【當前獨家】年報解讀丨精進產品、精準布局 龍湖集團營收利潤雙增

作為行業的“示范生”和“優等生”，龍湖集團的每一次舉動都備受關注。3月17日，龍湖集團發布2022年全年業績。

公告顯示，2022年龍湖集團實現營業收入2505.7億元人民幣（下同），同比增長12.2%；剔除公平值變動等影響后股東應占核心溢利225.4億元，同比增長0.5%；合同銷售額為2015.9億元，全年100%如期交付11萬套以上房源……

業內人士表示，在多數房企大額虧損的情況下，如期交付、營收和利潤的雙向增長再次向市場證明了龍湖的優秀。

【資料圖】

收入及盈利雙增 經營性收入同比增長25%

報告顯示，2022年龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%。其中開發業務營業收入為2270.2億元，同比增長11%；由運營及服務業務組成的經營性收入236億元，同比增長25%。

可以看出，作為基本盤的地產開發業務在持續鞏固，由運營及服務業務組成的“進”的力量也在不斷增長。

報告期內，股東應占溢利為243.6億元，剔除公平值變動等影響后股東應占核心溢利225.4億元，同比穩中有增。毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

除了穩定的利潤增長，健康的資產負債表和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。

2022年龍湖集團嚴控負債額，于2022年末綜合借貸總額為2080.1億元，平均借貸成本4.10%，平均貸款年限為6.67年。其中一年內到期債務為人民幣206.6億元，占總債務9.9%，負債結構持續優化。

期內龍湖集團在手現金為726.2億元，現金短債比為3.52倍，此外凈負債率為58.1%，剔除預收款后的資產負債率為64.8%，連續7年穩居綠檔。

堅持控制短債比外，龍湖集團的境外美元債占比也在持續減少。據悉，98%外幣債務已做掉期，基本完全規避匯率風險，防止沖擊現金流及利潤。

值得一提的是，2022年12月9日，龍湖集團已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，贖回價為票據本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計及未支付的利息。至此，2023年內龍湖已無到期境外債。

執行董事兼首席財務官趙軼在業績發布會上表示，2023年龍湖債務會保持穩定不變，但在結構上會進一步優化。

受益于良好的信用表現，三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

產品力精進 銷售業績保持韌性

經營業績的穩增，離不開銷售業績的支撐。數據顯示，2022年龍湖集團合同銷售額為2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。其中長三角和環渤海地區貢獻較大，而在濟南、合肥、重慶、溫州、石家莊等10城的備案銷售排行TOP10。

具體來看，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

于2022年末，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2270億元，面積約為1480萬平方米，為未來核心溢利持續穩定增長奠定堅實基礎。

值得注意的是，2023年2月龍湖集團銷售額達到173億元，同比增長85%，環比增長約60%，銷售業績轉向正向增長，同時增長水平高于TOP10平均水平。

隨著房地產行業進入深度調整期，從高周轉調整到穩經營，從規模至上轉為品質優先，向內提升產品力成為行業的共識。而當改善成為新的“剛需”，產品力進階的時代已經啟幕。

多年來，龍湖集團始終堅持長期主義的戰略定力，持續精進、迭代產品力，為市場提供了示范，為行業帶來了啟發。

2022年龍湖集團持續發力，于年底發布全新“御湖境”產品在改善市場上再次掀起熱度。據悉，順義御湖境項目首開去化率達到了九成，泉州御湖鏡開盤2小時約445套濱水奢宅售罄……

此外，2023年2月10日，龍湖集團首次對外發布“云河頌”產品，在成都、西安、蘇州三城同時落地。業內人士表示，云河頌是龍湖集團精準捕捉高量級改善需求的最新成果，彰顯了龍湖打造足以代言高改市場頂級產品的行動力。

土儲布局精準 全年如期交付超11萬套房源

除了產品外，土地儲備是房企實現長期發展的基礎，也是銷售業績和經營指標得以實現的保障。

報告顯示，2022年龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權益面積為291萬平方米。按地區分析，長三角地區、西部地區、華南地區、環渤海地區及華中地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

截至2022年末，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

執行董事兼高級副總裁張旭忠在業績會上表示，在拿地方面，龍湖會堅持兩個方向，一是堅持以銷定增，二是把握投資節奏，投資刻度優中選優。具體來說，在城市聚焦方面，會堅持按照20個主力城市和14個機會城市布局。

張旭忠進一步表示，2023年龍湖將嚴守投資紀律，確保地塊周轉率以及利潤率，拿地毛利率會保持在20%以上，股東凈利率在12%以上。

持續精進的產品力和精準的土儲布局，為龍湖集團的交付力奠定了堅實的基礎。報告顯示，2022年面臨多重且嚴峻的內外部挑戰，龍湖集團全年100%如期交付11萬套以上房源，客戶滿意度約90%，交付物業總建筑面積為1551.5萬平方米。

業內人士表示，在房企暴雷、樓盤爛尾、延期交付的2022年，"保交樓"已成為行業底線和政策著力點。龍湖集團保質保量的如期交付有利于帶動市場信心逐步重建。