明確三大支持政策 中國住建部再釋樓市利好

北京7月28日，在中央政治局會議重磅定調3天后，中國住房和城鄉建設部發聲，再釋放樓市利好信號。

7月24日的中央政治局會議明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。如何調整優化？住建部給出答案。

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7月27日深夜消息，住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障民眾合法權益。

除官方持續強調的“保交樓”外，此番住建部提及落實好三項政策措施。

其一，降低購買首套住房首付比例和貸款利率。

在貸款市場報價利率(LPR)下調和首套住房貸款利率政策動態調整機制之下，多地房貸利率調降。目前中國主要城市房貸利率已處于歷史低位。

據貝殼研究院監測，目前中國百城首套房貸利率已邁入“3時代”。2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

從首付比例來看，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，當前，除了北京、上海等城市首套房首付比例還在35%及以上，大多數城市首套房首付比例已降至20%至30%，處于較低水平。

中指研究院市場研究總監陳文靜也指出，短期來看，一、二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%的下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率LPR加點數也存在下調可能。

其二，改善性住房換購稅費減免。

2022年9月，中國官方發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》規定，2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

陳文靜表示，此次住建部強調，進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計后續針對換房需求的政策支持將進一步加大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，稅收政策還可能有兩個調整方向：一是優化調整非普通住宅認定標準；二是熱點城市增值稅免征期從5年降回2年，以降低住房交易成本。

其三，個人住房貸款“認房不用認貸”。

對于改善性購房門檻高企的一線城市來說，個人住房貸款“認房不用認貸”政策力度較大。這也是此番三項政策中，關注度最高的政策。

“認房”是指銀行在發放住房按揭貸款時，考察購房家庭在擬購房地已擁有的住房套數；“認貸”則是查詢購房家庭在全國范圍內是否有房貸記錄，以確定是按首套還是二套房標準執行。兩者皆考察的“認房又認貸”最為嚴格。目前中國一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執行“認房又認貸”的政策。

“認房又認貸”會大幅提升換房群體的首付門檻和成本。以北京為例，貝殼研究院指出，一套650萬元(人民幣，下同)的改善性住房(非普通住宅)，在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元。不同認定標準下房貸利率也有差異。以北京當前利率水平計，100萬元商貸，25年周期，等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息多付約9萬元。

58安居客房產研究院院長張波表示，此前市場上對于調整“認房又認貸”的呼聲較高。對一、二線熱點城市來說，首套房認定標準的調整(即“認房不認貸”)一旦落地推行，則不少原來按二套執行的首付和利率標準，都有可能按首套執行，這能讓被誤傷的改善性需求得到相匹配的政策支持。

總體而言，李宇嘉認為，此次三大支持性政策目的比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費需求。需要注意的是，政策信號發布后，后續還需要金融管理部門、各地方貫徹落實。具體落地過程應該是因城施策的，各地會有先有后、政策力度有大有小。