京滬廣深政策調控在即？專家預測樓市優化方向及影響

【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】一線樓市調整政策的出臺似乎已經只是時間問題。

(相關資料圖)

8 月8日，媒體報道稱，在本月關乎京滬廣深的房地產政策調控優化會議將會召開。

近期多部門對房地產密集表態，樓市利好政策頻發，一線城市是否會跟進、如何跟進，成為當下市場較為關注的重點。

7 月27 日，住房和城鄉建設部部長倪虹在召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

從住房和城鄉建設部召開的企業座談會上看，調整方向主要圍繞以下三點：一是“降低購買首套住房首付比例和貸款利率”；二是改善性住房換購稅費減免；三是個人住房貸款“認房不用認貸”。

業內人士認為，一線城市的優化政策大概率會圍繞上述三點進行。此外，優化政策的出臺對房價刺激效果較為有限。

兼具統一性，保持差異性

“消息稱北上廣深的政府部門將會一起討論政策調控問題，可以看出這次調整具有一定的統一性，但預計會給每個城市留下差異化調整的空間。”國家高端智庫研究員宋丁在接受大河財立方記者采訪時說。

“城市房價不同，地段之間也存在差異。在具體的調整方式上難以預測，大概率會從‘限購、限貸、限價、限售’四方面入手。比如根據每個城市情況，降低限制的門檻，以刺激市場。在同一個城市的不同區域進行政策調整，實現城市的均衡發展。”

宋丁表示：“預計政策推出后會有三個月到半年的調整適應期，如果出現炒樓的情況，還將采取調整措施。這樣既可以保持四大城市樓市調整的統一性，也能保證各個城市的特殊性。”

部分區域或試點“認房不用認貸”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴大河財立方記者，預計接下來一線城市政策方向主要圍繞以下三點：

第一，放松限購、限貸政策。由于當前一線城市執行的限購、限貸政策總體較為嚴格，在一定程度上抑制了部分購房需求的釋放。一線城市，尤其是像北京、上海，購買力相對旺盛，因此一線城市大概率會有針對性地實施“認房不用認貸”，即政策非全面放開，而是針對部分群體或區域定向放松，試點“一區一策”。

第二，下調房貸利率和首付比例，尤其針對二套房。可以看到，一線城市的房貸首付比及貸款利率水平處于全國較高位，北京、上海、深圳規定購買二套房首付比例為七成，二套房貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍，較高的換房成本抑制了改善性需求。

第三，對改善性住房的稅費減免。對比全國二三線城市，一線城市契稅和增值稅的稅費負擔相對較重。若對相應水平進行調整，可以較為明顯地降低交易成本，促進改善性需求的釋放。

優化政策對房價刺激有限

受政策風向變化的影響，市場消息稱，近期一線城市部分業主聞風而動繼而上調掛牌價。

住房金融高級經濟師陳斌認為，業主反價的做法毫無必要，即便有利好政策出臺，一線城市房價都不會出現太大的變化。

陳斌分析：“一線房產已經不具備投資的功能，更多是發揮保值的作用。即便實行放松限購、限貸政策，刺激改善性需求的效果帶來的市場影響也較為有限，不足以改變整個市場下行的趨勢。”

“對于新市民而言，一線城市的房價依然超出其購買力，即便放松也無法改變其購買力不足的現實。此外，新市民的需求也會逐漸分流到保障性住房，比如公租房、共有產權房等，難以因為政策調整而流向商品房市場。”陳斌說。

責編:陳玉堯 | 審校:陳筱娟 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉