存量房貸利率下調要來了？多家銀行回應：正在研究相關方案

【大河財立方 記者 裴熔熔】8月29日，關于“存量房貸利率下調”的消息再次點燃了市場的討論熱潮。

前有招商銀行行長助理在2023年中期業績交流會上表示，存量房貸利率下調是大概率事件，招行已經制定了相應預案；后有網傳交通銀行即將召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會。

兩則熱議消息的背后，是民生關切的核心議題：存量房貸利率是否調？何時調？怎么調？大河財立方記者采訪獲悉，目前已有多家銀行正在研究相關方案。東方金誠首席宏觀分析師王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動。

(相關資料圖)

如何調？多家銀行稱正在研究方案

8月29日，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖引起市場的高度關注。圖中顯示，該銀行擬于8月30日 (本周三)召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議。經媒體證實該銀行為交通銀行。

大河財立方記者就此致電交通銀行客服，其稱已關注到相關新聞報道，但目前尚未收到具體政策通知。“我行會繼續關注政策動向并第一時間做好落實，后期若有相關進展，會通過官網或手機銀行等相關渠道及時發布公告。”

記者注意到，自7月份以來，監管部門關于存量房貸利率調整的發聲越發密集；8月1日，央行更是將最初針對商業銀行調整存量房貸利率所用的“鼓勵支持”一詞，改為了“指導調整”，直接將市場的期待值拉滿。任何關于“存量房貸利率”的風吹草動，都能在市場上引發討論熱潮，這一話題也成為各行中期業績交流會上的焦點。

招商銀行行長助理兼董事會秘書彭家文表示，從央行的發聲來看，從“鼓勵和支持”直接變成了“指導”，可以判斷存量房貸利率下調是勢在必行，是大概率事件。招行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案，主要考慮現在有很多因素需要兼顧好。總體來看，招行會在央行的指導下按照市場化、法治化的原則穩妥地推進實施。

建設銀行首席財務官生柳榮稱，目前監管部門的具體細則還未出臺，各家銀行也在溝通，因此現在測算還有一定難度，但總體上肯定會有一定的息差下行壓力。

中信銀行副行長謝志斌透露，中信銀行密切關注監管導向和市場的動向，已對行內業務情況進行了及時的梳理和分析，對可能發生的業務調整已經做好了預案。基于目前掌握的信息來看，同業各行對政策的理解也是不盡相同的。

其他銀行的情況如何？

大河財立方記者采訪獲悉，有多家銀行目前正在研究存量房貸利率調降方案。

也有個貸經理告訴記者，還未接到總行關于調整存量房貸利率的通知，是每個地區統一調整還是各家銀行根據自身情況調整都還是未知數。“當前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，央行半月內兩次表態，預計年內存量房貸利率大概率會調整，但是具體怎么實施，目前還不清楚。”上述個貸經理說。

何時調？專家預計有望在三季度啟動

存量房貸利率下調并非沒有先例。

2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“從降低商業銀行協商成本、提升相關業務辦理效率的角度，不排除效仿2008年批量打折的方式，但由于各家銀行經營和房貸結構差異，相關措施應兼顧個體銀行差異。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受大河財立方記者采訪時表示，關于存量房貸利率調降，應該把更多決定權交給市場。

針對8月1日央行的表態，中金貨幣金融研究預計調整存量房貸利率可能有以下特點：一是針對性下調存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調；二是“市場化原則”意味著各城市下調幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當地市場化形成的新發放利率為基準，即存量利率下調和用新發放貸款置換效果等同，對于新發放利率加點下調較多的三、四線城市下調幅度更大，一線城市幅度相對較小；三是“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉按揭（他行新發放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現銀行間過度競爭。

“未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調存量房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量房貸利率，設置差異化的折扣比例或降點幅度等。”東方金誠首席宏觀分析師王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動，為維護房貸市場秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會鼓勵跨行“轉按揭”。

有何影響？緩解提前還貸潮、轉貸降息現象

存量房貸利率調降究竟對商業銀行影響幾何？

中信銀行在業績發布會上做了一個預計：按照一些主流券商研究機構估算，按揭利率每調降10BP，對全行業凈息差影響大概是0.9BP～1BP。中信銀行目前按揭貸款規模大概是9500億元，其中存量利率高于新發生利率的占到6000億元，這部分按揭每降低10BP，將會影響貸款收益大概6個億，影響凈息差0.8BP。

中國人民銀行7月28日公布的數據顯示，二季度末，國內個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。按照上述辦法估算，一旦存量房貸利率調降，將對商業銀行的利潤增長形成進一步壓力。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，存量房貸利率調降應有序推進，避免無序競爭導致市場預期發生大幅度波動，造成金融機構利差快速收窄進而影響其盈利水平，從而對金融機構支持國家發展戰略和發展公共金融造成一定的影響。

“人民銀行可以給予一些政策激勵。例如，設立結構性貨幣政策工具，對于商業銀行符合條件的降息，按實際降息金額給予等額或部分的資金激勵。再如，可以對降息達到要求的商業銀行給予定向降準支持等。”光大證券固收研究首席分析師張旭接受大河財立方記者采訪時表示。

硬幣的另一面，張旭認為，降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創造有利條件。

東方金誠研報分析指出，存量房貸利率下調會收窄新、老房貸利差，緩解提前還貸潮、轉貸降息現象，穩定房貸市場秩序，并為新發放居民房貸利率進一步下調拓展空間。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式部分彌補。

責編:王時丹 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉