19億股權(quán)被凍結(jié)、諸多傳聞纏身，萬達(dá)商管IPO面臨重重考驗

【大河財立方 記者 吳春波】今年5月，萬達(dá)集團(tuán)的官網(wǎng)忙于發(fā)聲明澄清傳聞。

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5月20日，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)聲明稱，網(wǎng)傳萬達(dá)大規(guī)模裁員信息不實；5月25日，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)再次發(fā)聲明稱，網(wǎng)傳“160億銷售20個萬達(dá)廣場”為不實消息；6月8日，萬達(dá)集團(tuán)又發(fā)聲明，確認(rèn)大連萬達(dá)商管19億股權(quán)被凍結(jié)屬實，正通過法律途徑申訴。

實際上，珠海萬達(dá)商管5月8日上市計劃落空后，圍繞萬達(dá)集團(tuán)的傳聞不斷，而身處傳聞核心的大連萬達(dá)商管，也在此前對一些市場傳聞進(jìn)行澄清，但“樹欲靜而風(fēng)不息”。

確認(rèn)股權(quán)凍結(jié)之前，萬達(dá)商管“傳聞”纏身

6月7日晚間，因一則股權(quán)凍結(jié)信息，此前已被“傳聞”纏身的大連萬達(dá)商管再度引發(fā)關(guān)注，高達(dá)19億股權(quán)的凍結(jié)規(guī)模，也“逼”得萬達(dá)集團(tuán)不得不作出澄清。

萬達(dá)集團(tuán)6月8日發(fā)布聲明，確認(rèn)了“凍結(jié)”事項，并解釋稱，“萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)和某企業(yè)在長春一大型項目有合作，至今雙方仍存在10余億元財務(wù)糾紛”。

萬達(dá)集團(tuán)同時表示，2018年大連萬達(dá)商管引入投資人時，其45.27億股權(quán)當(dāng)時估值就已達(dá)2430億元，此估值為公開信息。此次凍結(jié)大連萬達(dá)商管19億股權(quán)，大幅超過雙方財務(wù)糾紛金額?！叭f達(dá)正通過法律途徑申訴，有信心維護(hù)萬達(dá)集團(tuán)正當(dāng)權(quán)益?！比f達(dá)集團(tuán)表示。

天眼查顯示，此次凍結(jié)時間為2023年6月5日至2026年6月4日，凍結(jié)緣由是財產(chǎn)保全。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌接受大河財立方記者采訪時表示，相關(guān)股權(quán)凍結(jié)不會改變珠海萬達(dá)商管實際控制人，但一定程度上會影響到珠海萬達(dá)商管控制權(quán)穩(wěn)定，對其港股IPO帶來不利影響。

據(jù)悉，珠海萬達(dá)商管系大連萬達(dá)商管控股子公司，也是萬達(dá)商管資產(chǎn)港股上市的主體。

此前，大連萬達(dá)商管還于5月26日通過公告形式，對“13億美元債”“業(yè)績對賭”“被華潤置地收購”“出售購物中心”“業(yè)績數(shù)據(jù)造假”等事項進(jìn)行公開聲明和澄清。

對于債務(wù)壓力，大連萬達(dá)商管確認(rèn)了萬達(dá)集團(tuán)美元銀團(tuán)貸款情形，共三筆合計金額13億美元，借款主體與上市主體珠海萬達(dá)商管并非同一法人。根據(jù)約定，珠海萬達(dá)商管如未能于2023年5月8日上市，且超過66.67%份額參貸行要求還款，則萬達(dá)集團(tuán)歸還貸款。

截至公告日，無一家銀行提出需萬達(dá)集團(tuán)提前還款，該條款也暫未觸發(fā)風(fēng)險。

此外，珠海萬達(dá)商管還在今年4月12日再次遞交境外上市備案材料，證監(jiān)會已于4月20日受理了備案材料。此前，珠海萬達(dá)商管分別于2021年10月、2022年4月和2022年10月三度提交港股上市申請材料。

大連萬達(dá)商管公告提到，華潤集團(tuán)旗下華潤置地官網(wǎng)已回應(yīng)否認(rèn)收購大連萬達(dá)商管事項，大連萬達(dá)商管同時還否認(rèn)了“考慮出售20家購物中心”的傳聞。

大連萬達(dá)商管表示，今年3月發(fā)改委、證監(jiān)會等發(fā)文，支持 REITs 試點拓寬至消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心等；本公司將抓住政策機遇，積極籌備消費類基礎(chǔ)設(shè)施ABS、Pre-REITs及REITs，力求盤活資產(chǎn)、回收資金（不需要出售）。

此外，大連萬達(dá)商管還就“商戶銷售業(yè)績、客流、空鋪、短租等多項業(yè)績造假”傳聞進(jìn)行了澄清及說明。

證監(jiān)會要求補交材料，大連萬達(dá)商管被標(biāo)普下調(diào)評級

此時，盡管大連萬達(dá)商管及萬達(dá)集團(tuán)已數(shù)次說明，并對傳言情形進(jìn)行澄清，但市場及監(jiān)管部門對于大連萬達(dá)商管及萬達(dá)集團(tuán)的疑慮并未打消。

6月2日，證監(jiān)會國際部對珠海萬達(dá)商管境外上市備案材料提出補充要求，涉及分紅、內(nèi)控制度、商場出租率準(zhǔn)確性、控股股東短期債務(wù)風(fēng)險、上市募集資金用途等方面。

補充內(nèi)容核心包括：珠海萬達(dá)商管內(nèi)控制度是否完善及有效運行，旗下商業(yè)廣場出租率計算口徑及其準(zhǔn)確性，關(guān)聯(lián)交易占報告期內(nèi)營業(yè)收入、營業(yè)成本比重以及公司業(yè)務(wù)獨立性，控股股東作出的公司上市時間、“業(yè)績對賭”相關(guān)的股權(quán)回購和提前還債安排，募集資金用途及相關(guān)保障措施和安排，2019年至2021年及2022年上半年大額現(xiàn)金分紅情況下實施本次融資的必要性和合理性。

根據(jù)招股書，珠海萬達(dá)商管在2019年至2022年上半年期間，累計現(xiàn)金分紅132.73億元，超過同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額合計數(shù)115.48億元。上市后，公司董事會擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用于分紅。

沈萌表示，超出現(xiàn)金凈流入的分紅是否會導(dǎo)致經(jīng)營流動性壓力，是監(jiān)管機構(gòu)關(guān)注的潛在風(fēng)險。如果珠海萬達(dá)商管相關(guān)回復(fù)無法得到監(jiān)管機構(gòu)理解，上市計劃將面臨更加復(fù)雜局面。

6月5日，評級機構(gòu)標(biāo)普下調(diào)了大連萬達(dá)商管的長期發(fā)行人信用評級，從BB+下調(diào)至BB，同時將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司的長期發(fā)行人信用評級，以及由萬達(dá)香港提供擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級，從BB下調(diào)至BB-，所有評級維持在負(fù)面評級觀察名單。

標(biāo)普表示，由于珠海萬達(dá)商管IPO延期，萬達(dá)集團(tuán)融資渠道不斷收窄，風(fēng)險增大。萬達(dá)商業(yè)的姊妹公司萬達(dá)地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售低于預(yù)期，使該集團(tuán)的情況進(jìn)一步惡化。

此外，萬達(dá)集團(tuán)面臨著更多的流動性壓力，如果珠海萬達(dá)商管的IPO在較長一段時間內(nèi)得不到正面反饋，萬達(dá)集團(tuán)的融資渠道可能會進(jìn)一步收窄。

標(biāo)普稱，如果珠海萬達(dá)商管未能在2023年之前上市，萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)集團(tuán)將不得不支付IPO前的回購款，并補償投資收益。

手握超470家大型商業(yè)廣場，王健林如何力挽狂瀾？

4月28日，大連萬達(dá)商管發(fā)布2022年年度報告，報告期內(nèi)該公司實現(xiàn)營業(yè)收入493.14億元，同比增長4.7%；歸母凈利潤123.01億元，同比下降7.46%。截至報告期末，其總資產(chǎn)5959.59億元，凈資產(chǎn)2970.83億元。

報告期末，大連萬達(dá)商管共擁有及運營管理已開業(yè)商業(yè)廣場472個，其中自持廣場288個，具有產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定、長期增值空間大等特點。

實際上，作為萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺，大連萬達(dá)商管曾于2014年12月登陸香港聯(lián)交所，并創(chuàng)當(dāng)年港股最大規(guī)模IPO，后于2016年9月主動退市。

此次退市一度被視為大連萬達(dá)商管為回歸A股做準(zhǔn)備，但截至2021年初，由于各種因素限制，A股上市計劃一直未能如愿。后大連萬達(dá)商管在對輕資產(chǎn)相關(guān)資源重組的基礎(chǔ)上，于2021年3月下旬成立珠海萬達(dá)商管，意圖盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。

2021年7月、8月，PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機構(gòu)戰(zhàn)投380億元持股21.17%，珠海萬達(dá)商管對應(yīng)估值增至1800億元。但真金白銀的投入也附帶著苛刻的條件，即珠海萬達(dá)商管最遲須在2023年完成上市，且2021年至2023年累計凈利潤要超過220億元，否則需回購股份及補償投資收益。

記者注意到，標(biāo)普在其評級分析中將回購股份及補償投資收益所需金額視為債務(wù)。大連萬達(dá)商管和萬達(dá)集團(tuán)與Pre-IPO投資者談判的速度和結(jié)果，將影響標(biāo)普評估這些公司的信用狀況，尤其是它們的流動性至關(guān)重要。與此同時，萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)集團(tuán)與金融機構(gòu)的關(guān)系也將至關(guān)重要。

業(yè)內(nèi)人士表示，“明股實債”會增加企業(yè)運營現(xiàn)金流的壓力，沖擊業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，并可能導(dǎo)致流動性危機，進(jìn)而削弱其償債能力，信用評級被下調(diào)會讓萬達(dá)難以進(jìn)行低成本融資，進(jìn)一步加劇流動性風(fēng)險。

記者注意到，珠海萬達(dá)商管成立之時珠海國資許下的30億元戰(zhàn)投并未落地。

此外，作為本次上市主體，珠海萬達(dá)商管可以說是萬達(dá)集團(tuán)的“白菜心”。財報數(shù)據(jù)顯示，其2022年實現(xiàn)商業(yè)運營收入271.2億元，主營業(yè)務(wù)利潤129.84億元；總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。其僅用占大連萬達(dá)商管不到4%的資產(chǎn)規(guī)模，就貢獻(xiàn)了近55%的收入和大部分利潤。

但作為珠海萬達(dá)商管重資產(chǎn)支撐方，大連萬達(dá)商管面臨的壓力明顯增加。2022年，大連萬達(dá)商管一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債增長304.12%至687.67億元，但與之對應(yīng)的貨幣資金規(guī)模則下降49.75%至217.11億元。大連萬達(dá)商管解釋稱，主要系報告期內(nèi)償還有息負(fù)債、預(yù)付萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在建廣場股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款等所致。

在此情形下，通過珠海萬達(dá)商管上市計劃能否如期順利進(jìn)行，也將成為決定大連萬達(dá)商管能否在接下來順利“過關(guān)”的關(guān)鍵，如果上市目標(biāo)落空，萬達(dá)面臨的局面也會發(fā)生變化。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，上市幾乎是唯一有效緩解大連萬達(dá)商管流動性壓力的方法，但想拿到證監(jiān)會許可卻并非輕而易舉，如何年內(nèi)成功拿到證監(jiān)會“路條”，不僅考驗掌舵者王健林的智慧，也考驗大連萬達(dá)商管和珠海萬達(dá)商管的變現(xiàn)能力。

責(zé)編:陳玉堯 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉