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房地產(chǎn)市場再度明顯升溫 帶動多項指標(biāo)表現(xiàn)向好

時間:2019-05-16 14:49:34 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟報道


在經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的低迷后,房地產(chǎn)市場再度明顯升溫,并帶動多項指標(biāo)表現(xiàn)向好。

國家統(tǒng)計局5月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月,全國商品房銷售面積42085萬平方米,與去年同期的峰值相比,僅下降0.3%。其中,3月和4月的銷售規(guī)模均高于去年同期,說明這輪反彈的力度不容小視。

由于絕對銷售規(guī)模仍處于高位,加上融資閘門大開,房企的投資信心有所恢復(fù)。前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速達到11.9%,創(chuàng)下最近四年多以來的最高紀(jì)錄。同時,一二線城市再度出現(xiàn)搶地現(xiàn)象,部分城市還刷出了區(qū)域性“地王”。

但若拉長時間周期來看,“下行期”的判斷仍然是當(dāng)下的市場共識。且4月以來,無論是住建部、發(fā)改委等中央監(jiān)管部門,還是部分地方政府,均針對市場異動做出快速反應(yīng),體現(xiàn)出調(diào)控的利劍仍然高懸。

因此,這輪行情固然讓房企得到了喘息之機,但真正的壓力,恐怕還在后面。

中西部仍是市場“主力軍”

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,全國商品房銷售額39141億元,同比增長8.1%,增速比一季度提高2.5個百分點。商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%,降幅收窄0.6個百分點。

由于春節(jié)期間市場低迷,2019年以來,全國商品房累計銷售面積始終低于上年同期。但由于市場在最近兩個月有所起色,到今年前4月,這一差距已經(jīng)微不足道。考慮到去年前4月的銷售規(guī)模創(chuàng)下歷史同期新高,因此今年的絕對銷售規(guī)模之大,仍然不容忽視。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為,季節(jié)性和政策性的因素值得關(guān)注。一方面,春節(jié)假期累積的需求,在3月和4月集中釋放;另一方面,二線城市出臺落戶新政,加上房貸利率有所下降,刺激了市場需求。

另外,近期的市場回暖,還在于去年的樓市“余溫猶在”。“雖然棚改規(guī)模縮水,但三四線城市的銷售規(guī)模不會那么快降下來,而且一些二線城市的銷售規(guī)模有所提升。”

分區(qū)域來看,前4月東部地區(qū)和東北地區(qū)的銷售面積下降,中部地區(qū)和西部地區(qū)的銷售面積繼續(xù)增長,這種格局與最近一年多的表現(xiàn)一脈相承。

對于房企來說,銷售升溫的直接好處在于現(xiàn)金流改善,前4月房企“定金及預(yù)收款”、“個人按揭貸款”兩項指標(biāo)分別增長了15.1%和12.4%。加上去年末以來融資閘門大開,目前房企的到位資金增速為8.9%,達到近20個月來的最好水平。

受此影響,投資端的信心也得以恢復(fù)。前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速達到11.9%,創(chuàng)下最近四年多以來的最高紀(jì)錄。同時,房地產(chǎn)企業(yè)的施工面積、新開工面積增速都有所提高。

雖然銷售負(fù)增長,但今年以來,房地產(chǎn)投資增速始終保持在11%以上的高位。多數(shù)分析人士認(rèn)為,這是因為在持續(xù)高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏下,房企的有效庫存已經(jīng)不足,必須加快拿地和開工、施工的步伐。

但拿地的數(shù)據(jù)變化稍顯意外。前4月房企拿地面積和土地成交價款均下降了33%以上,似乎與直觀感受不符。

嚴(yán)躍進認(rèn)為,這是因為企業(yè)拿地主要集中在熱點一二線城市,而廣大三四線城市的土地交易規(guī)模明顯下降。另外,年初的供地節(jié)奏通常較慢,與房企的迫切需求也形成一定反差。因此,這輪土地市場的升溫是“區(qū)域性和季節(jié)性的”。

調(diào)控壓力再度降臨

某知名房企福州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示,他近期的工作狀態(tài)為,“一邊做營銷方案,按節(jié)奏抓緊開盤;一邊準(zhǔn)備競標(biāo)材料,盡早完成拿地任務(wù)”。由于最近是市場傳統(tǒng)旺季,他的工作緊張程度遠超“996”。

這種節(jié)奏很能代表房企在3月和4月的普遍狀態(tài)。但之所以要在上半年加速產(chǎn)銷,是因為企業(yè)對未來的判斷不甚樂觀。該人士表示,區(qū)域公司的銷售重心被安排在上半年,拿地任務(wù)也安排在上半年,這是因為,“總部的判斷是,到下半年,房子就不好賣了,地更不好拿”。

房企對市場走勢有著清醒的認(rèn)識。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者的采訪,從業(yè)者普遍認(rèn)為,在銷售規(guī)模連續(xù)兩年沖高,且調(diào)控政策沒有松綁的情況下,市場將不可避免地出現(xiàn)下行。

實際上,近期的市場異動,已經(jīng)引來了政策的施壓。

4月19日,中共中央政治局召開會議,強調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制”。

同日,住建部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研。并指出,部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需引起高度關(guān)注。住建部還對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。

此前,自然資源部制定實施了本年度住宅用地分類調(diào)控目標(biāo),住宅消化周期在36個月以上的城市,應(yīng)停止供地;去化周期在12-6個月的,以及6個月以下的,要增加,甚至顯著增加供地。

5月6日,國家發(fā)改委規(guī)劃司司長陳亞軍針對落戶新政做出表態(tài),放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。不管戶籍制度怎么改,“房住不炒”這個定位是必須堅持、不能動搖的。

在地方政府層面,長沙、合肥、西安、丹東、蘇州等地也在近期先后加碼調(diào)控。受訪者普遍認(rèn)為,未來還會有更多的城市加碼調(diào)控。

按照嚴(yán)躍進的觀點,這些信號說明,調(diào)控政策沒有放松的可能,市場反彈的后續(xù)動力如何,也有待觀察。

中泰證券和平安證券對4月樓市數(shù)據(jù)做出了解讀,兩家機構(gòu)均認(rèn)為:一二線城市的回暖好于預(yù)期,但隨著調(diào)控政策的出臺,未來會趨于平穩(wěn);三四線城市利好出盡,未來面臨較大的下行壓力。


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