商品房何時以套內使用面積交易

亢舒

按套內使用面積計價交易是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。如果改為以套內使用面積進行計算，將提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。

近些年，每到全國兩會召開之時，總有不少代表委員呼吁購買商品住宅時應“取消公攤”的問題。今年兩會期間，“取消公攤”再登熱搜。

目前，我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積，一般說來，建筑面積和實際使用面積之差就是所謂的“公攤”?，F實情況中，“公攤太大，得房率低，不清楚公攤面積的構成”讓購房者感到糾結；公攤面積缺少標準，管理混亂，也可能讓購房者利益受損。讓公攤面積更透明，以套內使用面積交易等呼聲日益增高。

其實，商品住宅的入戶廳、電梯、樓梯間等勢必會占去一定空間，形成公攤，一些高層帶電梯的住宅公攤在20%-30%已是司空見慣。公攤面積不是越小越好，如果這些公共空間縮水，居住品質也可能隨之降低。公攤面積大小，應該由開發商依據相關法律法規，根據廣大居民的實際居住需求以及目標客群的定位確定。

購房者之所以對“公攤面積”積怨已久，主要不在于公攤面積的大小，而在于公攤面積不透明。盡管開發商在出售房屋時，應該按照相關要求分別標注建筑面積和實際使用面積，但購房者按照建筑面積購房，為公攤付費，由于缺乏專業知識和公攤面積計算的復雜性，很少有人能算清楚開發商告知的公攤面積是否準確，只能開發商說是多少就是多少。個別開發商將本不該計入公攤面積的人防工程地下室、保安室、管理用房等面積也計入公攤面積。于是，為公攤付的這部分購房款成了一筆糊涂賬。如果公攤面積不實，不僅可能多付了購房款，未來的物業費和取暖費也都將隨之多支付。應該說，當前公攤面積的計算因為不透明而缺乏公信力，信息的不對稱可能讓消費者權益受到損害。

不僅如此，與公攤面積相關的一些收費和收益也存在爭議。比如，一些公攤面積是不供暖的，但取暖費是按照包含公攤部分的建筑面積收取；還比如，物業公司服務的是公共面積，基本不進行入戶服務，可物業費還是按照建筑面積收取。不少購房者認為這些都有不合理成分。此外，公攤面積的購房款和相關費用“攤”給了業主，而在很多小區，公攤面積所產生的收益比如廣告費等卻為開發商或物業所有，很多并未用于廣大小區居民。

該如何打破人們對公攤面積計算的不信任，讓大家明白付費，放心購房？以套內使用面積進行交易，亦即不再對公攤面積支付購房款和計算取暖費等，不失為一計良策。按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。如果改為以套內使用面積進行計算，將提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度。

更為重要的是，以套內使用面積進行交易，一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按建筑面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。從技術角度明確按套內使用面積交易有利于消費者權益保護。

住宅建筑以套內使用面積交易能夠更加公開透明，杜絕不規范，堵住漏洞。早在2019年2月，住房和城鄉建設部就《住宅項目規范(征求意見稿)》向社會公開征求意見時，就曾將“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”寫入征求意見稿，當時引發社會關注。這表明，監管層高度關注以建筑面積計算和交易面臨的弊端，并極有可能將“以套內使用面積進行交易”作為解決路徑。

應該看到，以建筑面積交易已經是多年形成的習慣，轉變為以套內使用面積交易很難一蹴而就，可以分步驟、分階段逐步進行調整。當務之急是，堵住當前公攤面積帶來的漏洞，加大監管和審核力度，對公攤面積的設計和測量標準進行統一、規范、細化，切實保障好廣大購房者的利益。