10 年甚至 20 年才能回本，企業為何爭相入局長租公寓？

中新經緯 8 月 30 日電 ( 薛宇飛 ) 以蛋殼公寓、青客公寓為代表的長租企業暴雷，曾讓長租公寓行業進入了一段冷靜期。從近一兩年的情況看，一邊是支持長租房、保租房發展的政策不斷出臺；另一邊是一批玩家在快速擴充規模，大型租賃項目或社區不斷涌現。

(資料圖片)

業內人士認為，長租公寓行業經過 2017 年— 2019 年的無序發展，目前已進入到了 " 政策激勵和行業規范并重 " 的階段。同時，住房租賃市場的民生屬性，也注定企業必須做好面對高投入、長周期、慢回報的準備，在微利空間進行長期經營。

房企、中介公司都來了

北京朝陽區十八里店鄉曾是華北區域最大的石材集散地，隨著西直河石材市場的拆除騰退，首創集團與十八里店鄉政府便著手在這片集體土地上建設租賃住房項目。首創集團旗下的首創城發集團對中新經緯介紹，該地塊上建設的繁星社區是北京目前最大的保租房項目，共計有 6500 余套房源 ( 首期約 2300 套 ) 。該社區入市 100 天以來，房源簽約量超過 85%。

8 月 22 日，首創城發集團發布了旗下租住品牌——首創和園。包括十八里店繁星社區在內，首創和園在北京已投資建設了 10 個租賃住房項目，總建筑面積超 130 萬平方米，可提供超過 13700 套租賃住房，預計可為 3 萬人提供租賃住房。從全國看，首創和園在北京、上海、天津、青島 4 個城市共開發了 22 個租賃項目，并將在近兩年內集中投入市場。

同樣，在 8 月 17 日，貝殼在成都發布了旗下首個自營中高端長租公寓品牌——海鹽公寓。首個海鹽公寓位于成都建設路核心區域，它由大學宿舍樓改建而成，共計 605 個房間。該門店已交付 519 間，從試運營至今，入住率超過 90%。在集中式公寓方面，貝殼另一個品牌是新青年公寓，新青年公寓的首個項目已于 2022 年 2 月在上海徐匯區落地。

除了集中式長租公寓服務和傳統的租賃經紀服務外，貝殼還發力分散式房源托管服務，通過推出 " 貝殼省心租 "，將市場上分散的房源轉為長租房源。不同于自如對托管房源進行大幅改造、配置，貝殼省心租的投入較少，不對房源進行過多改造。截至 2022 年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、深圳等 13 個城市在管房源超 70000 套。

ICCRA 住房租賃產業研究院院長趙然對中新經緯稱，從宏觀角度看，中國的流動人口達到 3.76 億，其中包括大量對居住品質要求較高的年輕人，這給長租公寓市場帶來巨大需求。從行業供給看，長租公寓行業已走過近 10 年歷程，也經歷了 2017 年— 2019 年的無序發展，目前進入到了 " 政策激勵和行業規范并重 " 的階段。隨著各類金融政策的出臺，長租公寓行業在投融建管退上已形成閉環，企業重資產的投入可以通過公募、私募、ABS 等多種方式實現退出，將投入資金收回或部分收回，行業基本不會再出現大范圍的倒閉潮。

趙然說：" 過去幾年有很多國企參與到了長租公寓行業，經過兩年多的產品開發，租賃房逐漸供應到了市場上。我預計，長租房的供應量在未來會有一個幾何式的爆發。"

據 ICCRA 住房租賃產業研究院發布的《2023 年二季度中國住房租賃市場季度報告》，截至今年二季度，錄得 60 余個住房租賃企業已開業門店數合計 2814 個，同口徑環比微漲 1.3%，與上年同期基本持平；開業房間規模合計 857686 間 ( 套 ) ，同口徑環比漲幅 4%，同比漲幅 8.5%。從未來新增市場供給來看，截至二季度末，60 余個住房租賃企業已簽約但未開業的門店數為 481 個，房間規模達到 311628 間 ( 套 ) ，與上季度基本持平，同比漲幅 117%。

收回成本周期漫長

不同于地產開發高周轉模式，集中式長租公寓通過新建開發或舊房改造等方式打造出配置齊全的租賃房源，投入成本較高。同時，租賃而非出售的方式，注定企業的盈利周期非常漫長。

首創和園 · 繁星社區除了提供 6500 余套出租房源，還配建有商業，規劃了幼兒園、小學，計劃總投資為 43.6 億元。據首創城發集團方面介紹，繁星社區將持續運營 40 年，大約 25 年能收回成本。該項目還得到了金融機構的支持，貸款利率相對較低。

據了解，首創城發集團一些新的集體建設用地租賃住房項目，25 年的貸款，利率可以做到 3.8%。隨著稅收等支持政策的落地和公開市場貸款利率的下行，將更加利好項目運營。

貝殼海鹽公寓成都建設路店的改造成本約 4000 萬元，貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉在接受中新經緯采訪時稱，建設路店租賃期約 16 年，" 對我們來說，實現上述目標的壓力不是很大，原因是我們沒有把核心預期放在租金上漲上，因為租金持續上漲，會讓青年人的支付能力變差。從當前節奏看，項目表現好于預期，未來 3 個月就可以把出租率打滿，之后就是續租率的管理了。" 宋春暉說。

ICCRA 長期監測超過 60 個集中式租賃住房品牌的運營情況，趙然表示，僅從單個項目運營方面看，長租公寓項目都可以實現盈利，毛利率在 80% — 85%。但由于這些項目前期投入很大，從企業投資角度測算，目前是無法實現盈利的，單個項目收回成本的周期都在十幾年甚至幾十年。不過，她也稱，集中式長租公寓本身就是重資產投入，25 年甚至 30 年收回成本是可以接受的，" 住房租賃市場有很強的民生屬性，這要求企業做好長期持續運營的準備，不能用 10 年甚至 20 年維度去衡量。"

中指研究院依據企業背景不同，對集中式長租公寓投資運營企業進行了分類，大致可以分為房企系、中介系、酒店系、金融系、創業系和地方國企系六大類別。趙然稱，不同類型的企業在運營過程中都有自己的退出路徑，國央企可以通過發行 Reits 等資產證券化產品實現退出，傳統房企可以發揮自身運營優勢與國企展開合作，創業類企業可以選擇上市等。

貝殼透露，旗下新青年公寓、海鹽公寓在合作形式上非常多元。宋春暉稱，" 根據角色不同，長租公寓行業的參與者可以分為資產方、資金方、運營方、品牌方、供應鏈方等，在成都建設路店上，我們是投資方、運營方、品牌方、供應鏈方。而上海虹口的海鹽公寓，我們的合作伙伴是投資方，貝殼是資金方、運營方、供應鏈方，雙方各自承擔相應的責任。每種合作模式都有相對獨立的模型，只要滿足我們這個模型就可以不斷跑下去。"

" 如果拿地、建造、裝配、出租都由自己做，規模就很難做大。只有發揮各類合作模式的優勢，才可能把優質供給做起來，提供給客戶。" 宋春暉說。

還有哪些優化空間？

采訪中，宋春暉多次強調，住房租賃行業不可能做到暴利，貝殼住房租賃業務的目標是 " 微利可持續 "。而想要做到 " 微利可持續 "，除了自身運營能力過關，他認為，優質的租賃用地很重要。

宋春暉稱，目前各地對租賃用地的供給很多，效果也比較好，目前許多城市中心區位的土地如果能有效盤活，能釋放出較大的效用。他說：" 各地的做法不太一樣，比如北京推出集體土地建設租賃住房，深圳采用的是城中村用地，整體看，租賃用地的分布還不夠均勻，核心區域的供給相對不足，如果能盤活城市商圈內的資產，可以大幅提升青年人、新市民的居住體驗。"

首創新城鎮常務副總經理王維對中新經緯表示，公司的住房租賃項目收回成本的周期較長，從企業角度講，希望更多利好政策能夠落地，比如更大力度的稅收優惠政策。他還以首創和園 · 繁星社區舉例，項目距離地鐵站相對較遠，租客出行依靠的是項目開設的班車，而從長久角度看需要改善出行條件。同時，周邊的市政道路修繕、基礎設施建設也需多方共同努力。

趙然認為，在未來的政策端，可能還會有一些優化空間。土地政策方面，可能會在城市更新、城中村改造方面增加租賃用地供給；金融政策相對較多，比如嘗試在市場化長租房領域發行公募 Reits、私募 Reits 以及成立不動產私募基金，預計這方面會有很多配套政策和實施細則出臺；另外，租售同權可能會加速落地。

趙然還指出，中國長租房市場的發展時間尚短，租住生活方式沒有完全形成，一個明顯的特點就是租客不清楚想要什么產品，企業也摸不準客戶需求，這中間會消耗企業不小的成本。" 對比美國市場，租客攜帶寵物租房的比例很高，中國也會慢慢增多，但這類租賃產品并不多。我們現在把產品分為高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓等幾類，未來是否還有細分可能？如今的戶型，在未來十年甚至二十年還能適應嗎，是否要做‘生長型戶型’？這些都是從業者應該思考的問題。"