全球信息:樓市重回復蘇通道，需要注意什么？

“各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。”

(相關資料圖)

國家統計局16日公布的數據顯示，2023年2月，隨著政策效果逐步顯現及住房需求進一步釋放，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續增加。

多個由負轉正的數據帶來了更大的市場信心。業內普遍認為，這為房地產行業注入了非常積極的信號意義。2月16日，內蒙古呼和浩特市，購房者在售樓部關注樓盤信息。

各線數據轉好，回暖基調明確

暖意充盈著2月70城房價的多項數據。

從新房數據看，2月一線城市新房價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二線城市新房價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；三線城市新房價格則環比由上月下降0.1%轉為上漲0.3%。

“這是2021年9月以來首次三類城市新房價格指數環比均上漲的現象。這也說明，隨著全國性和地方的政策利好，各地房價普遍都在走出下跌的區間，當前各地房價趨穩向好動力更強。”易居研究院研究總監嚴躍進指出。

從二手房數據看，2月一線城市二手房價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二線城市二手房價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%；三線城市二手房價格環比由上月下降0.4%轉為持平。

“二手房價格指數也是在持續下跌18個月的基礎上首次轉漲，近期一些城市二手房交易非常好，甚至反彈勢頭超過當地的一手房交易行情。”嚴躍進認為，二手房限價政策取消、優質房源積極入市、二手房帶看到簽約的周期壓縮等，都會使得房價上漲的城市數量增加。

值得關注的是，相比于早已呈現出暖意的一、二線城市，2月三線城市房價也表現出止跌甚至轉漲的動作。貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，目前三線城市房價也已筑底，表明我國房地產在前進中過程中面臨的困難和風險是可以有效化解的。

另據國家統計局3月15日公布的數據，1-2月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個百分點，降幅收窄明顯。58安居客研究院院長張波認為，綜合來看，本次總體回暖的基調已經明確，政策的確定性增強，市場的信心正不斷增強。2023年2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。

改善需求入場，二手房表現強勁

相比于新房市場，2月二手房市場的亮色更足，熱點城市的二手房市場已然呈現量價齊升態勢。

“核心一二線城市的二手房價格環比漲幅超過新房價格，改善房源作用較大，如上海、成都、合肥等城市144平米以上住房二手房價格環比漲幅在1%以上。”劉麗杰表示。

“結合線上平臺數據看，中小戶型的二手房掛牌量增加，在架時長減少，這類前置性數據指標充分體現出換房需求出現了明顯抬頭。”張波認為，市場在二月明顯呈現出改善先行的態勢，一二手房同步啟動，二手量升推動改善需求換房達成。

中指研究院市場研究總監陳文靜同時提到，今年以來，新房市場供應節奏明顯慢于銷售端，部分熱點城市受供給不足影響，因此新房成交規模增長并不明顯。

“1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出，當前二手房市場復蘇強于新房市場。

他認為，目前二手房掛牌量數量比較多，消費者可以選擇的房源非常充裕，并不是供不應求的市場結構，不會出現房價普遍性大幅上漲。積壓的需求快速釋放后，預計3月市場修復勢頭較2月有所減弱，這也是修復過程中的正常振蕩。2023年2月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。

市場尚未企穩，分化仍需警惕

2月市場復蘇的原因是多方面的，許小樂舉例，保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調整優化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。

需要注意的是，市場的各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但還都在一個相對較低的位置，價格變動也相對平穩。業內分析普遍認為，今年以來房地產市場好轉更多表現為熱點城市市場的修復，全國市場尚未企穩。

張波指出，雖然熱點城市的復蘇已經明確，但部分弱二線和三線的市場仍面臨壓力，尤其是大連、沈陽、長春所在的東北區域新房房價，依然呈現下滑態勢。“核心原因還是市場基本面修復慢，行業和購房者信心恢復慢，尤其是房企拿地層面逐步偏向高能級城。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，需要重視的是，由于剛需動力有限和改善循環不暢，當前的需求修復或者說“小陽春”，周期可能比較短，更需要重視需求的“斷層”和供需不匹配。

“未來的政策若繼續短期化、碎片化在需求端發力，比如熱點城市退出限購或放松杠桿限制，邊際效應是有限的，激活的只能是高收入人群的購買力。”李宇嘉認為，需要將需求主力，即新市民、年輕人、無房戶和換房者，以較低門檻納入到商品經濟和商品房市場，創造出新增需求，從而帶動和盤活存量需求。