多數城市房租收入比頗高 中央投400億支持16城市

一些熱點城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過高，資金壓力過重。而推動租金上漲，除了有季節性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導致租房需求增加。

為了支持當地住房租賃市場，中央將動用財政資金獎補北上廣深等16個試點城市，涉及到的真金白銀會有多少?

第一財經記者獲悉，上述16個城市一年的獎補資金總額將達134億元，如按三年計算則總額為402億元。

此時正值高校畢業生的租房高峰期，按照往年慣例，熱點城市的房租也會迎來一波季節性上漲。此次中央出臺的政策，能否及時緩解這些城市的房租壓力?

多數城市房租收入比頗高

中央財政支持住房租賃市場發展試點的相關工作今年年初就已經展開，有22個大中城市被列入申報范圍，財政部、住房和城鄉建設部于近期組織開展了試點競爭性評審工作。

按照競爭性評審得分，排名前16位的城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍，名單如下(按行政區劃序列排列)：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。

為何是這些城市入選?

第一財經記者獲悉，根據內部下發的方案，申報對象將是人口凈流入、租賃需求缺口大的城市。而決定一個申報城市能否入選的具體指標是：申報城市新增租賃房源數量、解決新市民租賃需求人數、住房租賃信息服務與監管平臺建設情況等。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次鼓勵租賃市場發展的試點城市，基本都是一二線城市，這些城市租賃相對數量多，租金高，穩定了這些區域的租賃市場，全國租賃市場基本就穩定了。這些區域的租賃市場發展了，基本全國租賃市場也就平穩了。

從數據來看，一些熱點城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過高，資金壓力過重。而推動租金上漲，除了有季節性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導致租房需求增加。近年來熱點城市人才引進力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進一步增強，人口流入導致租房需求增加。

諸葛找房近期發布“全國50城租房壓力排行榜”，報告顯示在一線城市若想一個人整租一居室，房租占收入六成以上，北、上、深更是高達九成以上。即使是退而選擇合租，在一線城市的租房成本也達到收入的30%以上。

部分二線城市壓力也不小，杭州、大連、重慶、哈爾濱紛紛擠進租房壓力榜前十名。近兩年在人才爭奪中優勝的成都、西安緊隨其后。

與上述“全國50城租房壓力排行榜”相比可發現，此次16個試點城市中大多數“整租一居室租金收入比”超過了50%。

此次兩部委開展的試點工作，顯然也是針對這些城市的租房難、租金貴問題，試圖通過財政支持的引導效應，改善這些城市的租賃住房消費環境，加快形成租購并舉的格局。

“租賃市場的健康是房地產市場健康的一個重要組成部分，只有租賃市場穩定了，買賣市場才能穩定，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩定可以預期。”張大偉稱。

對房租較為敏感的還有今年剛入職場的高校畢業生群體。2019年全國高校應屆畢業生約834萬人，一般而言，熱點城市仍是他們的工作首選地。

諸葛找房報告認為，隨著畢業季的帶來，畢業生租房需求集中釋放，帶動6月租賃市場價格整體走高。一線城市的價格上漲表現更為明顯。

“近四成的畢業生租金支出占到收入30%以上。在一線城市工作生活的畢業生中有相當一部分人要用一半以上的薪水支付租金。如果想整租，離開家庭的支持是很難實現的。”該報告稱。

三年400億元資金支持

租房市場并非一個簡單的自發市場，需要政府在其中承擔大量的責任和發揮作用。譬如發布租房市場的相關規范，監管并整頓市場亂象，建設公租房在內的房屋以提供更多租賃房源等。

這也是為何發展租賃市場需要財政支持的一個原因。

第一財經獲悉，16個示范城市確定后，中央財政將按城市規模分檔給予獎補資金支持。其中，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。試點示范期為三年。

縱觀上述16個城市，北京、上海和重慶為直轄市，其余13個城市均為省會城市或計劃單列市。換言之，上述16個城市一年的獎補資金總額將達到134億元，如按三年計算則為402億元。

這些獎補資金怎么用?按照相關方案，這些資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關的支出。示范城市可以自主確定資金使用方案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對于納入租賃試點的城市，租賃市場發展的財政資金會更加到位，這有利于租賃市場的發展，包括租賃平臺的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關租賃權益的保障。財政支持包括財政補貼、稅費減免等，相關試點后不排除在此類城市會推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

嚴躍進表示，此次16個試點名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對規模大的城市。從城市等級看，蘇州、西安、沈陽、青島等熱點城市沒有納入試點，此類城市后續需要快馬加鞭積極發展住房租賃市場。

試點期間，各城市應該按年報送試點工作進展情況。同時，財政部和住建部將對示范城市獎補資金使用情況開展績效評價，對達不到預期績效目標的，相應調減預算。

自從中央提出租售并舉的樓市發展方向之后，地方已經緊鑼密鼓地出臺各類政策，對租賃市場予以扶持和促進。

張大偉稱，2018年全國有百城發布租賃鼓勵政策，2019年繼續密集發布政策，累計超過30次，其中包括公租房、租賃規范，整頓租賃市場亂象、租金穩定，租賃房源供應等。

發展租賃市場，房源多寡是一個重要環節，也直接影響整個租賃市場的供需格局。為了增加租賃房源供應，除了挖掘城市存量房源外，多個熱點城市也在加快推進集體土地建租賃房試點。

2017年8月和2019年1月，自然資源部和住建部兩次批準18個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，第一批是北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都，第二批則為福州、南昌、青島、海口、貴陽。

與上述16城市對比可見，兩者之間多有重疊。此外，根據此次申報要求，申報城市的新增租賃房源數量也是一個重要的評選指標。