天天即時(shí)看！專家：2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資深度下調(diào)，但未來(lái)仍“危中有機(jī)”

17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

對(duì)此，多位專家表示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩端面臨巨大沖擊和壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速表現(xiàn)為-10.0%，說(shuō)明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體開(kāi)發(fā)投資壓力比較大。

(資料圖)

盡管數(shù)據(jù)處于“相對(duì)惡化”狀態(tài)，但專家指出，應(yīng)從2022年三四季度多項(xiàng)利好政策頻出的節(jié)奏中，看到2023年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。

捕捉危中之“機(jī)”

英大證券研究所所長(zhǎng)鄭后成指出，2022年12月，盡管數(shù)據(jù)表現(xiàn)出明顯的深度下行，但房地產(chǎn)投資增速仍面臨兩大利多因素：第一，從全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)來(lái)看，12月較11月下行0.07，雖然繼續(xù)維持下降趨勢(shì)，但是降幅較前值顯著在縮小。

第二，雖然12月房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比、定金及預(yù)收款累計(jì)同比，與個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比數(shù)值均處于深度的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但是不容忽視的是，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比自2022年7月以來(lái)一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，且12月較前值上行1.5個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，目前，各項(xiàng)針對(duì)改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的政策思路總體是清晰的，尤其是近期后續(xù)有可能很快落實(shí)的《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，這些將會(huì)顯著改善房企當(dāng)前資金狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)期。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-24.3%。當(dāng)前，房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預(yù)期，全年下跌近25%，這說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)中購(gòu)房需求面臨一定阻力。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，2023年仍要樂(lè)觀看待房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，隨著疫情高峰期度過(guò)，利好政策效應(yīng)持續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)有好的表現(xiàn)和發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)。

易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，2022年，全國(guó)商品住宅均價(jià)為10185元/平方米，漲幅為-2.0%。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)在收窄，得益于各地穩(wěn)房?jī)r(jià)工作推進(jìn)。“當(dāng)前房?jī)r(jià)的小跌，也很有可能意味著購(gòu)房者的最佳窗口期已經(jīng)形成”，嚴(yán)躍進(jìn)如上表示。

2023上半年，房地產(chǎn)投資增速或?qū)⒊址€(wěn)

展望2023年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大勢(shì)，鄭后成直言，2023年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)投資增速大幅上行的概率較低。他得出這一判斷的依據(jù)主要有兩點(diǎn)。第一，2022年12月，商品房銷售面積累計(jì)同比錄得-24.30%，較前值下行1.0個(gè)百分點(diǎn)，突破了前期震蕩區(qū)間的下限，表明中國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比尚未觸底。在商品房銷售面積累計(jì)同比領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速3-6個(gè)月的前提下，其預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速在2023年上半年大幅上行的概率較低。

第二，2022年12月商品房待售面積累計(jì)同比為10.50%，較11月上行0.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2016年5月以來(lái)新高，表明當(dāng)前房地產(chǎn)商品房庫(kù)存壓力較大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比形成一定壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的土地市場(chǎng)整體萎縮將近50%，即全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.4%。因此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，2023年激活土地市場(chǎng)工作需要加快，因其關(guān)系到各地土地財(cái)政的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，也關(guān)聯(lián)著新一年房地產(chǎn)的產(chǎn)品供應(yīng)端。

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金同比增速為-25.9%。嚴(yán)躍進(jìn)則表示，2023年，在金融16條、“三支箭”政策，以及后續(xù)的《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》落地支持下，此類資金狀況勢(shì)必有積極改善。當(dāng)然，要真正改善房企資金狀況，根本上仍需要持續(xù)鼓勵(lì)與支持合理的購(gòu)房消費(fèi)，進(jìn)一步提高市場(chǎng)整體預(yù)期，從而促進(jìn)房企銷售狀況的加快修復(fù)與改善。