首套房利率調(diào)整“管熱也管冷”_當前觀察

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進入6月份，“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”將迎來新一期評估。當前，市場上不乏一些爭論之聲——有些城市的首套房貸款利率是不是要上調(diào)了？哪些城市的房貸利率還會再降？利率降低是否會引發(fā)熱錢流入樓市？對此需理性分析、厘清本源，首套房利率調(diào)整“管熱也管冷”，市場不必恐慌。

首套房利率的優(yōu)化與調(diào)整，事關購房者的財務成本。為更好滿足剛性需求、改善消費支出能力，去年以來，首套房利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調(diào)整。2022年5月，下調(diào)首套房利率下限，由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR減20個基點”，二套房暫時不變。2022年9月，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套房利率下限。2022年12月，建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”。

首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制“管熱也管冷”，它按季度評估各城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，是雙向、動態(tài)的，而非機械、僵化的。首先，該機制“調(diào)冷”。根據(jù)政策，若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降，那么該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)氐氖滋追坷氏孪蕖＝刂?月末，符合以上條件的城市共有96個，其中83個城市下調(diào)了首套房利率下限，12個城市取消了首套房利率下限。受此帶動，今年3月全國新發(fā)放的個人住房貸款利率同比下降1.35個百分點。其次，該機制“控熱”。根據(jù)政策，如果某城市的房價出現(xiàn)了趨勢性上漲苗頭，該城市將及時退出支持政策，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房利率下限。

但是，雙向、動態(tài)并不意味著變動快、變數(shù)大，相反，“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”具有穩(wěn)定性。不能忽視利率下調(diào)的兩個前提條件。一是房價下跌的時間不短于3個月，二是環(huán)比、同比均下降。也就是說，某城市的房價僅出現(xiàn)波動還不夠，必須出現(xiàn)趨勢性變化。因此，盡管該機制每季度評估房價變動，但多數(shù)城市不會觸發(fā)利率調(diào)整的條件，觸發(fā)條件所需時長將遠超評估周期時長。

當前，購房者需要穩(wěn)定的預期，而穩(wěn)預期的重要內(nèi)容之一，就是因城施策、科學合理地優(yōu)化調(diào)整房貸利率尤其是首套房利率，避免出現(xiàn)“大起大落”。近期，首套房利率已呈現(xiàn)“穩(wěn)中微降”趨勢，商業(yè)銀行的放款速度也持續(xù)提升。第三方數(shù)據(jù)顯示，4月、5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%、4.0%，均較上月微降1個BP。

接下來，要堅定“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，形成房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。其中，監(jiān)管部門要圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，密切關注房地產(chǎn)金融形勢變化，“因城施策”配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者的合理住房需求；金融機構可以在“風險可控”的前提下，圍繞房貸靈活還款等方面，審慎開展創(chuàng)新，為廣大購房者尤其是新市民群體提供更精準、更高效的住房金融服務。