海南推最新土地管理條例，靈活供應(yīng)土地

【大河財立方 記者 賴蘇婷】5月23日，《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發(fā)布會在海口召開，大河財立方記者從會上獲悉，《條例》已于近期審議通過，并于今年5月1日開始施行。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉接受記者采訪時表示，從房地產(chǎn)的角度看，《條例》是以民生和降成本為導(dǎo)向，厘清房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，引導(dǎo)未來海南房地產(chǎn)用地回歸民生訴求。

六方面入手

(資料圖)

具體來看，《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》共十章七十七條，主要內(nèi)容如下：

（一）構(gòu)建國土空間規(guī)劃體系

《條例》設(shè)立專章對國土空間規(guī)劃體系作出規(guī)定。一是確定國土空間規(guī)劃的法定地位；二是構(gòu)建了編、審、調(diào)、督、用的國土空間規(guī)劃管理體系；三是深化“多規(guī)合一”改革，確立國土空間唯一性原則。

（二）落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度

一是強(qiáng)化主體責(zé)任；二是落實耕地占補(bǔ)和進(jìn)出“雙平衡”制度；三是多措并舉，破解耕地“非糧化”難題。

（三）強(qiáng)化土地要素保障

一是靈活土地供應(yīng)方式；二是強(qiáng)化重點領(lǐng)域要素保障；三是促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用。

（四）推進(jìn)國土空間智慧治理

一是推行全鏈條智慧治理，打造全省國土空間規(guī)劃“一張圖”；二是實施土地超市制度，破解“項目等土地”難題。

（五）破解土地管理“難題”

一是嚴(yán)格通過股權(quán)變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)管理；二是嚴(yán)格土地用途改變和容積率調(diào)整管理；三是探索建立宅基地有償使用制度。

（六）細(xì)化集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)定

《條例》在嚴(yán)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，細(xì)化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度安排。一是明確入市范圍、主體、方式；二是細(xì)化入市的程序、職責(zé)、后果；三是保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益，助推鄉(xiāng)村振興。

專家解讀：有助于平抑地價，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)房企

關(guān)于此次《條例》有不少突出亮點，專家對此進(jìn)行了相關(guān)解讀。

《條例》規(guī)定，可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合等方式差別化供應(yīng)土地，既降低了經(jīng)營主體的土地取得成本，又與企業(yè)的經(jīng)營周期相結(jié)合，著力防范土地資源浪費和閑置。

李宇嘉表示：“其目的是降低市場主體的土地獲取成本，將企業(yè)的經(jīng)營周期相結(jié)合，防范土地資源浪費和閑置。過去工業(yè)五十年使用期、商辦四十年使用期的出讓方式，對于企業(yè)而言，這種拿地土地成本太高，不符合新興產(chǎn)業(yè)周期較短（通常是十年、二十年）的現(xiàn)狀。因此，彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合等規(guī)定，是降低成本、匹配供需的新興土地供應(yīng)方式。”

此外，《條例》規(guī)定，支持社會資本參與低效用地、廢棄地再開發(fā)和利用，鼓勵土地使用者自行開發(fā)或者合作開發(fā)，從參與主體和資金來源上為提高低效用地利用效能提供支撐。

針對上述規(guī)定，李宇嘉分析提到，海南是我國一塊凈土，基于未來城市形態(tài)的考慮，必須具備前瞻性，應(yīng)將每一寸地的效率最大化。提出地上地下、立體綜合、復(fù)合利用等方式，是新時期土地開發(fā)的集約化選擇，這樣做能為海南未來發(fā)展留足土地空間。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，《條例》提及諸多土地政策創(chuàng)新，比較明確地把招掛結(jié)合的購地模式進(jìn)行了地位的上升。

“根據(jù)過往招拍掛的推進(jìn)模式可知，在招拍掛制度中，招標(biāo)的項目較為有限，掛牌項目很大程度上也會變?yōu)榕馁u的模式，導(dǎo)致很多土地交易以拍賣的方式進(jìn)行的居多，因此容易產(chǎn)生高地價的現(xiàn)象。所以通過招掛結(jié)合的方式，有助于平抑地價，這是今年土地市場上比較罕見的抑制地價炒作的政策內(nèi)容。與此同時，招掛結(jié)合模式有助于導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)房企。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

責(zé)編:王時丹 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉