明年房地產(chǎn)調(diào)控將更重視完善供給

明年房地產(chǎn)政策將如何發(fā)力?近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國土資源部、人民銀行在武漢召開的部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

會(huì)議提出，“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。”這表明，會(huì)議的主題同十九大報(bào)告重申的“房子是用來住的，不是用來炒的”一脈相承，為明年的調(diào)控政策定了調(diào)。會(huì)議選擇在武漢召開，則意味著在東部的一二線城市逐漸降溫之后，中西部地區(qū)的三四線城市將成為未來關(guān)注的重點(diǎn)。

明年之所以延續(xù)“調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，可能主要基于三個(gè)方面的考慮。

一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前，房子主要集中在開發(fā)商手中，不少城市面臨庫存過高的問題，開發(fā)商和地方政府的日子都不好過，甚至有可能觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但在經(jīng)歷了一輪去庫存和轉(zhuǎn)杠桿之后，房子已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到居民戶手中，企業(yè)經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)，高庫存局面緩解，但居民部門的杠桿率則大幅攀升。目前居民部門的負(fù)債收入比已經(jīng)超過1倍，達(dá)到一個(gè)比較危險(xiǎn)的水平。不過，由于庫存大幅減少，而居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表仍相對穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的掣肘要相對小很多。

二是中央對經(jīng)濟(jì)放緩的容忍度提高。十九大報(bào)告中沒有再提GDP翻番目標(biāo)，而是強(qiáng)調(diào)“必須堅(jiān)持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革”。這預(yù)示著中央已經(jīng)放寬了對經(jīng)濟(jì)放緩的容忍度，轉(zhuǎn)而追求經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)作為增長抓手的角色就有所削弱，從而也沒必要對調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。而且，習(xí)近平總書記不止一次強(qiáng)調(diào)，“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”，高房價(jià)顯然是與這一目標(biāo)背道而馳。

三是為長效機(jī)制的出臺(tái)創(chuàng)造環(huán)境。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)調(diào)控都屬于相機(jī)抉擇的短期政策，即通過行政手段強(qiáng)行壓制市場需求，一旦經(jīng)濟(jì)下行壓力顯現(xiàn)，調(diào)控方向很快就會(huì)逆轉(zhuǎn)，隨后市場會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。這種情形在過去幾輪調(diào)控中已經(jīng)不止一次出現(xiàn)，也在相當(dāng)程度上透支了政府的公信力。中央已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，目前正在加緊推出房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，希望結(jié)束這種調(diào)控時(shí)松時(shí)緊、房價(jià)大起大落的局面。但在這種機(jī)制最終出臺(tái)之前，還需要延續(xù)目前的調(diào)控政策，為長效機(jī)制的推出創(chuàng)造環(huán)境、贏得時(shí)間。

除了調(diào)控基調(diào)不放松之外，我們還可以看到，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，包括大力發(fā)展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)等，這些都意味著房地產(chǎn)調(diào)控在保持定力的同時(shí)，主導(dǎo)思想將逐漸由“去庫存”向完善供給過渡。