住房信貸“因城施策” 延期還款持續落實 金融政策加力穩樓市預期

《經濟參考報》記者20日獲悉，4月19日，人民銀行、銀保監會聯合召開金融支持實體經濟座談會。會議要求，“因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求”，“及時優化信貸政策，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃”。

盡管4月20日公布的5年期以上LPR較上月未調整，但近日全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率。業內人士表示，“房住不炒”基調下，金融政策助力穩預期，差別化信貸支持剛需購房者以及針對受困人群的紓困解難仍將持續。業內人士預計，隨著各項措施逐步落地，樓市后期有望進一步企穩。

多地銀行房貸利率下行

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，均與上月持平。

5年期以上LPR為房貸利率定價基準，根據“全國、城市、銀行”三層的定價機制，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點;人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限;銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

雖然2月以來五年期以上LPR未動，但根據央行披露的數據，3月以來，已有超過100個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

貝殼研究院20日發布的數據顯示，其監測的103個重點城市4月主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點;本月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。

“4月房貸寬松幅度進一步擴大，首套、二套房利率均創2019年以來月度新低。其中，蘇州、南通主流首套利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平。從放款速度來看，4月銀行放款速度也是2019年以來最快的月份。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。

“穩樓市”多項金融政策加力

多地房貸利率下行，正是目前住房信貸松動的一個縮影。當下，“穩樓市”多項金融政策加力：一方面，差別化住房信貸政策落實“因城施策”，更好滿足購房者合理住房需求;另一方面，針對受疫情影響人群，優化信貸政策，合理延后還款期限。

因時施策、因城施策。目前，部分地市根據城市實際情況，對包括首付比例和“認房認貸”標準在內的房地產貸款政策進行了調整。4月15日，湖北宜昌明確首套房首付比例不低于20%，同時對已擁有一套住房并已結清貸款的家庭執行首套房政策。河北張家口自4月18日起，部分商業銀行降低購房首付款比例，其中首套房最低首付款比例降為20%，二套房最低首付款比例降為30%。

“這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略作出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，中國人民銀行將繼續堅持“房住不炒”定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者合理住房需求。

紓困解難，合理延期。4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，對受疫情影響暫時失去收入來源等特定人群，及時優化信貸政策，對其存續個人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持。19日的金融支持實體經濟座談會上再度明確對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜。

廣東銀保監局統信處處長晏瑜日前也表示，對確因疫情影響未能及時還款、征信出現逾期標識的房貸客戶，銀行機構在受到客戶申請并核實有關情況后，按照相關規定向征信主管部門申請消除逾期記錄，全力做好疫情防控期間征信權益保障工作。

實際上，針對受疫情影響人群延期還房貸等安排并非新政，早在2020年1月，人民銀行等五部門就有相應政策安排。2020年以來，銀行機構通過延后還款期限、調整還款計劃以及對符合條件的客戶不催收、不報征信、不納入黑名單等措施，為受疫情影響客戶紓困解難。“建設銀行累計為100萬客戶延后按揭貸款還款期限，涉及總額4330億元。農業銀行累計延期140萬筆按揭貸款，涉及總額4658億元。”銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞介紹。

住房信貸環境有望進一步寬松

業內人士多認為，在地方差別化房地產調控政策進一步發力的背景下，房地產貸款利率下行趨勢仍將延續，住房信貸環境將進一步寬松。

許小樂表示，住房信貸進一步寬松，有利于市場修復。預計未來有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整“認房認貸”標準，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產生實質性利好。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，若二季度降息降準繼續推進，5年期以上LPR報價將與1年期LPR報價同步下調，居民房貸條件改善有望助推樓市在年中前后止跌企穩。

中指研究院報告也指出，目前購房需求并未消失，但短期需求端存在觀望情緒，隨著下調房貸利率、延期還款等措施逐步落地，購房者預期和置業信心有望企穩。

在此背景下，針對下一步房地產市場的趨勢，克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，二季度成交或將筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。雖然各城市市場或將加劇分化，但一二線城市大概率將在4、5月市場回穩，供需將持續復蘇。