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【大河財(cái)立方記者丁洋濤文圖】2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT；基金代碼：508098）在上海證券交易所上市。據(jù)悉，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT是首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，同時(shí)也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人申報(bào)的倉(cāng)儲(chǔ)物流類公募REIT，自此，京東終于進(jìn)入到了內(nèi)地投資者的投資標(biāo)的中。

京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT上市，可以投資“亞洲一號(hào)”了

(資料圖)

據(jù)了解，此次發(fā)行的京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT底層資產(chǎn)包括位于廊坊經(jīng)開(kāi)、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積約35.1萬(wàn)平方米，均系稀缺的高標(biāo)倉(cāng)代表作，代表著國(guó)內(nèi)智能物流項(xiàng)目在規(guī)模及現(xiàn)代化上的最高水平，也就是大家所熟知的“京東亞洲一號(hào)”。

值得注意的是，此次上市的三個(gè)項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)均屬于高標(biāo)倉(cāng)，相對(duì)于傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)倉(cāng)具有更專業(yè)的選址、更先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)，以及具備數(shù)字化和智能化的能力，不僅可以滿足電商行業(yè)對(duì)高效率進(jìn)出貨物的要求，同時(shí)也可以滿足我國(guó)制造業(yè)升級(jí)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的要求。由于為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施配備了大量的自動(dòng)化設(shè)備，因此這些客戶對(duì)于高標(biāo)倉(cāng)的黏性也更強(qiáng)。此次上市的三個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，出租率均達(dá)到100%即滿租狀態(tài)，租約期限均在5年左右，高于行業(yè)平均水平的3年，項(xiàng)目社會(huì)效益良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

隨著我國(guó)制造業(yè)向高端邁進(jìn)，零售模式不斷進(jìn)化、電商行業(yè)不斷提升，傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施已無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。高標(biāo)倉(cāng)得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉(cāng)庫(kù)使用的效率、降低倉(cāng)儲(chǔ)使用成本并提升客戶滿意度和黏性。

計(jì)劃募集總額17.57億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)過(guò)百倍

京東REIT的上市成為2023年首單上市REITs。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月30日已上市了24只REITs。根據(jù)京東REIT此前發(fā)行的數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃募集總額17.57億元，最終發(fā)行累計(jì)吸引了近720億元資金參與，其中網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金465.06億元，擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍，公募REITs產(chǎn)品再現(xiàn)了百倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)。

在普通消費(fèi)者日常接觸和熟悉的京東物流背后，實(shí)際持有京東集團(tuán)旗下自建全部倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目的是京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱京東產(chǎn)發(fā)），京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下唯一倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理子集團(tuán)，同時(shí)也是此次上市的京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。

2014年，京東在上海建成首座智能物流倉(cāng)儲(chǔ)中心“亞洲一號(hào)”。截至2021年12月31日，京東集團(tuán)自持并運(yùn)營(yíng)的亞洲一號(hào)智能產(chǎn)業(yè)園達(dá)67個(gè)，覆蓋了全國(guó)多個(gè)主要的一、二線城市，且均位于當(dāng)?shù)刂饕奈锪骱徒煌屑~地段。包括亞洲一號(hào)在內(nèi)，京東產(chǎn)發(fā)旗下現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)已布局全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)，管理園區(qū)總面積超2000萬(wàn)平方米，并在東南亞等海外地區(qū)擁有24個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

“從招商階段開(kāi)始，京東產(chǎn)發(fā)就通過(guò)優(yōu)質(zhì)選址、定制化產(chǎn)品、綜合一體解決方案，為客戶提供物流基礎(chǔ)空間，滿足企業(yè)的區(qū)位、產(chǎn)品、配套等多種需求。在每年的618和11.11期間，面對(duì)高負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，京東產(chǎn)發(fā)需要對(duì)于地區(qū)性交通協(xié)調(diào)，車輛管控調(diào)度及618園區(qū)內(nèi)工作人員生活服務(wù)配套支持，提供大促期間的定制化物業(yè)服務(wù)，如加強(qiáng)安全巡邏與貨物安全管控與應(yīng)急辦法。在行業(yè)當(dāng)中，京東產(chǎn)發(fā)是最懂供應(yīng)鏈與電商零售的服務(wù)商?！本〇|集團(tuán)高級(jí)副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉曾如此描述京東產(chǎn)發(fā)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

在實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施數(shù)字化、智能化發(fā)展的同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)還積極推進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的能源結(jié)構(gòu)清潔化、低碳化發(fā)展，堅(jiān)持走低碳、可持續(xù)發(fā)展的道路。2022年，位于西安的京東亞洲一號(hào)成為國(guó)內(nèi)首座“零碳”物流園區(qū)。此外，京東產(chǎn)發(fā)分別在2021年和2022年先后為寶馬公司定制了區(qū)域配送中心，這兩座區(qū)域配送中心在具備高標(biāo)準(zhǔn)定制化的同時(shí)，還通過(guò)綠色基礎(chǔ)設(shè)施與減碳技術(shù)創(chuàng)新，分別達(dá)到了LEED認(rèn)證級(jí)和金級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，成為汽車零配件中心的“綠色庫(kù)房”代表作。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的投資回報(bào)周期長(zhǎng)、占用資金成本高，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的上市，可以有效地帶動(dòng)整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，吸引更多的專業(yè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，帶動(dòng)整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的數(shù)字化、智能化、綠色化升級(jí)。

責(zé)編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉

關(guān)鍵詞：京東集團(tuán) 倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)成本互聯(lián)網(wǎng)電商電子商務(wù) 京東運(yùn)營(yíng)