投資一直虧 房貸利率逐步下調(diào)手里的錢(qián)提前還房貸劃算嗎？

隨著房貸利率逐步下調(diào)，部分“山頂站崗”的購(gòu)房者糾結(jié)要不要提前還貸。事實(shí)上，近期萌生這樣想法的人還真不少，原因也不僅僅因?yàn)榉抠J利率太高。

“年初6.0%的房貸利率，還是買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品才申請(qǐng)到的優(yōu)惠價(jià)，要不我提前還貸算了。”得知目前杭州房貸利率已降到5字出頭，杭州的李先生先是一驚。他告訴記者，當(dāng)時(shí)特地多貸了一些，手頭留了余錢(qián)投資理財(cái)，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到今年A股市場(chǎng)這么慘烈。

未滿1年提前還貸

可能需要支付違約金

提前還貸，首先需要考慮的是違約金的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，如果你還貸時(shí)間非常短、還未滿一年，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款可能需要支付一定的違約金。

橙柿互動(dòng)記者了解到，各家銀行的政策有差異，具體依照銀行貸款合同為準(zhǔn)，但國(guó)有銀行普遍對(duì)違約金設(shè)定更嚴(yán)格，而股份制銀行大多沒(méi)有違約金，走的是預(yù)約制。

一家農(nóng)商行工作人員告訴橙柿互動(dòng)記者，即便是一年內(nèi)申請(qǐng)還款，也不需要收取違約金。

另一家股份制銀行工作人員表示，貸款合同中并無(wú)違約金的條款，但有明確，還款需要提前30天預(yù)約，預(yù)約期內(nèi)產(chǎn)生的月供仍要正常支付。

一家國(guó)有銀行則規(guī)定，需還滿6個(gè)月，否則扣取1個(gè)月的月供作為違約金賠償。

也有一家國(guó)有銀行表示，不收取違約金，也不用提前預(yù)約，“哪怕你今天剛拿到貸款，第二天還款也行。提前還貸直接在手機(jī)銀行上就可以操作，現(xiàn)在提交申請(qǐng)，轉(zhuǎn)天就能審核通過(guò)。”該行客戶經(jīng)理說(shuō)。

提前還貸還是投資理財(cái)?

答案因人而異

以最受大眾歡迎的理財(cái)產(chǎn)品為例。記者注意到，目前銀行所售的理財(cái)產(chǎn)品業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)多在4%-4.5%。但業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)不等同實(shí)際收益率，業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)更像是銀行/理財(cái)子公司定的“小目標(biāo)”，最后實(shí)際能不能達(dá)到也不一定。

有機(jī)構(gòu)曾對(duì)2021年理財(cái)產(chǎn)品做出統(tǒng)計(jì)，34家機(jī)構(gòu)的到期凈值型產(chǎn)品，業(yè)績(jī)下限達(dá)標(biāo)率平均為95.87%，業(yè)績(jī)上限達(dá)標(biāo)率平均為90.39%。也就是說(shuō)，實(shí)際收益率大部分能夠達(dá)到甚至超過(guò)業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)。

但在資管新規(guī)的背景下，銀行理財(cái)逐步公募基金化，進(jìn)入真凈值時(shí)代，今年的情況并不如往年樂(lè)觀。疊加近期股債調(diào)整，可以看到，理財(cái)產(chǎn)品的收益率均大幅縮減，甚至虧損。

參考招商證券數(shù)據(jù)，截至3月11日，近一個(gè)月現(xiàn)金管理類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品收益率中樞為2.70%，公募貨幣基金收益率不足2%。3月前半月，定開(kāi)純固收、定開(kāi)固收+理財(cái)平均半月年化收益率分別為-0.83%和-1.28%。

此外，銀行發(fā)售的三年期大額存單利率多為3.55%，五年期大額存單利率3.9%，同樣遠(yuǎn)低于當(dāng)前房貸利率。

“國(guó)際形勢(shì)動(dòng)蕩，投資理財(cái)的難度也隨之增加。”一家股份制銀行客戶經(jīng)理提到，特別是一些風(fēng)險(xiǎn)偏好度比較低，傾向于保守投資的貸款人，確實(shí)可以考慮提前還貸，減輕每個(gè)月的負(fù)擔(dān)。

但對(duì)于申請(qǐng)到了非常低的貸款利率的購(gòu)房者，一般銀行也不建議提前還貸。

買(mǎi)房較早的人應(yīng)該都有印象，此前按照基準(zhǔn)折扣的計(jì)價(jià)方式，在較長(zhǎng)一段時(shí)間里，首套房能申請(qǐng)到最低7-8折，依照當(dāng)時(shí)4.9%的基準(zhǔn)利率，也就是3.5%-4%。1月份LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，利率還將再下降0.05%。

“這批購(gòu)房者可以說(shuō)是天選之子。要知道，現(xiàn)在針對(duì)企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)貸利率都是三個(gè)多點(diǎn)、不到四個(gè)點(diǎn)。稍微折騰折騰，投資理財(cái)收益率跑贏房貸利率也不算太難。”上述客戶經(jīng)理表示。

一句話總結(jié)，要不要提前還貸，還是要看貸款利率、個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好及投資能力。如果你貸款利率偏高、投資上比較保守并且對(duì)自己的投資能力沒(méi)有太大信心，倒是可以考慮提前還貸，減輕月供壓力。(記者 王瀟瀟)