4 月樓市月評(píng)：寧波樓市加速“撕裂”！

前言：

4 月的寧波樓市以 " 綠城東投鳳鳴云翠首開(kāi) 15 億售罄 " 高調(diào)刷屏結(jié)尾，表面火熱的背后，是樓市的降溫和進(jìn)一步 " 撕裂 "。

PART 01

(資料圖片僅供參考)

新房：明顯降溫，客戶(hù)需求疲軟

寧波樓市進(jìn)入 4 月，明顯可看出 " 銀四 " 馬力不足。相比年后的強(qiáng)勢(shì)回溫，3 月下旬開(kāi)始，市場(chǎng)就已開(kāi)始降溫，本月甚至能感到一絲 " 冷意 "。

①網(wǎng)簽量環(huán)比下降 42%。

本月市六區(qū)新房網(wǎng)簽 27.4 萬(wàn)方，環(huán)比下降 42%，當(dāng)月成交量略高于 2022 年的月均成交量。

②案場(chǎng)來(lái)訪環(huán)比下降 20%。

根據(jù)華星研策市調(diào)數(shù)據(jù)，4 月前三周，市六區(qū)在售項(xiàng)目周均來(lái)訪 5439 組，環(huán)比下降 20%，已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降，當(dāng)前市場(chǎng)的客戶(hù)規(guī)模僅略好于去年四季度的情況。

③開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比下降 22 個(gè)百分點(diǎn)。

本月推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩，9 個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證，相比上個(gè)月減少 8 個(gè)項(xiàng)目。

6 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)盤(pán) / 加推，比上個(gè)月減少 6 個(gè)項(xiàng)目。共推出 1053 套，去化約 256 套，平均去化率 24%，環(huán)比下降 22 個(gè)百分點(diǎn)。

④多個(gè)項(xiàng)目提高渠道費(fèi)用。

與 3 月相比，本月出現(xiàn)更多的項(xiàng)目增加渠道費(fèi)用，如鄞州核心區(qū)的某項(xiàng)目，開(kāi)啟分銷(xiāo) 6 萬(wàn) / 套；鎮(zhèn)海、江北區(qū)某些前期依靠高優(yōu)惠續(xù)銷(xiāo)較好的樓盤(pán)，本月普遍獲客難度加大，均提高全民和分銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)；北侖區(qū)的某個(gè)明星樓盤(pán)，首開(kāi)售罄后，二批次立即開(kāi)啟全民獎(jiǎng)勵(lì)。

綜上幾點(diǎn)，4 月的寧波樓市已出現(xiàn)明顯降溫，當(dāng)前客戶(hù)信心依舊不足，房企銷(xiāo)售端承壓嚴(yán)重。同時(shí)市場(chǎng)兩極分化，近郊板塊的剛需盤(pán)依舊是 " 以?xún)r(jià)換量 "，且效果平平；而核心區(qū)兼顧地段和品質(zhì)的改善盤(pán)，產(chǎn)品越稀缺，越不缺客戶(hù)。

PART 02

二手房：掛牌增加，進(jìn)入新的博弈期

截止 4 月 28 日，市六區(qū)二手房掛牌量 102864 套，與月初相比，套數(shù)增加超 1400 套。今年上半年限售解除的小區(qū)房源有 9500 套左右，同時(shí)隨著當(dāng)前限貸政策收緊，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的房源拋售出來(lái)。

而成交方面，3 月成交 6768 套，創(chuàng) 2021 年 4 月以來(lái)的月度新高，迎來(lái)本輪市場(chǎng)下行期的高光時(shí)刻。從一季度成交套數(shù) TOP10 的小區(qū)排行中可以看出，上榜小區(qū)基本有以下特征：地段相對(duì)較好，小面積低總價(jià)的安置房或次新小區(qū)（面積 80 平以?xún)?nèi)，總價(jià) 200 萬(wàn)以?xún)?nèi)），學(xué)區(qū)相對(duì)較好。

一方面是需求集中釋放、" 筍盤(pán) " 減少，另一方面是掛牌量增多、可選余地?cái)U(kuò)大，二手房市場(chǎng)也進(jìn)入了新的博弈階段。據(jù)房產(chǎn)交易信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)本月二手房成交量在 5000 套左右，相比 3 月降幅明顯。

PART 03

后市研判：需求重疊，樓市 " 撕裂 "

①寧波發(fā)布公積金新政，利好改善客戶(hù)。

二季度市場(chǎng)持續(xù)承壓的情況下，全國(guó)多個(gè)城市已出臺(tái)救市政策，如上海個(gè)稅新規(guī)、杭州郊區(qū)限購(gòu)放寬以及落戶(hù)條件放寬、合肥公積金新政等，在房住不炒的大框架下，政府積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序復(fù)蘇。

同樣，寧波在 4 月 20 日發(fā)布了《關(guān)于對(duì)引進(jìn)人才等住房消費(fèi)加大住房公積金支持力度的通知》，針對(duì)各類(lèi)的人才購(gòu)房，公積金最高貸款額度可上浮 20%~50%。

本次政策基于 2022 年 "531 公積金新政 " 之上，上浮額度可疊加享受。以全日制本科畢業(yè)生為例，在滿(mǎn)足條件的情況下，公積金最高貸款額度，從 60 萬(wàn)上漲到 100 萬(wàn)，到現(xiàn)在可上浮 20% 至 120 萬(wàn)，購(gòu)房成本明顯得到降低。

此項(xiàng)政策最大的受益群體是，工作相對(duì)較好、公積金多的中上層級(jí)群體，刺激他們進(jìn)行改善置換。

②供地規(guī)模低位，吸引力相對(duì)有限。

4 月 26 日，寧波二批次掛牌 8 宗地塊，其中商品房地塊 3 宗，租賃地塊 2 宗，安置房地塊 3 宗，總建筑面積 66.8 萬(wàn)方，將于 5 月 29 日出讓。

從推地規(guī)模看，此次掛地規(guī)模相比今年首批次減少 6.3 萬(wàn)方，供地規(guī)模維持低位。

從供地區(qū)域看，8 宗地分別位于海曙（1 宗）、鄞州（2 宗）、江北（2 宗）、鎮(zhèn)海（2 宗）、奉化（1 宗）。3 宗商品房地塊則位于海曙、江北、鎮(zhèn)海。

本批次商品房地塊數(shù)量少，且整體素質(zhì)一般。由于當(dāng)前核心區(qū)整體供地稀少，房企對(duì)三市地塊的關(guān)注度，明顯高于莊市、莊橋等次核心板塊的地塊，房企投資的主方向就是聚焦市區(qū)核心地段。

③ 5 月高端盤(pán)扎堆亮相，客戶(hù)高度重疊。

五一假期，多個(gè)高端盤(pán)集中開(kāi)放樣板房。這些項(xiàng)目均有較高的關(guān)注度，但同時(shí)也存在一組客戶(hù)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目感興趣的情況，客戶(hù)重疊度高。當(dāng)這些項(xiàng)目集中入市時(shí)，同樣也會(huì)加劇市場(chǎng)的 " 撕裂 "。

最后，公積金政策的效果有待觀察，更多利好中上層級(jí)的改善客戶(hù)；土地市場(chǎng)熱度分化，房企聚焦市區(qū)核心地塊；豪宅扎堆入市，客戶(hù)重疊度高，改善需求量有待考證。

目前，各樓盤(pán)的五一假期營(yíng)銷(xiāo)推廣已紛紛上線(xiàn)，除常規(guī)的暖場(chǎng)活動(dòng)、帶看獎(jiǎng)、到訪獎(jiǎng)外，特價(jià)房活動(dòng)明顯增多。5 月樓市出現(xiàn)全面回溫的可能性很小，客戶(hù)預(yù)期依舊十分脆弱，市場(chǎng)加速 " 撕裂 "。

來(lái)源：華星研策