明年房地產調控將更重視完善供給

明年房地產政策將如何發力?近日，住房和城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開的部分省市房地產工作座談會引發業界關注。

會議提出，“堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’的念頭，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。”這表明，會議的主題同十九大報告重申的“房子是用來住的，不是用來炒的”一脈相承，為明年的調控政策定了調。會議選擇在武漢召開，則意味著在東部的一二線城市逐漸降溫之后，中西部地區的三四線城市將成為未來關注的重點。

明年之所以延續“調控目標不動搖、力度不放松”，可能主要基于三個方面的考慮。

一是當前房地產市場的風險已經轉移。在推動供給側結構性改革之前，房子主要集中在開發商手中，不少城市面臨庫存過高的問題，開發商和地方政府的日子都不好過，甚至有可能觸發系統性風險。但在經歷了一輪去庫存和轉杠桿之后，房子已經由開發商轉移到居民戶手中，企業經營狀況好轉，高庫存局面緩解，但居民部門的杠桿率則大幅攀升。目前居民部門的負債收入比已經超過1倍，達到一個比較危險的水平。不過，由于庫存大幅減少，而居民部門的資產負債表仍相對穩健，房地產調控所面臨的掣肘要相對小很多。

二是中央對經濟放緩的容忍度提高。十九大報告中沒有再提GDP翻番目標，而是強調“必須堅持質量第一、效益優先，以供給側結構性改革為主線，推動經濟發展質量變革、效率變革、動力變革”。這預示著中央已經放寬了對經濟放緩的容忍度，轉而追求經濟高質量發展。在這種情況下，房地產作為增長抓手的角色就有所削弱，從而也沒必要對調控政策進行調整。而且，習近平總書記不止一次強調，“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標”，高房價顯然是與這一目標背道而馳。

三是為長效機制的出臺創造環境。歸根結底，房地產調控都屬于相機抉擇的短期政策，即通過行政手段強行壓制市場需求，一旦經濟下行壓力顯現，調控方向很快就會逆轉，隨后市場會出現報復性反彈。這種情形在過去幾輪調控中已經不止一次出現，也在相當程度上透支了政府的公信力。中央已經意識到這個問題，目前正在加緊推出房地產市場長效機制，希望結束這種調控時松時緊、房價大起大落的局面。但在這種機制最終出臺之前，還需要延續目前的調控政策，為長效機制的推出創造環境、贏得時間。

除了調控基調不放松之外，我們還可以看到，本次會議強調要完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構，包括大力發展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發展共有產權住房，繼續推進城鎮棚戶區改造，加強城鄉統籌和區域協調等，這些都意味著房地產調控在保持定力的同時，主導思想將逐漸由“去庫存”向完善供給過渡。