出讓超一年 廣州兩宗高價地仍未開工

在房地產市場火熱的2016年，國內多個熱點城市的土地價格被不斷刷新，突破單價或總價成交紀錄的高價地塊屢屢出現。如今2017年已經進入尾聲，這些地塊絕大多數已成功出讓超過一年的時間。那么，這些地塊的現狀如何?根據克而瑞統計，2016年廣州曾有7個城區在土地出讓時出現價格刷新紀錄的現象，目前這7宗地塊中僅有1宗開盤，在建未開盤的有4宗，另外2宗則尚未開工。

廣州兩宗高價地塊尚未動遷

根據克而瑞統計，廣州的白云、海珠、荔灣、番禺、黃埔、增城、南沙等7城區曾在2016年土地出讓時刷新了區域原有的成交價格紀錄。刷新紀錄的7宗地塊成交總價為153.62億元，占據去年全年土地成交總價的21%，其中6宗地塊都是在當年11月成功出讓的。

目前，這7宗高價地塊的出讓時間均已超過一年，統計顯示，已開工的地塊共有5個，其中增城荔城板塊的宅地已經開盤，項目名稱為綠地瓏玥府，另外4宗地塊正在建設但尚未開盤，在建項目分別為白云大道板塊的首開龍湖·天奕、海珠工業大道板塊的中冶·錦繡公館、黃埔長嶺居板塊的中冶名輝逸璟臺和南沙金洲板塊的保利半島。

時至今日，仍有兩宗地塊尚未開工，也并未動遷，這兩宗地塊分別位于荔灣廣鋼板塊和番禺華南板塊。不過值得一提的是，荔灣廣鋼新城219地塊的相關規劃已經發出公告，距離開工或已不遠。而所有已開工未開盤的地塊，也都將于2018年正式問世。

高價地塊開發速度相對緩慢

11月下旬，克而瑞研究中心取國內熱門城市的50宗刷新價格紀錄地塊項目進行分析，統計發現，這50宗高價地塊仍有14宗尚未開工。例如位于廈門同安區的2016TP02地塊，去年上半年便已成交，但時至今日仍在閑置。

在這14宗未開工的地塊中，有4宗在出讓時涉及動遷、安居房保障建設等較為復雜的手續，開發周期較長，例如深圳光明新區A646-0059地塊，此前曾以140.6億元成交，出讓信息顯示，該地塊的土地用途包含二類居住用地、商業用地、城市道路用地、公園綠地和水域。

不過，多數未開工地塊主要是由于開發商目前持觀望態度，從未開工的高價地塊項目分布來看，主要位于一、二線城市，這些地區是重點調控區域，因此存在入市即虧本的可能性。

另外已開工但未開盤的地塊項目共有29個，這些項目開發的速度較慢。例如東莞去年9月出讓的黃江鎮商住地塊，出讓總價34.3億元，折合樓面地價25264元/平方米，目前該地塊在建項目為頤和翡翠花園，但預計2018年5月才會上市銷售。

調控效果在市場供求中顯現

隨著多個城市采取“限地價+競配建+競自持”的拍地方式，盡管土地市場仍有較強的競爭，但地塊“超高價”現象已不再常見，調控政策的效果已經在市場供求方面有所反映。

克而瑞報告指出，目前房企推盤積極度不高，這也導致核心一二線城市的新增供應出現大幅下降。以上海為例，今年1至10月上海新增供應低于400萬平方米，目前看來，這種“低迷”還將持續一段時間。

對于當前局面，克而瑞報告建議加大平價土地的供應。例如可酌量增加遠郊區域、非中心區域的其他市鎮低價宅地供應。同時，需應繼續增加中小戶型比例，將供應套數作為規劃指標的重要組成部分。此外報告建議，可以調整規劃，適當提高遠郊區域住宅土地容積率，提高單位土地住宅供應套數。