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消息!碧桂園服務(wù)2022年在管面積穩(wěn)健擴(kuò)張,凈利遭腰斬,一年期短債激增80%

時(shí)間:2023-03-29 16:25:00 來源: 中國網(wǎng)地產(chǎn)


莫欣/文

3月29日午間,碧桂園服務(wù)披露了2022年年報(bào),在放緩收并購腳步之后,碧桂園服務(wù)迎來了收入增長、毛利率下滑、凈利潤腰斬、一年期短債激增、商譽(yù)或存減值風(fēng)險(xiǎn)的“陣痛期”。

報(bào)告期內(nèi),實(shí)現(xiàn)收入413.66億元,同比增43.4%,毛利102.57億元,同比增15.7%,整體毛利率降幅達(dá)5.9個(gè)百分點(diǎn),降至24.8%,而歸屬股東凈利潤19.43億元,同比減少51.8%。


【資料圖】

碧桂園服務(wù)稱,歸母凈利潤降幅超50%,主要因報(bào)告期內(nèi)受疫情等一定因素影響所致,此外還包括此前收并購若干公司帶來的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。

碧桂園服務(wù)在年報(bào)中表示,董事會(huì)建議宣派末期股息每股人民幣14.40分(2021年:每股人民幣29.95分)及特別股息每股人民幣22.81分(2021年:無),以答謝全體股東對(duì)本公司的不懈支持與信任。

毛利率進(jìn)一步走低

細(xì)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域來看,碧桂園服務(wù)的主要收入包括物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)。

其中作為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)2022年的收入為228.55億元,同比增長65.7%,業(yè)務(wù)占比較去年提升了7.5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到了55.3%。但毛利率則由2021年的30.3%,下降至今年的25.5%。

而2021年年報(bào)中,碧桂園服務(wù)曾披露,物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率下降了4.3個(gè)百分點(diǎn),至30.3%。

碧桂園服務(wù)在2022年年報(bào)中直言,毛利率的下滑,主要因此前收并購鎖帶來的無形資產(chǎn)-合同及客戶關(guān)系及品牌的攤銷成本增加,此外,若干新收購公司的毛利率偏低等因素導(dǎo)致。

主營業(yè)務(wù)收入方面,第三方物業(yè)開發(fā)的收入占比正逐步走高,并且在管面積也是穩(wěn)步擴(kuò)張。

其中由碧桂園開發(fā)的物業(yè)收入為95.62億元,收入占比從去年的55.2%,下降至今年的41.8%。由第三方開發(fā)的物業(yè)收入為132.92億元,收入占比則穩(wěn)步提高至58.2%。

具體的在管面積方面,除「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)外,碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為16.01億平方米,收費(fèi)管理面積約為8.69億平方米,分別較2021年同期增長了164%、103.4%。

不過具體到毛利率方面,不僅僅是主營業(yè)務(wù)的毛利率下滑,其他業(yè)務(wù)的毛利率也均出現(xiàn)不同程度的下滑。

財(cái)報(bào)披露顯示,碧桂園服務(wù)2022年的社區(qū)增值業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)、「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)的毛利率分別下滑了7個(gè)百分點(diǎn)至53.5%、下滑了27.3個(gè)百分點(diǎn)至13.6%、下滑了2.8個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。

與之對(duì)應(yīng)的,社區(qū)增值業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)、「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)收入分別為40.17億元、26.64億元、41.17億元。

一年期短債激增80%

財(cái)務(wù)方面,碧桂園服務(wù)或存在一定的隱憂。

財(cái)務(wù)報(bào)告披露,截至2022年年末,碧桂園服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額為113.76億元,同比減少了3.2%。報(bào)告期內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為33.21億元,小幅減少2.5%。

截至2022年末,碧桂園服務(wù)的流動(dòng)資產(chǎn)凈值約為96.62億元,流動(dòng)比率為1.4倍。

值得注意的是,根據(jù)碧桂園服務(wù)的年報(bào)披露,其目前存續(xù)的銀行借款約為22.63億元,其中1年內(nèi)到期的銀行借款約為12.37億元,較去年激增80%,去年同期為6.8億元。

截至報(bào)告期末,碧桂園服務(wù)的加權(quán)平均借貸成本為4.88%。

此外,截至2022年末,碧桂園的合同負(fù)債增加了14.46億元,達(dá)到了59.81億元。碧桂園服務(wù)表示,這主要受益于收費(fèi)管理面積增加,以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)繳款項(xiàng)等增長所致。

商譽(yù)減值或是業(yè)績拖累主因

雖然在2022年初,碧桂園服務(wù)就放緩了收并購的腳步,但從年報(bào)披露來看,一些收并購的后遺癥正慢慢浮現(xiàn)。

碧桂園服務(wù)此前在業(yè)績快報(bào)中披露稱,2022年歸母凈利潤的下滑,其中一個(gè)原因就是商譽(yù)等無形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。在業(yè)績快報(bào)發(fā)布次日,碧桂園服務(wù)早盤隨即跌超10%。

截至2022年末,碧桂園服務(wù)的無形資產(chǎn)約為259.53億元。報(bào)告期內(nèi),碧桂園服務(wù)對(duì)此前若干股權(quán)收購公司商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值金額約17.70億元,同時(shí),還對(duì)因收購產(chǎn)生的合同及客戶關(guān)系、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照、品牌等發(fā)生的攤銷金額約10.80億元。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)利潤的影響約為27億元。

截至報(bào)告期末,碧桂園服務(wù)的商譽(yù)達(dá)到179.01億元,其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)的商譽(yù)規(guī)模為150.53億元。

有媒體援引碧桂園服務(wù)此前披露數(shù)據(jù)稱,2019年12月末,碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無形資產(chǎn)合計(jì)為16.3億,占總資產(chǎn)比例13.3%。但到了2022年6月末,碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無形資產(chǎn)合計(jì)高達(dá)286.3億,占總資產(chǎn)比例42.2%。

早在不久前,瑞銀的一份報(bào)告指出,由于碧桂園服務(wù)是行業(yè)龍頭,去年業(yè)績表現(xiàn)未及預(yù)期,可能會(huì)對(duì)其他物業(yè)管理公司產(chǎn)生負(fù)面影響,尤其是過去積極并購的公司,可能會(huì)產(chǎn)生商譽(yù)減值。

而光大證券此前也發(fā)布報(bào)告稱,由于前期大規(guī)模并購,考慮收并購標(biāo)的業(yè)績和未來成長預(yù)期,預(yù)計(jì)碧桂園服務(wù)在2022年計(jì)提較大數(shù)額商譽(yù)減值,或?yàn)橹饕獦I(yè)績拖累,2023年仍存在商譽(yù)減值的可能性。

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