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日前，滬深交易所分別發(fā)布并施行《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》和《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房(試行)》(以下統(tǒng)一簡稱《指引》)對保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs進行規(guī)范和引導(dǎo)。

具體來看，《指引》主要包括業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露等三方面內(nèi)容。

關(guān)于業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目，《指引》明確原始權(quán)益人獨立法人主體要求，原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。進一步明確原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。同時，加強對強化民生保障有重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可適當(dāng)降低三年運營年限要求。

關(guān)于回收資金使用與監(jiān)管，為促進保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，《指引》明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源。對于原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)建立并落實回收資金管理制度，實行嚴(yán)格閉環(huán)管理，與相關(guān)各方簽訂回收資金監(jiān)管協(xié)議，切實防范資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。進一步明確發(fā)行其他領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原始權(quán)益人，其控股股東或其關(guān)聯(lián)方涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，回收資金管理等相關(guān)要求參照《指引》執(zhí)行。

關(guān)于運營管理與信息披露，《指引》要求基金管理人和運營管理機構(gòu)按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率;強化保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)等有針對性的信息披露要求，針對保障性租賃住房資產(chǎn)運營特點，要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規(guī)事項外，還應(yīng)當(dāng)披露保障性租賃住房認(rèn)定依據(jù)、原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時，壓實參與主體責(zé)任，要求原始權(quán)益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。