諸葛科技：上海7月成交穩(wěn)中微降顯韌性 價格呈上升趨勢

一、7月上海新房成交下滑，供應(yīng)環(huán)比減少過半

（一）成交：7月新房成交活躍度下降，同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)跌

2023年7月，上海新房市場成交活躍度回落，且不及去年同期的成交量水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月上海新建商品住宅成交13356套，環(huán)比小幅下降3.7%，同比下降19.19%。值得注意的是，雖然本月新房成交總量下滑幅度較小，但其實主要是依靠保障性住房的支撐，剔除掉保障房數(shù)據(jù)，上海本月新建商品住宅成交下滑還是比較明顯的，成交4913套，環(huán)比降幅約46%。再從累計成交規(guī)模來看，2023年前7月上海新建商品住宅成交89562套，較2022年同期上升33.55%，但比2021年同期水平下跌18.41%。主要系去年4、5月上海深受疫情困擾，全城封控，供應(yīng)、成交幾乎停滯，拉低了去年前7月整體成交規(guī)模，以致低基數(shù)下同比呈現(xiàn)正增長。

(資料圖片僅供參考)

今年二季度以來，樓市復(fù)蘇明顯減慢，除6月作為房企沖刺年中業(yè)績的節(jié)點期，房企推盤和折扣力度有所加強，帶動成交情況小幅好轉(zhuǎn)外，4、5、7月上海新房成交均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。本月底，繼北廣深之后，上海也對房地產(chǎn)市場政策予以表態(tài)，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，同時，近日據(jù)報道稱京滬廣深房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整會議將在8月召開，實質(zhì)性利好政策出臺預(yù)期上升，市場信心將在政策效應(yīng)下逐步恢復(fù)，預(yù)計接下來上海新房成交有望呈現(xiàn)先穩(wěn)后快態(tài)勢。

備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲1197.82%，2023年4月、5月同比分別上漲1188.94%、1037.75%。

（二）價格：7月新房價格小幅上漲，同比跌幅收窄明顯

7月份，上海新房成交均價小幅上漲，達(dá)到今年以來除1月以外的價格新高，但仍不及去年同期的價格水平。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月上海新房成交均價為64767元/㎡，環(huán)比小幅上漲1.26%；同比下跌1.51%，同比跌幅較上月收窄約13個百分點。

（三）供應(yīng)、庫存：7月新房供應(yīng)減少，庫存量持續(xù)上升

7月上海新房供應(yīng)力度明顯減弱，批準(zhǔn)上市規(guī)模較上月縮減過半，同比由漲轉(zhuǎn)跌。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)10989套，環(huán)比下降50.8%，同比下降40%。同時，在去化動力不足的情況下，本月庫存量再度上升，同環(huán)比漲幅雙雙擴(kuò)大，庫存壓力仍然較大，數(shù)據(jù)顯示，2023年7月上海新房庫存量為49264套，環(huán)比上升4.2%，環(huán)比升幅較上月擴(kuò)大1.27個百分點；同比上升27.89%，同比升幅較上月擴(kuò)大5.55個百分點。

2023年7月，上海共有23個商品住宅項目獲取預(yù)售證，分布在奉賢、嘉定、青浦等12個區(qū)域，共計6121套房源申領(lǐng)銷售許可，準(zhǔn)許銷售面積65.63萬㎡。其中，位于嘉定區(qū)的星尚·觀瀾世嘉是本月人氣較高的樓盤之一，該項目是由上海本土國企上海星海時尚地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)，安全性毋庸置疑，而且星尚·觀瀾世嘉的品質(zhì)在嘉定新城板塊也是處于領(lǐng)先地位，擁有高品質(zhì)的居住環(huán)境和生活配套。

（四）分區(qū)：7月16區(qū)成交以降為主，崇明區(qū)位居區(qū)域成交首位

從2023年7月份上海各區(qū)域的新房成交表現(xiàn)來看，崇明區(qū)位居成交首位，7月新房成交3855套，占比28.86%；浦東新區(qū)位居第二，7月成交2259套，占比為16.91%；閔行、松江、嘉定躋身成交量前五，7月成交均超百套，占比均在7.5%以上。與此同時，本月徐匯、黃浦、虹口以及長寧4區(qū)的成交規(guī)模處于較低水平，成交占比均不足1%。

與上月成交相比，7個城區(qū)成交量上升，9個城區(qū)成交量下降。其中，崇明區(qū)較上月成交增加最為明顯，由上月957套增加至本月3855套，環(huán)比上漲302.82%；其次為黃浦區(qū)，成交低基數(shù)效應(yīng)以致環(huán)比漲幅顯著，達(dá)300%，靜安區(qū)亦是如此，環(huán)比漲幅為160.29%；其余4個區(qū)域的成交漲幅均在50%以下；與此同時，徐匯、青浦2區(qū)成交量較上月減少過半，環(huán)比跌幅分別為91.79%、59.35%。

（五）板塊：唐鎮(zhèn)板塊成交超400套領(lǐng)跑，金橋板塊升至第二

從各大板塊的成交來看，TOP16板塊單月成交超100套，較上月減少8個，同時浦東新區(qū)板塊成交活躍度仍然較高，占據(jù)7個席位，并且攬下成交套數(shù)前三。其中，唐鎮(zhèn)板塊位居首位，成交活躍度大幅提升，7月成交445套，較上月增加超110套，成交均價為69874元/㎡；金橋板塊位居成交第二，7月成交397套，較上月增加40套，成交均價為85522元/㎡；臨港新城板塊仍然位居第三，雖然位次未變，但成交量卻較上月明顯減少，7月成交312套，較上月減少約200套。除此之外，本月板塊間成交活躍度差距較上月明顯縮小，TOP20板塊成交套數(shù)最大差值由上月1142套縮減至372套。

（六）房企：TOP6房企銷售額超10億，保利發(fā)展超40億領(lǐng)跑

從各大房企在上海市場的表現(xiàn)來看，7月有6家房企銷售額突破10億元，其中，保利發(fā)展憑借多個高端熱銷項目，帶動銷售業(yè)績領(lǐng)跑，7月實現(xiàn)銷售額44.53億元；越秀地產(chǎn)升至榜二，本月實現(xiàn)銷售額39.21億元，較上月增加約22億；華發(fā)股份緊隨其后，銷售額為36.99億元；招商蛇口與融創(chuàng)中國分別憑借21.71億元、20億元躋身銷售額前五。整體來看，保利發(fā)展、招商蛇口等品牌頭部房企以及大華集團(tuán)、浦發(fā)集團(tuán)等上海本土房企的攬金表現(xiàn)仍然較為突出。

（七）項目：薈萃庭成交量居首，保利江匯銘庭成交金額領(lǐng)先

從7月份上海新房成交套數(shù)TOP20項目來看，浦東新區(qū)項目上榜率居高，占據(jù)7個席位。其中，位于浦東新區(qū)金橋板塊的薈萃庭位居首位，7月成交378套，成交均價為85906元/㎡。楊浦區(qū)的保利江匯銘庭位居第二，7月成交281套，成交均價為111329/㎡，值得注意的是，7月26日，保利江匯銘庭加推99-173㎡公寓284套，共計1000組客戶參與搖號，是7月上海唯一的“千人搖”樓盤，人氣爆棚，而且該項目享有保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)雙國企背書，是保利發(fā)展上海天字系3.0首發(fā)作品，周邊交通便利，配套齊全。寶山區(qū)的寶鈺瀾庭本月成交表現(xiàn)也不俗，以277套位居成交第三，成交均價為49022/㎡。

從成交金額排行來看，有8個項目單月成交金額超10億元，其中，保利江匯銘庭憑借較高單價與成交量，拉動收金領(lǐng)跑，7月實現(xiàn)37.52億元的成交額；薈萃庭位居第二，7月成交金額為36億元；靜安區(qū)的中興華庭憑借高單價的絕對優(yōu)勢，攬金能力強勁，7月實現(xiàn)22.33億元的成交額。此外，浦東新區(qū)融創(chuàng)未來金融城的成交量及收金均位于本月第四，成交218套，收金16.42億元。

二、7月上海二手房成交量穩(wěn)中趨降，市場均價堅挺上行

（一）成交：7月二手住宅成交微降，環(huán)比跌幅收窄明顯

2023年7月，上海二手房成交穩(wěn)中趨降，達(dá)到今年以來除1月以外的低谷，且截至本月，二手住宅成交環(huán)比呈現(xiàn)“四連跌”，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月上海二手住宅成交12227套，環(huán)比下降0.71%，環(huán)比降幅較上月收窄約17個百分點；同比下降38.01%，同比降幅較上月擴(kuò)大約18個百分點。從累計成交來看，2023年前7月上海二手住宅成交107309套，因去年4、5月份上海疫情原因，成交較2022年同期上升41.96%，但相較2020年、2021年同期的成交規(guī)模仍有近半數(shù)的差距。

自今年4月份以來，上海二手住宅成交持續(xù)下降，不過7月成交環(huán)比跌幅明顯收窄，不排除是受最近政策端持續(xù)釋放積極信號的影響，但是效果仍然有限，暫未迎來逆轉(zhuǎn)上升態(tài)勢，預(yù)計在接下來實質(zhì)性利好政策正式落地的情況下，上海二手住宅成交有望逐步好轉(zhuǎn)。

（二）價格：7月二手住宅市場均價繼續(xù)上揚，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.16個百分點

2023年7月，上海二手房價格繼續(xù)上揚，截至本月，上海二手住宅市場均價已連續(xù)平穩(wěn)上漲17個月，月均環(huán)比漲幅在3%以下，同比已連續(xù)31個月維持上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2023年7月上海二手住宅市場均價為74455元/㎡，環(huán)比上漲0.31%，環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大0.16個百分點；同比上漲11.53%，同比漲幅較上月收窄1.18個百分點。

（三）調(diào)價房源：7月漲價房源占比7.8%，較上月微升0.2個百分點

從漲降價房源來看，2023年7月上海二手住宅調(diào)價房源中漲價房源占比為7.8%，較上月微升0.2個百分點。本月業(yè)主漲價信心小幅回升，但相較去年同期約35%的占比水平仍有較大差距，上海漲價房源占比已然觸底，市場信心亟需進(jìn)一步提振。