上市一年運行平穩 公募REITs多元化上新盤活存量

來源：Wind、海通證券研究所

6月21日，首批九只基礎設施公募REITs迎來上市一周年。無論從運營層面還是從二級市場表現看，首批項目一年來運作平穩，獲得較高的市場認可，參與的投資者也日益多元化。在首批項目有效盤活基礎設施投融資市場、促進基建項目投融資良性循環的同時，更多項目正在持續“上新”，涉及領域更加多元化。

運行平穩交投活躍二級市場溢價增厚收益

整體來看，盡管不同行業類型REITs的價格表現有所分化，除平安廣州廣河REIT累計跌幅超7%外，其他產品均呈上漲態勢。Wind數據顯示，截至發稿，首批九只公募REITs上市以來平均漲幅達21%。其中，富國首創水務REIT以近40%的漲幅位居榜首，中航首鋼綠能REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT漲幅也超過20%。

國金證券統計顯示，成交量方面，今年以來博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT、富國首創水務REIT的日均成交量較高，分別為776萬份、660萬份、502萬份。估值方面，目前平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT的IRR(內部收益率)較高，分別為7.47%和5.69%;現金分派率方面，特許經營權類項目分派率普遍較高，其中，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT的實際分派率均達到10%以上。

浙商證券首席經濟學家李超認為，首批公募REITs多數在二級市場出現溢價情況，反映了市場對優質資產穩定分紅率的再定價。尤其是產權類項目(如產業園)，具備不動產屬性、內嵌抗通脹屬性，疊加穩定的分紅比率，相關稀缺性底層資產具備較好的增值空間。2022年以來，收益穩定的REITs底層資產和適度壓低的長端利率，都有利于REITs市場發展，REITs市場正在迎來高質量發展期。北京大學光華管理學院中國REITs研究中心執行主任張崢也表示，試點項目運行至今獲得了較高的市場認可度。其中，底層資產運營表現符合市場預期，二級市場平穩運行且交易活躍。

資產運營層面，首批產品的底層資產經營業績表現突出。據中航基金管理有限公司不動產投資部總經理宋鑫介紹，中航首鋼綠能REIT無論是底層資產的運營數據還是二級市場表現均超出預期，并且該產品已實現兩次分紅。自上市以來，華安張江光大REIT底層項目也實現平穩運營。截至一季度末，張江光大園的出租率為100%，租賃業態分布主要為在線新經濟、集成電路、金融科技等，租戶基本保持穩定。同時，該項目凈現金流分派率達4.98%，高于預期的4.74%。張江高科相關負責人表示，園區經營情況及現金分派率都符合上市前預期。東吳基金也表示，其REITs產品的兩個園區資產項目各項運營指標快速提升，基金財務指標和派息水平好于預期。

“我們看到，首批公募REITs試點運行以來，政策框架逐步形成和日益完善，這一實施路徑被驗證具有較強的可行性。對公眾投資者資產配置來說，也可以說是‘補短板’產品。”一位機構人士表示。

6月21日，首批公募REITs迎來解禁日。國金證券表示，中長期來看，解禁釋放出的份額有利于提高REITs市場的活躍度與流動性;同時公募FOF也可以參與運作滿一年的REITs品種，限售份額解禁有助于推動REITs投資者結構的多元化，利好公募REITs發展。“目前我國公募基礎設施REITs仍較為稀缺，我們建議長期配置型資金可以把握稀缺資產的配置機會，但需警惕高估值、高溢價品種潛在的交易風險。”

多項目穩步推進底層資產持續擴容

“當前產業與金融正深度融合并互相支持與促進，公募REITs是助力產融結合的重要產品。截至目前，REITs市場總市值已超500億元。另外，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》明確提出，建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。項目重點將聚焦重點領域、重點區域、重點企業，形成存量資產和新增投資的良性循環。”上述機構人士表示，逐漸豐富的資產類型也將不斷助力行業高質量發展。

首批公募REITs運行一年之際，全市場第13單項目——國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT進入募集期，面向公眾投資者認購。公告顯示，渝遂高速是重慶市公路網架構中的主要通道，也是連接成渝兩大城市的第二條高速公路通道，對于推進國家西部大開發戰略、加快成渝地區雙城經濟圈建設具有重要意義。該項目擬認購數量總和為28.9億份，為初始網下發售份額數量的33.03倍。

還有多個項目正在穩步推進中。深交所近日更新了紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目的審核狀態，更新為“已問詢”，上交所更新了華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金項目為“已反饋”，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目也收到了上交所反饋意見。此外，中國外運近日公告，擬申請發行基礎設施公募REITs，將部分下屬公司持有的倉儲物流基礎設施資產作為底層資產并于上交所上市;重慶武隆喀斯特旅游景區也成為首單在市場上公開表態發行公募REITs的國家5A級旅游景區。

“試點項目的開展破解了企業權益融資的難題，進一步盤活了存量資產，融資效果顯著。”張崢表示。綜合來看，目前上市的公募REITs項目主要分布在京津冀、長三角等重點區域，主要投向科技創新、綠色發展和民生等重點領域，對于促進產融結合以及地方經濟發展起到了突出作用。艾瑞咨詢測算預計，未來我國公募REITs增長空間巨大，規模或將達3.2萬億元至9.7萬億元。