深圳的統租改造影響有多大？

一、深圳統租，回應來了

近期深圳 " 白芒村統租，被迫搬家 " 的事件引爆網絡，引發了一系列的討論與猜測。

根據此前媒體的報道，位于南山西麗的白芒村因為租金便宜，住著不少在深圳南山周邊制造業工廠上班的打工人。但 5 月 18 日，部分房東在出租房上貼了一張通知。根據通知，因為白芒村在政府主導下進行綜合整治，該棟樓在統租整治范圍內，房東要行使合同解除權，通知租戶在 2023 年 6 月 31 日前搬離。

(資料圖片)

一石激起千層浪。白芒村的統租話題引發的 " 租客們被迫集中搬家 "" 租客遭房東通知限期搬離 "，以及孩子上學等問題，通過社交媒體的傳播一下展現在了全國人民面前，派生出各種猜測。一些視頻中，住戶們拉著大包小包，準備離開白芒村，表情復雜，同樣引發了網友對深圳統租改造的質疑。

6 月 3 日，" 深圳發布 " 轉發了深圳市南山區西麗街道發布的 " 致居民的一封信 " 全文，對居民們產生的疑問，包括搬遷時間、補助、學位等問題進行解答。

該公開信首先對部分租戶收到的 " 要求在 6 月 30 日前限期搬離的通知 " 進行回應，西麗街道辦事處表示，該通知為個別房東的要求，指揮部已調查并責令整改。租戶可根據各自尋找房源的情況自行安排，對于不具備搬離條件的居民不強制搬離并維持房屋原租金標準。

同時，還將對愿意搬離的居民給予搬遷補助，并將積極梳理周邊房源的信息供有需要的居民參考，協助尋找房源。

在保障學位方面，西麗街道辦事處表示，符合入學條件在南山區內就讀的學生，無論搬離與否都將為其提供保障。

這封在輿情引爆半個月后才姍姍來遲的公開信，在一定程度上回應了部分問題，但仍有租戶留言表示，有一些重要的問題并沒有披露，比如搬遷補助的具體標準是多少？統租后對比統租前的實際租金會不會大漲？

租戶們的擔心并非空穴來風。

二、" 中間商 " 賺差價？

深圳的統租改造，是由當地一家國企統一收儲城中村房源進行改造，并對周邊配套升級再進行出租。據悉，此次深圳白芒村 " 統租 "，是由政府出資補貼統租企業，銀行提供授信，由統租企業負責推進。

根據中新經緯消息，本次承接白芒村項目的是深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱深匯通），并非網傳的深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司。深匯通成立于 2009 年 6 月，是南山區國資局所屬全資國有企業。

換句話說，深匯通從村里將房子統租過來改造后，將成為二房東。而 " 中間商賺差價 " 是市場對二房東最顯著的印象。

深圳的城中村改造現在并不是第一回，此前萬科泊寓以及鏈家集團下的自如等都做過。

2017 年，在當時 " 租購并舉 " 住房政策的刺激下，深圳擬收儲百萬套城中村房屋進行統一整改租賃的計劃逐步落地，這當中萬科成為第一個參與對城中村改造并進行統一租賃管理的房企，提出 " 萬村計劃 "。

此后負責該項工作的萬科深圳公司所屬萬村公司提出綜合整治完成后的公寓，租金在現有的市場情況下，會有約 10% 的增長，但實際情況是，租金的漲幅從一開始的微漲到開始失控。當時媒體報道，" 萬村計劃 " 被認為會抬升周邊租金水平 2～3 倍而引發爭議，2018 年末萬村公司全暫停新簽約房源，當時主導此項業務的原萬科集團負責人說：" 不暫停的話，讓那么多需要搬離的租客住哪里？"

不過，由于此次承接統租改造的是深圳國企，租金失控增長的情況或許可以避免。

6 月 1 日，深圳市人才安居集團黨委委員、副總經理、安居微棠董事長周柏新在接受深圳報業集團記者采訪時說，" 改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的 10%"。

深圳市住房建設局相關負責人亦對媒體表示，城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。

不過，一些房東在政府提出 " 漲幅也不會超過原有租金的 10%" 的原則后，已經開始了一波漲價。

據證券時報記者現場探訪，有南山白芒村、平山村的居民告訴記者，自從村里開始 " 統租 " 后，一些未被收納的房源和周邊城中村的房源租金立刻水漲船高。" 平山村里一些沒有參加統租的房東，現在去租房的話租金都上漲了不少。"

一位平山村的居民告訴記者，" 之前這里的一房一廳月租金在 2500 元左右，現在房東剛剛說要 3200 元才租。"

筆者算了下，從 2500 元漲到 3200 元，漲幅已經達到了 28%，如果再加上改造后的 10% 漲幅，類似的漲幅已經將近 40%，這個漲幅之高令人驚嘆。

三、能否成為保障房供應的新標本？

從 2017 年開始推行城中村改造以來，深圳的城中村改造備受關注。

城中村作為深圳最大的存量房源地，是很多外來建設者等新市民、青年人來深奮斗的第一個落腳點。便宜是其最大的特點，也是每次統租改造引發輿論關注的重要因素。

公開信息顯示，深圳擁有約 360 平方公里城中村建筑，約占 20% 的土地積。根據 2020 年深圳住建局對深圳的房屋的摸底情況，深圳城中村房共有 507 萬套，是數量最多的房屋類型，占比接近深圳房屋總數的一半，達 47%。而深圳鏈家研究院的長期監測顯示，實際租住城中村的比例可能達租賃總人口的 60%～70%，居住約有 1200 萬人。

龐大的居住人口，是影響城中村改造的關鍵。

根據媒體的報道，此前深圳提出 " 十四五 " 期間開始二次房改，進一步加大保障性住房的投入，在 2021 年提出，到 2035 年新增各類住房 200 萬套以上，其中 60% 以上都是保障性住房。

2023 年，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳再一次提高了 " 十四五 " 規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原目標 54 萬套（間）提高到不少于 74 萬套（間），其中保障性租賃住房增加了 20 萬套（間）。具體到 2023 年，深圳提出要新開工建設 60 個項，建設籌集 16 萬套（間）。

而由政府牽頭，國有企業統籌改造城中村的存量房，也成了深圳近些年建設保障性住房的一個重要方向。

相比此前的深圳城中村改造出現的種種問題，特別是市場化企業承租后房租不斷上漲，此次由國有企業進行統租改造，是一個非常有價值的嘗試。

但仍有一些問題需要注意，比如改造期間如何保障租客的居住權益，如何防止房東突擊漲價造成房租失控，如何將保障房的公共屬性落實到位等，都值得我們深思。

那句 " 來了都是深圳人 "，曾經讓無數 " 深漂 " 熱淚盈眶，讓深圳這座年輕的城市充滿活力。深圳的城中村曾是無數 " 深漂 " 的第一站，希望統租不會讓其失去低價的核心優勢，更希望深圳的統租改造能樹立起典范，成為國內保障房供應的新標本。