溢價率回升 二線城市成房企拿地主戰場

3月份以來，土地市場雖然沒有迎來成交量的大幅井噴，但從房企參與土拍熱情來看，高溢價地塊成交數量增加勢頭明顯。與此同時，二線城市正成為房企拿地布局的主戰場。

從2019年以來的土地市場來看，成交面積同比延續下跌，土地購置均價同比漲幅擴大。克而瑞地產研究中心的最新統計數據顯示，2019年以來一二線城市土地成交量達到近千宗。并且集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市。

其中，2019年以來地塊成交數量最多的城市為鄭州，高達81塊。其次是昆明、青島、重慶、成都等，成交數量為50宗左右;而杭州、西安、貴陽等城市則居于第三梯隊，成交總數在30宗左右。

各能級城市土地溢價率均有所上揚，尤其是二線城市部分地塊溢價率明顯上升。克而瑞地產研究中心研究員馬千里分析認為，“考慮到目前房企現金流相對寬裕，土地市場正呈現出欣欣向榮之勢。”

單從土地溢價率來看，該指標已經終結了2018年一整年的低位徘徊狀態，在2019年初明顯回升。這種趨勢在二線城市表現最為突出，2月份二線城市平均土地溢價率升至13.4%，環比增加3.3個百分點，在各能級城市中漲幅最高。

“究其原因，主要是蘇州、福州等熱點二線城市成交了多宗優質地塊，其中蘇州有三宗地塊的溢價率都在30%以上，推高了二線城市的溢價率”。馬千里說，“流拍情況也明顯好轉，尤其是2月份，流拍率僅有1.66%，較2018年底及2019年1月有明顯好轉”。

業內分析指出，2018年三季度以來三四線城市陸續降溫，部分開發商將拿地重心重新調整回一二線城市。

另外，從這些城市成交的高溢價地塊的土地屬性來看，依然是純宅地居于首位，占到高溢價地塊的42%，其次是商住地，占到34%。從城市看，南寧、西安、天津、寧波等城市高溢價地塊多為商住，南昌、海口、鄭州三城的高溢價地塊多為純住宅用地。

馬千里認為，與2018年下半年相比，2019年初一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫，溢價率升高，尤其是杭州、北京、鄭州等城市的部分地塊由于區域位置較好，且二線城市市場回暖，提升了投資預期，房企紛紛加入土拍陣營。

馬千里預測，從當前土地供應情況來看，三月底大概率將迎來一波集中供應潮。地價較為合理，尤其人口、產業支撐能力較強的二線城市有望成為房企拿地的重點城市。