小區被隔離帶分割 業主起訴開發商索賠獲支持

限價房與普通商品房在同一個物業管理區域內被隔離帶分割,導致限價房業主無法使用小區公共設施設備。于是，限價房業主將開發商、物業公司訴至法院,要求二被告移除隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植，并要求開發商支付自交房之日起至移除隔離物之日期間的（按照每年3萬元標準）損失。近日，房山法院審結了該起商品房預售合同糾紛，經審理后法院判決開發商賠償業主3萬元損失。

案情回顧

35歲的李先生于5年前與開發商簽訂商品房預售合同，約定購買房山區某處限價商品房，并支付購房款。2017年，業主收房后，發現小區內搭建了圍擋、鐵柵欄、鐵藝門、綠植等多項設施，將小區限價房與普通商品房隔離成兩個區域。

李先生起訴至法院認為，開發商設置圍擋行為導致限價房的業主在事實上享受不到小區公用設施設備、公共綠地等服務和權益；而且，私自設立鐵柵欄也堵塞了消防通道，致使小區次入口不符合住宅區的消防安全要求，留有嚴重的安全隱患。同時，物業公司作為小區物業的服務單位，應保障業主擁有舒適的環境，但物業公司在履行職責過程中，未盡到相關的管理、養護義務，對開發商違法建設的行為，未進行阻止、規勸，這種消極不作為的行為對開發商圍擋也存在過失。

因此，李先生要求開發商、物業公司將用于隔離的鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植移除，并要求開發商支付自交付房屋之日起至移除之日止的（按照每年3萬元標準）損失。

被告開發商則辯稱，不同意李先生的訴訟請求。首先，相關圍墻是商品房業主建設的，不是開發商建設的，因此李先生要求開發商拆除，主體不適格。其次，李先生要求賠償損失，沒有法律和事實依據。

被告物業公司認為，不同意李先生的訴求。物業公司入駐小區時用于隔離的綠植就已經存在，沒有移除的權利。

法院經審理查明，小區限價房和普通商品房被鐵欄桿、鐵藝門、綠植等分割為兩個區域。住建委接到小區業主舉報后，認定商品房、保障性住房之間使用鐵欄桿及綠植分割的行為違反了相關規定；并向開發商發出《責令改正通知書》，責令實施統一物業管理，立即整改。開發商接到通知后未進行整改。

法院認為，依法成立的合同具有法律約束力，合同各方當事人應當按照合同的約定履行各自的義務。本案中，李先生與開發商簽訂的商品房預售合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，屬于合法有效的合同。雙方應當按照合同的約定履行各自的義務。涉案小區隔離設施未經規劃審批，相應行政主管部門已經發現問題并正在行政處置過程中，在行政主管部門就上述事項作出生效行政行為之前，該事項不宜由法院通過民事訴訟予以處理。因此，李先生要求拆除鐵柵欄、圍擋、鐵藝門、綠植的請求，應予駁回。

現涉案小區內的隔離設施在事實上妨礙了限價房業主對小區內較好公共設施設備使用的權利，開發商作為房屋出賣人對此存在過錯，應當承擔賠償責任。故對于李先生要求開發商賠償相應損失的請求，法院予以支持；具體數額，法院綜合考慮合同履行、實際損失等情況綜合酌定。物業公司合理的抗辯意見，法院予以采納。

最終，法院判決開發商賠償李先生3萬元損失。

法官釋法

《民法典》第二百七十一條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主在購買房屋后享有房屋所有權的同時，也享有對小區公共場所和公共設施等共有部分共同占有、使用、收益和處分的權益。在同一物業管理區域范圍內每位業主均有權使用小區共用的配套設施設備。

限價商品房是政府為解決中低收入家庭住房困難而推行的政策性房屋，開發商在競拍土地時應該知曉土地規劃，不能以購買價格低于普通商品房、便于管理等理由擅自處理和改變公共區域，對業主區別對待，損害業主對小區享有的公共利益。

本案中，開發商交付的小區被鐵柵欄、圍擋分割不僅違反了合同約定,不符合全面履行義務的規定,同時也阻礙了業主對小區共有部位的占有、使用，導致業主生活質量降低，共有權益受損，因此，在考慮業主對小區共有設施實際使用情況、物業服務標準、合同履行、實際損失等綜合考量酌定李先生損失為3萬元。

法官提示

一般物業管理區域范圍在建設時已經核定并公示，開發商也應在房屋買賣合同中予以明示。確因實際需要而調整物業管理區域的，應由房屋行政管理部門會同鄉、鎮政府或者街道辦事處，征求業主意見后確定實際物業管理區域，并在管理區域內發布公告。同時，由業主共同決定的重大事項、表決程序應符合《民法典》第二百七十八條規定。因此，開發商、物業管理公司的建設、管理行為應符合相關行政管理規定，未經法定程序不得以方便管理為由自行用鐵絲網等設施人為分割物業管理區域侵害業主共有權益。

業主在小區享有共有權利的同時，也應履行相應的義務。民法典第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。業主具有維護公共秩序和環境衛生，繳納專項維修資金，不得在共有部分任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等義務。業主的美好生活、居住環境由業主共同守護。

【來源：北京法院網】