機構：一季度上海辦公樓問詢量顯著增加，購物中心需求持續回升

近日，多家商業地產機構發布2023年第一季度上海房地產市場報告，報告均顯示今年第一季度上海商業地產市場逐步回歸常態，復蘇跡象初顯。

辦公樓市場方面，仲量聯行的報告顯示，一季度帶看量和問詢量顯著增加，不過大部分租戶延續了謹慎的租賃策略，故租賃成交相對緩慢。

CBRE世邦魏理仕發布的報告顯示，一季度上海寫字樓市場錄得3個新項目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積約15.6萬平方米，凈吸納量約3.8萬平方米，全市空置率約18%，環比微升0.5個百分點。

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租金方面，多家機構的報告均顯示，租金報價環比基本持平。

仲量聯行的報告顯示，中央商務區租金下降有所放緩，然而市場預期仍較為謹慎，租金環比微降0.1%。部分租戶利用市場租金下調的機會協商更多優惠條件，但部分超甲級辦公樓仍彰顯韌性，租金已率先上升。非中央商務區整體租金環比下降0.5%，盡管臨近中央商務區板塊以及熱點板塊的租賃需求持續復蘇，但整體市場的大供應環境仍使租金承壓。對于空置率較高的項目和板塊，業主信心仍顯不足。

零售物業市場方面，機構的報告顯示，受惠于一季度上海購物中心的客流量大幅回升，需求熱度持續回升。其中于疫情后迭代更新的餐飲業態表現突出。CBRE的報告顯示，餐飲業態以47%占比位列零售市場需求首位；仲量聯行的報告也顯示，消費品零售緩慢復蘇，品牌在擴張方面仍持謹慎觀望態度。

仲量聯行的報告顯示，一季度上海零售物業表現進一步分化，部分項目仍面臨較多挑戰，導致整體市場空置率略有上升，核心商圈空置率上升0.2個百分點至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1 個百分點至13.4%。租金方面，消費品零售的緩慢復蘇繼續給品牌和業主帶來壓力，一季度租金保持下降趨勢，但較前一季度降幅收窄。其中核心商圈首層租金環比下降0.4%；非核心商圈業主更愿意提供一些租金優惠以保留現有租戶，首層租金環比下降0.9%。

投資市場方面，仲量聯行的報告顯示，2023年一季度，上海大宗交易總成交量達到247.6億元，同比增長0.65%。一季度，機構投資者的成交金額占全市成交總額的80%，相較于去年的40%顯著上升。其中產業園區及長租公寓仍受到機構投資者的青睞，兩宗超50億元的大體量項目將產業園區成交量占比拉高至72.4%。盡管長租公寓單項目體量較小成交金額有限，然而就成交數量而言，長租公寓在所有成交中占比達到23%。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示：“未來6個月，上海寫字樓市場預計迎來近99萬平方米的新增供應，集中位于花木、北外灘、前灘、徐匯濱江等板塊，預計整體空置率上行壓力增大。2023年上海精準錨定‘促經濟、擴內需、穩增長’。目前從一季度的宏觀經濟數據來看，整體運行平穩呈現回升的態勢，一方面得益于國家和上海市政府出臺的一系列穩經濟政策效應持續釋放，另一方面得益于上海自身的經濟結構和‘五大中心’優勢。伴隨著各行各業回歸常態運作，商務活動增加，企業信心將逐季提振，為下半年上海寫字樓市場回暖奠定基礎?！?/p>

仲量聯行預計，在良性復蘇趨勢下，2023年上海辦公樓市場凈吸納量約為85萬-95萬平方米。不過，市場需求端復蘇的同時，供應端壓力仍不可忽視。仲量聯行追蹤的30余個子市場數據顯示，2023年將迎來135萬-145萬平方米新增供應入市，成為上海辦公樓市場歷史上第二個供應高位。