2月居民中長期貸款15年來首現負增長，房地產調控將如何發力？

與2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融數據不及預期，居民中長期貸款成主要拖累。

業內人士普遍分析，居民中長期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足，地產行業形勢依舊嚴峻；另一方面也說明，當前的房地產政策繼續放松的預期進一步升溫，月內降準概率增加。

對比歷史上多次地產調控周期，此輪調控效果短期內不及預期，與當前周期面臨的幾個特殊因素不無關系。有地產研究人士對記者表示，當前房企走出債務危機“重整旗鼓”與銷售端回暖已互成“必要條件”。中信證券首席經濟學家明明預測，未來在“房住不炒”原則下，必然還有更多政策和舉措提振居民購房信心，盡力扭轉當前形勢，房地產的宏觀指標有望在今年二季度和下半年陸續出現拐點，需求端也將隨之改善。

2月信貸數據釋放什么信號？

央行3月11日發布的金融統計數據報告顯示，相比超預期好轉的1月，數據在2022年2月明顯反轉，總量及結構均低于預期。其中信貸方面，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元（同比減少4790億元），代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元（同比減少4572億元）成為主要拖累。

值得注意的是，這是居民中長期貸款自2007年有統計以來首次出現負增長。此前1月份，雖然該項數據延續了兩個月的同比少增，但仍然實現新增7424億元。機構普遍分析，這再次反映2月房地產市場銷售遇冷，居民購房意愿較弱。此前克而瑞統計數據顯示，2月百強房企實現銷售操盤金額為4015.8億元，環比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

“本次居民貸款回落主要體現在中長貸首次負增長，而居民中長貸的重要部分是房地產按揭貸款，這從側面說明，當前房地產的形勢較為嚴峻。”對于2月居民中長期貸款數據回落，明明對記者表示，銀行放貸一般滯后于地產銷售，而地產單月銷售面積增速從去年三季度開始進入負增長，因此去年12月居民中長貸同比少增的問題延續至今。

去年四季度以來，監管鼓勵并購、引導房貸成本[5年期以上LPR（貸款市場報價利率）]下降，各地因城施策的舉措層出不窮。據申萬宏源統計，至今已有至少55個城市推出房貸利率（上浮加點）降低、首付比例下調等鼓勵政策，最近鄭州更是率先重啟了去庫存“利器”——棚改貨幣化安置。

中泰證券研究所地產負責人陳立認為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導致的貸款利率下行，是結果而非驅動因素。可以印證的是，2021年10月按揭貸款投放力度改善后，個人該按揭貸款增速出現了短暫的反彈，但定金及預收款的增速卻持續向下。

這輪調控有何不同？

居民的購房意愿為何依舊偏弱？紅塔證券研究所所長李奇霖團隊分析，主要原因在于居民對房企交付期房不信任，對可能出臺的房地產稅存在擔憂。中國銀行研究院資深經濟學家周景彤認為，政策效果當前在不同城市間分化較大，除了政策時滯外，也與市場預期轉變需要時間有關。

從調控手段來看，供給端包括土地供給調節、房地產資金來源與融資渠道、限價和限售及保障性住房供應，但往往效果有限；需求端按照力度由強到弱分別是：首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環節稅費等。但從數據來看，見效時間也因階段不同而長短不一。

對于當前的調控周期，長江證券首席經濟學家伍戈分析認為，去年開發貸的回落時點明顯早于購房者的銷售回款，已經說明此輪地產收縮不同于傳統需求端調控的結果，而是來自供給端的約束。

這也決定了調控的困難和效果有所不同。陳立認為，經過較長時間的去庫存和房企周轉模式的變化，庫存不再投資過剩是此輪房地產周期與歷史的本質性差別。“這一輪最大的難題在于三四線城市的房地產需求已經在上一輪棚改貨幣化過程中比較嚴重的透支了，三四線需求不足，土地財政收入下降，地方財力緊張。而一二線城市則是供給不足，面臨房價上漲的風險。”明明對記者表示。周景彤也認為，由于我國城鎮化速度放緩、人均住房面積已接近發達國家水平、人口老齡少子化提前且加速到來等，房地產業正在由賣方市場向買房市場轉變，由增量市場向存量市場轉變。

對于此輪調控周期，綜合歷史經驗和當前環境，華安證券預測不會短于6個月，最長大概率不超過12個月。以此計算，此輪調控最快在4月結束，最慢會持續到年底。

房地產宏觀指標或在二季度出現拐點

數據走弱的同時，市場預期未來或有更強有力的支持政策陸續出臺。

此前安信證券統計數據顯示，2022年全年共有6806.2億元地產債到期，其中前三季度到期壓力明顯較大。近日穆迪也在一份報告中提示，融資渠道緊張及龐大的再融資需求將加大中國房地產開發商的流動性壓力，并導致2022年年內違約數量增加。2022年底之前，國內B1或以下評級開發商共有約240億美元的債券到期。

一位常年研究地產行業的機構人士對記者表示，房企“重整旗鼓”和居民恢復購房信心已經互成“必要條件”。當前，開發商國內融資環境在改善，地產項目收并購也在逐步推進，但房企擺脫困境的主要支撐仍來自經營性現金流。陳立認為，要進一步扭轉房地產市場需求下行，可以考慮適當進一步引導LPR長端利率下行，通過按揭利率的主動性降低，對沖購房需求預期的下行。

明明也認為，需求端的回暖關鍵在于市場信心的改善，當前居民對房價預期不佳，購房觀望情緒濃，加上房地產融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經營壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來，政策必然還會通過各種舉措來提振居民購房信心，盡力扭轉當前的局勢，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）的原則不會改變。結合政府工作報告最新表述，他認為未來地產調控會更加靈活精準，一方面繼續“因城施策”和“良性循環”，另一方面加快保障性租賃住房計劃的落地和推進，預計房地產的宏觀指標今年在二季度和下半年陸續出現拐點，需求端也將隨之改善。

對于貨幣政策，多家券商預判，致力于寬信用的政策還會以各種形式進一步出現，而考慮到銀行間流動性正在邊際收緊，寬松的方式降準或優先于降息，預計本月LPR下行概率相對更大。不過申萬宏源分析師秦泰認為，要穩定居民購房信心，短期內需要加快優質房地產項目處置，盤活開發商融資，長期則需要工業化帶動更廣泛的城鎮化。

責編:李震 | 總監:萬軍偉