正在征集！武漢擬定房產新規

近日，武漢市住房保障和房屋管理局

發布了市房管局

(相關資料圖)

關于征求《武漢市新建商品房預售資金

監管實施細則（征求意見稿）》

（以下簡稱《辦法》）

意見的公告

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在我市行政區域內預售的新建商品房項目，其新建商品房預售資金的收存、使用及監督管理，應當按照《辦法》及本實施細則規定，接受新建商品房預售資金監管。

本細則所稱新建商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將其開發的新建商品房在完成不動產首次登記前進行銷售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

確定全市統一的監管額度核算標準

主管部門委托武漢市建設工程造價管理協會根據本市工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，確定全市統一的監管額度核算標準。主管部門對監管額度核算標 準實行動態管理，原則上每三年公告一次。

監管額度=監管額度核算標準×預售許可范圍內的規劃建筑面積×信用系數。

監管額度與開發企業信用綜合評價掛鉤，按照企業信用等級實施差別化管理。監管機構以主管部門記錄的開發企業信用信息為依據確定信用系數，開發企業簽定三方協議前 12 個月，無信用扣分記錄的，信用系數為 0.8；累計信用扣分不超過 10 分（含 10 分）的，信用系數為 0.9；開發企業首次預售的、信用累計扣分超過 10 分的，信用系數為 1.0。

開發企業監管賬戶名稱、賬號信息應標明

監管賬戶名稱、賬號信息應在商品房預售許可證、 商品房買賣合同、按揭貸款合同上載明，并于商品房銷售現場顯著位置以及主管部門門戶網站進行公示。

開發企業開立監管賬戶后，6 個月未簽訂三方協議的，監管機構應當將該賬戶標記為無效戶并通過電子信息告知監管銀行，開發企業申請注銷無效賬戶的，監管銀行應按非監管賬戶的管理要求注銷賬戶。

監管機構、監管銀行

及開發企業應簽訂三方協議

監管機構、監管銀行及開發企業通過簽訂三方協議，明確三方責任。

購房人交存的定金等

應當全部直接交存至監管賬戶

開發企業應當將監管賬戶作為預售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監管賬戶作為房價款收款賬戶。 購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價款應當全部直接交存至監管賬戶。

監管額度內預售資金

應專款專用

監管額度內預售資金是監管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金。

監管額度內預售資金應專款專用，必須用于本項目工程建設，包括項目建設必需的建筑材料款、設備款、施工進度款、監理費、不可預見費等相關支出，不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、稅金、支付營銷費用及開發企業員工工資等。

監管額度外預售資金可由開發企業提取使用。開發企業使用監管額度外預售資金，應當優先繳納相關稅金、償還開發貸款。

退房退款優先使用

監管額度外預售資金支付

開發企業與購房人解除預簽約且定金已交存至監管賬戶的，開發企業應通過監管系統上傳退款協議申請定金退款，監管機構核實退款申請與退款協議約定一致的，通過監管系統將同意退款的電子信息發送至監管銀行，監管銀行應在2個工作日內按照電子信息的內容完成資金劃轉手續。

房價款存入監管賬戶、且商品房買賣合同網簽備案信息已注銷的，開發企業可在監管系統申請退房退款。

退房退款優先使用監管額度外預售資金支付，額度外資金不足的，可申請使用額度內資金。退房退款后導致監管額度內預售資金不足的，后續房價款應補足監管額度內預售資金。

開發企業應通過監管系統提交退房退款申請，監管機構自受理之日起3個工作日內完成審核，審核通過的，通過監管系統向監管銀行發送同意退款的電子信息。監管銀行應在2個工作日內按照電子信息辦理資金劃轉手續。

開發企業完成不動產首次登記后

才能申請解除監管賬戶的監管

在解除監管方面，開發企業完成不動產首次登記的，應及時申請解除監管賬戶的監管。房企要完成交房辦證后，才可以解除監管。

在違規違約行為處置方面，開發企業有下列行為之一的，監管機構責令限期整改并將違規違約線索轉主管部門處置，整改期間可按照三方協議的約定暫停其監管額度內預售資金使用。逾期不改的，監管機構可視情況提請主管部門處理，主管部門可采取暫停商品房預售、信用扣分并記入房地產開發企業信用檔案，向社會公示等：

1.未按照規定將商品房預售資金全部直接存入監管賬戶的；

2.未按照規定使用監管額度內預售資金的；

3.未按照規定提供真實的申請資料辦理新建商品房預售資金監管相關手續的；

4.監管額度內預售資金被集團公司抽調的。

合作銀行或監管銀行存在以下行為之一的，監管機構將約談涉事合作銀行、責令限期整改，并視整改情況將其違規違約線索提請主管部門移交銀行監管部門，由銀行監管部門依法依規處理。合作銀行完成整改之前，監管機構應暫停該行新增監管賬戶開戶權限；合作銀行未完成整改的或多次發生以下情形的，監管機構可提請主管部門按照合作協議約定在一定時間內與其取消合作關系。合作銀行應根據主管部門處理結果及時調整監管銀行名錄庫。

1.未按照本規定及時將按揭貸款直接發放至監管賬戶的、 未及時撥付監管額度內預售資金的、擅自扣劃監管賬戶內資金的；

2.未按照本規定或者協議約定及時達到信息系統共享標準的，或共享數據不準確、不及時、不全面的；

3.未按照本規定或者合作協議的約定，履行對監管銀行的監督管理職責的；

4.通過加設印章、增設其他機構的審批流程擅自限制開發企業使用監管額度內預售資金的。

開發企業作為商品房建設主體，應當承擔由于盲目投資、非法集資、違法違規經營、挪用預售資金引發的工程項目爛尾、違規交房、逾期交房等產生的經濟、法律責任。施工單位、材料及設備供應單位、監理單位等出具虛假資料協助開發企業套取監管額度內預售資金的應承擔相應經濟、法律責任。

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