量以帶動土地成交。調整新增的供應土地區位結構，增加核心區及優質土地供應占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群對住房回歸核心區的需求。二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。對于一線及熱點城市，對依然存在因限價而倒掛的項目，應鼓勵企業推進取證，加快推售。對于無倒掛市場平穩的二線三線城市，應以銷定產，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區間。對于庫存較高的三四線城市，應控制土地供應量，維持市場穩定。三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。四是通過商辦用地調規等方式增加住宅供應。

需求端來看，一是擴大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。二是放松需求限制。因城施策，根據不同城市現狀，優化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：

一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間。限購方面，分區域優化政策，放松非熱點區域限購限制。優化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續繳納社保年限。限貸方面，優化首套房認定標準，適當降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結合市場實際房價，優化調整普宅非普宅的認定標準。

二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。限購方面，優化非戶籍人口買房限購政策，降低連續繳納社保年限；擴圍城市不限購區域；優化限購具體細節，如二手房不限購、144㎡以上改善住宅不限購等。限貸方面，二線城市首套房認定標準多數已優化，未來可進一步下調利率、降低首付。

三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱或已能出盡出。未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住房建設出發。一是金融端，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供支持，如鼓勵金融機構支持企業發行用于保障性租賃住房建設的債券，創新相關的信貸產品。二是稅收端，鼓勵企業參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業提供優惠稅收政策。三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運營管理市場房源轉化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩定房價。(夏磊SAC編號：S0350521090004)