房企并購債破冰，行業集中大幕拉開，后半場關鍵還看銷售端

【大河報·大河財立方】（記者 吳春波）在獲得政策層面支持后不久，國內房企并購債券融資實現破冰。

1月26日，上海清算所消息顯示，建發房地產集團有限公司（以下簡稱建發房產）和招商蛇口工業控股股份有限公司（以下簡稱招商蛇口）分別在銀行間市場成功發行并購票據，合計金額為22.9億元，其中建發房產募資10億元，招商蛇口則募資12.9億元。

記者注意到，在一些房地產企業通過并購債券舉起并購大旗的同時，如世貿、雅居樂等一些地產企業已經將部分核心城市的核心項目端上“貨架”，通過出售項目的方式回收現金。同時，房地產行業進入并購集中大幕已經拉開。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于目前仍保持較好資產質量的房地產企業來說，通過發行此類金融工具，后續有助于形成更多的融資渠道和資金來源，對于后續業務開展將形成更大的支持作用。

房企并購債發行破冰，相關貸款不納入三條紅線監管

根據上海清算所消息，建發房產實際控制人為廈門市國資委。建發房產稱，募集資金中4.6億元用于并購2個標的房地產項目公司股權、4.6億用于項目建設，另有0.8億元用于償還到期債務工具。

對于并購票據募集資金用途，招商蛇口表示，公司2021年8月收購一個以住宅為主的城市更新項目的部分股權，募集資金主要是置換發行人前期投入資金及后續資產投資。

公開資料顯示，招商蛇口為全國性房地產開發企業，截至2020年底主要三項指標全部綠檔。

值得注意的是，此次中期票據是首批由房企在銀行間市場發行的專門用于并購項目的債務融資工具。中期票據募集的中長期資金匹配房地產行業所需資金需求。

記者梳理發現，并購票據此前很少用于房地產行業。2020年～2021年間，國內發行數筆并購票據，但并購票據發行人必須承諾，募集資金不得用于金融投資及土地一級開發、商品房建設、保障房建設等。

本次兩家房企并購票據的發行，也意味著房企并購債發行已經破冰。

嚴躍進表示，在滿足當前房地產市場合理融資需求的政策導向下，首批并購中期票據的成功落地，是金融機構以市場化方式支持房地產行業健康發展的一次有益探索。銀行業金融機構重點支持優質房地產企業兼并收購一些出現經營困難的大型房地產企業的優質項目。

為何并購票據會放開對房企產行業限制？時間拉回一個月前。2021年12月，央行、銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（以下簡稱《通知》），明確支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。

另據財聯社1月6日報道，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

地產行業再集中大幕拉開，“項目并購”被認為是化解風險有效手段

實際上，不僅僅是票據，對于房企并購的其他融資通道也已打開。

華潤置地官微1月26日披露，此前一日，該公司及華潤萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰略合作協議》，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業務發展，將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于兩家公司的并購業務。

華潤置地稱，此次合作協議的簽署將支持其把握市場機會參與房地產項目并購，有利于發揮并購在防范化解行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用。

實際上，招商銀行并非唯一一個打開房企并購融資通道的銀行業機構。1月21日，浦發銀行簿記發行了房地產項目并購主題債券（22浦發銀行02），債券規模為50億元，期限為3億元，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。

浦發銀行表示，將穩妥有序推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，助力房地產行業良性循環和健康發展。

業內人士認為，兩家銀行的布局，是對央行和銀保監會發布政策的積極響應，為金融機構參與房企出險資產處置提供了新的支持，有利于化解房地產行業流動性風險。

公開資料顯示，2022年1月份，房地產行業延續去年下半年以來的低迷行情。為保現金流、償還到期債務，房企紛紛開啟“賣資產”模式。奧園、世貿、融創、雅居樂等頭部房企紛紛拿出旗下項目出售，其中不乏商業地標性質的優質資產。

同時，隨著市場上兜售項目的房企越來越多，一些資金相對寬裕的房企，尤其是一些國資背景的房企則開啟“買買買”節奏，房地產行業并購集中的大幕隨之拉開。

《通知》發布后，央行金融市場司司長鄒瀾公開表示，我國房地產行業的市場化程度是比較高的，從近幾年的數據看，現有的10萬余家房企中每年都會有將近500家企業進入司法破產重整，這是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。

在其看來，企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

保交房成現金流關鍵，后半場關鍵仍在銷售端

2021年下半年，隨著違約房企越來越多，為防止房企債務違約演變成為大規模的樓盤爛尾，33個省市相繼出臺措施，加強商品房預售資金監管，確保在建樓盤的順利交付。其中西安、石家莊、泉州等政策力度相對嚴苛，主體結構封頂僅能提取50%的重點監管資金。

房地產行業咨詢機構克爾瑞認為，此輪政策變動的底線是保交樓，最大限度維護住房者的合法權益。

在此背景下，房企從銷售端獲取現金流和發展資金的難度加大。除非主動出售項目資產，“保交樓”也成為房企從銷售端獲取現金流和償還貸款的關鍵。市場方面，奧園、佳兆業和花樣年等規模房企紛紛提出了各自的“保交付”目標。

政策層面，1月11日，最高法發布《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》提到，人民法院不能隨意對預售資金監管賬戶采取保全和執行措施，要避免因為不當操作而導致施工單位工程進度款無法撥付到位，進而導致項目停工。

在融資端，龍頭房企“保交樓”相關融資也獲得投資者支持。1月27日，地產龍頭企業萬科發布公告稱，該公司完成發行2022年度第一中期票據，發行金額30億元，募集資金擬用于萬科旗下5個住宅項目的建設開發。

記者注意到，目前已有國內省市通過降低首付比例方式，引導當地合理購房消費。1月26日，安徽省發改委發布《關于印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》。安徽首次針對房產等消費，提出了降低首付比例的概念，是首個明確降首付的省份。

嚴躍進表示，房企還是要積極和地方政府溝通，如果地方政府政策層面可以進一步放松，類似安徽表態降低首付，客觀上后續市場交易是可以回暖的。而企業本身來說，積極開拓融資渠道加快既有項目銷售，也是更好改善企業現金流的關鍵點。

在嚴躍進看來，房地產各類指標的最終變化，都和銷售數據有關系。如果銷售數據不好，類似收購以后，也會面臨資產處置的問題。目前行業并購只是其中行業風險出清的重要一步，后續還要看銷售數據的改善。

責編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉