《廣州市不動產登記辦法》將于今年3月1日起正式實施

廣州關于不動產登記的首部地方性法規——《廣州市不動產登記辦法》(下稱《登記辦法》)將于今年3月1日起正式實施，2月9日，市規劃和自然資源局對《登記辦法》的亮點和新變化進行了解讀。

亮點一：

建立不動產統一登記平臺，各部門信息共享

《廣州市不動產登記辦法》的一大亮點是對標國際一流營商環境評價體系，優化登記程序，固化全市各項改革措施，如建立全市統一的不動產登記平臺、推行全流程網上辦理、實行“一窗受理、集成辦理”、跨市通辦、容缺受理制度、壓縮登記時限以及推廣電子證書等。

《登記辦法》固化了我市營商環境改革各項便民舉措。建立不動產統一登記平臺，市、區不動產登記機構辦理業務，標準、時限等統一。同時加強與相關部門間的協作，對交易、稅收、登記等實行一窗辦理，推行不動產登記+民生服務，不斷提升不動產登記效率與便利度，讓數據多跑動，群眾少跑路。另一方面，充分發揮“互聯網+”的趨勢，開展跨城辦理業務。

按照國家、省、市關于優化營商環境的各項規定，不動產登記機構應當加大與各部門之間的互通信息共享，精簡申請材料，提高便民利民服務能力。另一方面，通過政務信息共享機制，不動產登記機構可以向有關部門提供不動產登記有關信息，為相關部門履行職責提供數據支撐，提高我市政務服務監管和服務效能。因此，《登記辦法》明確：不動產登記機構和住房城鄉建設、農業農村、林業園林、稅務、公安、市場監督管理、民政、教育、司法行政、城市管理綜合執法、財政、國有資產監督管理、政務服務數據管理等部門，應當根據履行職責需要，依托本市政務信息共享平臺,實時互通共享登記信息、審批信息、交易信息等。

亮點二：

明確電子不動產權屬證書或登記證明的效力

《登記辦法》對不動產登記申請材料作出一般性規定，明確要求不動產登記機構應當公開提供申請材料目錄和示范文本等，為申請人提供指引;并明確對于可通過政務信息共享獲取或核驗的材料以及在登記機構備存的申請材料，不得要求申請人重復提交，進一步提升不動產登記便利度。此外，申請人申請不動產登記，應當按照規定提交相應登記類別與事項的申請材料，并對材料的真實性負責。

廣州已大力推行不動產登記電子證照試點，2021年1月1日開始實施的《廣州市優化營商環境條例》已明確規定“在工程建設領域、開辦企業、不動產登記、獲得電力等領域加快推廣電子證照的應用”，為做好立法銜接，總結試點經驗，《登記辦法》規定電子介質的不動產權屬證書、登記證明與紙質介質的具有同等的法律效力。

營利法人間轉讓存量非住宅程序，是營商環境評價的重要指標。為方便企業辦事，廣州此類登記業務已實現“一個環節、全城網辦、即日辦結”，當事人網上申請、在線核繳稅費，不動產登記機構網上辦理，實現“零跑動”。《登記辦法》將此項改革措施予以固化，為構建長期穩定的營商環境提供有力保障。

亮點三：

地下空間可辦理不動產登記

市規劃和自然資源局有關負責人表示，《登記辦法》的另一個亮點是落實《中華人民共和國民法典》，保護合法財產權益，規定了空間分層登記制度，明確地上、地表和地下分層登記，創新空間權屬界限的確定方式;同時細化規定了居住權等新類型物權登記程序及申請材料，為促進市場融資明確了抵押不動產轉移登記及營利法人的教育、醫療、養老等性質的不動產抵押登記。

《中華人民共和國民法典》第三百四十五條明確規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”而實務中，隨著城市立體空間的開發，土地的利用方式從平面擴大至立體，權屬界限也從傳統的二維地表界線擴大至三維空間界限。如在市政道路、綠地下對地下空間進行二次開發利用，空中連廊建筑物等，均需要對地上、地下的建設用地使用權進行登記，以三維信息確立權屬界限。《登記辦法》對此進行了明確：單建地下空間建設項目，可以單獨辦理建設用地使用權和建筑物、構筑物所有權首次登記。和地表建筑一并建設的結建地下空間建設項目，應當與其地表部分一并辦理建設用地使用權和建筑物、構筑物所有權首次登記;地表部分已經辦理不動產首次登記的，地下部分可以單獨申請辦理首次登記。地下建筑物、構筑物所有權首次登記按照房屋所有權登記有關規定辦理。

亮點四：

明確居住權登記細則

《中華人民共和國民法典》新設立了居住權制度，規定了“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”而目前相關法律、行政法規等均未出臺配套的居住權登記規則。《登記辦法》在前期對外征求公眾意見階段，居住權登記內容引起了社會的廣泛關注。實務中，亦出現諸多居住權登記咨詢或需求案件。為及時落實《中華人民共和國民法典》規定，為實務登記提供法律依據，《登記辦法》規定了居住權首次登記、變更登記以及注銷登記，同時區分了以合同方式設立居住權與遺囑方式設立居住權的不同申請登記主體：以合同方式設立居住權的，當事人雙方應當持不動產權屬證書、居住權合同等辦理居住權首次登記;以遺囑方式設立居住權的，當事人應當持生效遺囑、遺囑人死亡證明等材料申請辦理居住權首次登記。

亮點五：

教育、醫療、養老等不動產可抵押登記

為落實《中華人民共和國民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產”的規定，并按照自然資源部的統一要求，《登記辦法》規定在辦理抵押權首次登記或抵押預告登記時，在不動產登記簿記載當事人關于轉讓抵押不動產的約定情況，即有無禁止或者限制抵押不動產轉讓的約定。對于因不動產自然狀況或者權利人姓名、名稱發生變化，以及抵押權人和抵押人關于轉讓不動產沒有約定的，抵押人辦理不動產變更登記及轉移登記不涉及抵押權人的利益，故抵押人可自行申請辦理，同時，按照《中華人民共和國民法典》的規定，不動產變更情況及轉移情況，抵押人應當及時自行通知抵押權人。

《中華人民共和國民法典》明確規定了學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施不得抵押。《最高人民法院關于適用有關擔保制度的解釋》明確“登記為營利法人的學校、幼兒園、醫療機構、養老機構等提供擔保，當事人以其不具有擔保資格為由主張擔保合同無效的，人民法院不予支持”。近年來，國家鼓勵民營資本進入教育、醫療、養老領域，促進社會資源的合理利用，允許營利性養老機構將以有償方式取得的土地、設施等資產進行抵押融資。因此，在落實《中華人民共和國民法典》的基礎上，《登記辦法》明確營利法人的教育、醫療、養老土地、房屋等不動產，可依法辦理抵押登記。(文、圖/廣州日報·新花城記者：杜娟 通訊員：穗規資宣)