美樓市量低價(jià)高屋銷量顯著下跌 民生壓力凸顯經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

美國26日公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場因房貸利率大幅上升而劇變，銷量顯著下降。在樓市生變的信號(hào)下，業(yè)界預(yù)計(jì)，美國采取連續(xù)加息的措施不僅將令樓市和民生負(fù)擔(dān)加重，經(jīng)濟(jì)前景也面臨更多不確定性。

美房屋銷量顯著下跌

美國官方公布的最新住房市場數(shù)據(jù)顯示，住房銷量出現(xiàn)顯著下降，而房價(jià)仍在高位盤旋。市場預(yù)計(jì)，隨著房貸利率持續(xù)升高打壓市場需求，價(jià)格拐點(diǎn)也將在近期到來。

美國商務(wù)部26日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月新房銷售環(huán)比大跌8.6%，達(dá)到年化76.3萬套，低于2月份修訂后的83.5萬套。3月份新房的銷售量下降到近兩年來的低點(diǎn)，表明高房價(jià)和飆升的借貸成本對市場造成了較大的擠壓。

美國3月新房銷售同比下降12.6%。新房銷售近期的高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年1月，達(dá)到年化99.3萬套，創(chuàng)2006年年底以來的最高水平。

庫存方面，截至3月底，美國市場上有40.7萬套新房，高于2月的39.2萬套。按照目前的銷售速度，需要6.4個(gè)月的時(shí)間才能消耗完新房的供應(yīng)，高于2月的5.6個(gè)月。其中，正在建造的房屋占庫存的65.5%，尚未建造的房屋約占25.8%

房價(jià)方面，美國3月新房價(jià)格中位值同比上漲21.4%至43.67萬美元。幾乎所有上個(gè)月售出的房屋價(jià)格都高于20萬美元。

房屋抵押貸款利率成為主導(dǎo)近兩年美國樓市走勢的重要因素。截至4月21日的一周內(nèi)，30年期固定利率抵押貸款平均利率為5.11%，是2010年4月以來的最高值，高于前一周的5.0%。市場人士認(rèn)為高利率將抑制需求。房地產(chǎn)中介網(wǎng)站Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)維勒說：“我們預(yù)測，房價(jià)增長的幅度將會(huì)減緩，買方的需求和出價(jià)也會(huì)開始下降。”

房價(jià)走勢前景復(fù)雜

房價(jià)持續(xù)高企，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為前期已形成一定泡沫，加之房貸成本上升，銷量持續(xù)走低已成為業(yè)界共識(shí)，由火爆轉(zhuǎn)為低迷的市場態(tài)勢將對未來房價(jià)造成影響。

美國達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行近期發(fā)布的報(bào)告稱，美國房地產(chǎn)市場正在醞釀近20年來的首個(gè)“泡沫”。報(bào)告指出，美國的房價(jià)正在“與基本面脫鉤”，買家也出現(xiàn)了“過度消費(fèi)”跡象。

2002年至2007年的房價(jià)大幅上漲引爆了金融危機(jī)，自此以后，美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)多年未出現(xiàn)類似當(dāng)下情形的大幅上漲。美國企業(yè)研究所住房研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了連續(xù)7年遠(yuǎn)高于平均水平的上漲后，美國住房價(jià)格從2020年春季起突然飆升，迄今為止?jié)q幅已達(dá)到31%，年增幅達(dá)到驚人的17%。而奧斯汀、鳳凰城和坦帕等熱門城市，房價(jià)的增幅更是數(shù)倍于全國水平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，持續(xù)走低的銷量將影響房價(jià)走勢。

《華爾街日報(bào)》文章稱，由于前期已鎖定低利率的現(xiàn)有房主不想把房子賣掉，利率上升還會(huì)減少可出售房屋數(shù)量。投行NatWest Markets的經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)烀羲贡硎荆绹鴨?dòng)加息將令住房市場出現(xiàn)巨大變化，未來幾個(gè)季度的銷量仍會(huì)顯著下降。

房利美前首席信貸官、美國企業(yè)研究所住房研究中心主任艾德·平托日前表示，疫情下居家辦公需求將對樓市起到一定程度支撐，是“很大的房市紅利”。在今年剩余時(shí)間里，房價(jià)大概率是會(huì)繼續(xù)走高的。他認(rèn)為，到2023年3月，全美平均房價(jià)將比現(xiàn)在高出15%到17%。不過，即使這波大漲過后，杰克遜維爾、夏洛特和佛羅里達(dá)州的北港等熱門城市的房價(jià)漲勢慢了下來，大概率還會(huì)維持住當(dāng)前的價(jià)格水平。

今年3月，美國房屋銷售數(shù)量達(dá)到近兩年來最低，根據(jù)全美房屋建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)的統(tǒng)計(jì)，計(jì)劃在一年內(nèi)買房者的比率也降至2020年中旬以來最低。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司Kukun首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克拉林表示：“首套房買房的負(fù)擔(dān)已經(jīng)是之前的兩倍甚至三倍，如今房價(jià)增長的熱度必定會(huì)開始下降。”

民生壓力引發(fā)擔(dān)憂

樓市降溫跡象顯示美聯(lián)儲(chǔ)多次加息預(yù)期下的市場反應(yīng)，并會(huì)刺激部分產(chǎn)業(yè)增速下滑。而在高通脹背景下，房貸又會(huì)對民生負(fù)擔(dān)“火上澆油”，成為經(jīng)濟(jì)下行的先兆。

房屋建筑商霍頓、萊納和普爾特等公司的財(cái)報(bào)顯示，過去一年在購房市場供不應(yīng)求的情況下，其利潤增長顯著;然而，未來的購房需求將持續(xù)降低，加上通脹不斷推升建材成本，若出現(xiàn)房價(jià)下滑壓縮利潤的局面，這些公司的業(yè)績將受到顯著影響。

《華爾街日報(bào)》表示，對許多美國人來說，受利率上升影響最明顯的地方是樓市。在過去很長一段時(shí)間里，房貸利率一直很低，這抬高了人們對可負(fù)擔(dān)房產(chǎn)的預(yù)期，數(shù)百萬已經(jīng)擁有住房的美國人還對房貸進(jìn)行了再融資，而此輪利率上升可能會(huì)加重這些已購房者的負(fù)擔(dān)。

在房貸壓力加大的同時(shí)，美國民眾還陷入高通脹和生活支出不斷擴(kuò)大的困局。而且，美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策抑制通脹的行動(dòng)被認(rèn)為過晚，令民生負(fù)擔(dān)加重的周期可能持續(xù)更久。美國此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月美國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)同比增長8.5%，創(chuàng)40年來的最大值。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，美國決策者對通脹事先預(yù)判不足，事中應(yīng)對失策，后續(xù)可能被迫采取激進(jìn)加息策略，令美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)上升。

美聯(lián)儲(chǔ)臨時(shí)主席鮑威爾表示，美國今年通脹前景在俄烏沖突之前就已顯著惡化，俄烏沖突和相關(guān)制裁可能也會(huì)進(jìn)一步擾亂供應(yīng)鏈。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，如果美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息刺破美國股市、樓市和信貸市場泡沫，可能會(huì)引發(fā)深度經(jīng)濟(jì)衰退。也有分析稱，美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息周期，不僅給美國高負(fù)債民眾增加還貸風(fēng)險(xiǎn)，也給全球持有美元債務(wù)的機(jī)構(gòu)帶來償債風(fēng)險(xiǎn)。