消息！碧桂園服務2022年在管面積穩健擴張，凈利遭腰斬，一年期短債激增80%

莫欣/文

3月29日午間，碧桂園服務披露了2022年年報，在放緩收并購腳步之后，碧桂園服務迎來了收入增長、毛利率下滑、凈利潤腰斬、一年期短債激增、商譽或存減值風險的“陣痛期”。

報告期內，實現收入413.66億元，同比增43.4%，毛利102.57億元，同比增15.7%，整體毛利率降幅達5.9個百分點，降至24.8%，而歸屬股東凈利潤19.43億元，同比減少51.8%。

【資料圖】

碧桂園服務稱，歸母凈利潤降幅超50%，主要因報告期內受疫情等一定因素影響所致，此外還包括此前收并購若干公司帶來的商譽及其他無形資產減值等因素導致。

碧桂園服務在年報中表示，董事會建議宣派末期股息每股人民幣14.40分（2021年：每股人民幣29.95分）及特別股息每股人民幣22.81分（2021年：無），以答謝全體股東對本公司的不懈支持與信任。

毛利率進一步走低

細分業務領域來看，碧桂園服務的主要收入包括物業管理服務業務、社區增值服務、非業主增值服務“三供一業”業務、城市服務及商業運營服務業務。

其中作為主營業務的物業管理服務業務2022年的收入為228.55億元，同比增長65.7%，業務占比較去年提升了7.5個百分點，達到了55.3%。但毛利率則由2021年的30.3%，下降至今年的25.5%。

而2021年年報中，碧桂園服務曾披露，物業管理業務毛利率下降了4.3個百分點，至30.3%。

碧桂園服務在2022年年報中直言，毛利率的下滑，主要因此前收并購鎖帶來的無形資產-合同及客戶關系及品牌的攤銷成本增加，此外，若干新收購公司的毛利率偏低等因素導致。

主營業務收入方面，第三方物業開發的收入占比正逐步走高，并且在管面積也是穩步擴張。

其中由碧桂園開發的物業收入為95.62億元，收入占比從去年的55.2%，下降至今年的41.8%。由第三方開發的物業收入為132.92億元，收入占比則穩步提高至58.2%。

具體的在管面積方面，除「三供一業」業務外，碧桂園服務的合同管理面積約為16.01億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米，分別較2021年同期增長了164%、103.4%。

不過具體到毛利率方面，不僅僅是主營業務的毛利率下滑，其他業務的毛利率也均出現不同程度的下滑。

財報披露顯示，碧桂園服務2022年的社區增值業務、非業主增值服務業務、「三供一業」業務的毛利率分別下滑了7個百分點至53.5%、下滑了27.3個百分點至13.6%、下滑了2.8個百分點至8.8%。

與之對應的，社區增值業務、非業主增值服務業務、「三供一業」業務收入分別為40.17億元、26.64億元、41.17億元。

一年期短債激增80%

財務方面，碧桂園服務或存在一定的隱憂。

財務報告披露，截至2022年年末，碧桂園服務銀行存款及現金總額為113.76億元，同比減少了3.2%。報告期內的經營活動所得現金凈額為33.21億元，小幅減少2.5%。

截至2022年末，碧桂園服務的流動資產凈值約為96.62億元，流動比率為1.4倍。

值得注意的是，根據碧桂園服務的年報披露，其目前存續的銀行借款約為22.63億元，其中1年內到期的銀行借款約為12.37億元，較去年激增80%，去年同期為6.8億元。

截至報告期末，碧桂園服務的加權平均借貸成本為4.88%。

此外，截至2022年末，碧桂園的合同負債增加了14.46億元，達到了59.81億元。碧桂園服務表示，這主要受益于收費管理面積增加，以及物業服務費預繳款項等增長所致。

商譽減值或是業績拖累主因

雖然在2022年初，碧桂園服務就放緩了收并購的腳步，但從年報披露來看，一些收并購的后遺癥正慢慢浮現。

碧桂園服務此前在業績快報中披露稱，2022年歸母凈利潤的下滑，其中一個原因就是商譽等無形資產減值等因素導致。在業績快報發布次日，碧桂園服務早盤隨即跌超10%。

截至2022年末，碧桂園服務的無形資產約為259.53億元。報告期內，碧桂園服務對此前若干股權收購公司商譽及無形資產減值金額約17.70億元，同時，還對因收購產生的合同及客戶關系、保險經紀牌照、品牌等發生的攤銷金額約10.80億元。兩項數據對利潤的影響約為27億元。

截至報告期末，碧桂園服務的商譽達到179.01億元，其中物業管理業務的商譽規模為150.53億元。

有媒體援引碧桂園服務此前披露數據稱，2019年12月末，碧桂園服務商譽和無形資產合計為16.3億，占總資產比例13.3%。但到了2022年6月末，碧桂園服務商譽和無形資產合計高達286.3億，占總資產比例42.2%。

早在不久前，瑞銀的一份報告指出，由于碧桂園服務是行業龍頭，去年業績表現未及預期，可能會對其他物業管理公司產生負面影響，尤其是過去積極并購的公司，可能會產生商譽減值。

而光大證券此前也發布報告稱，由于前期大規模并購，考慮收并購標的業績和未來成長預期，預計碧桂園服務在2022年計提較大數額商譽減值，或為主要業績拖累，2023年仍存在商譽減值的可能性。