結(jié)束繁榮期回歸居住本質(zhì) 2018年房產(chǎn)消費(fèi)將迎品質(zhì)驅(qū)動(dòng)時(shí)代

回顧2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步放緩，2017成為“超級(jí)繁榮期”的尾巴。展望2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。而將視線放至更長(zhǎng)的周期，則是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自1998年市場(chǎng)化近20年以來(lái)數(shù)量驅(qū)動(dòng)時(shí)代的結(jié)束。今日鏈家研究院發(fā)布《品質(zhì)時(shí)代——2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》，指出人民群眾對(duì)美好生活的追求使房地產(chǎn)進(jìn)入到品質(zhì)驅(qū)動(dòng)時(shí)代。圍繞房屋的居住屬性，如何為消費(fèi)者提供更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和服務(wù)是未來(lái)行，增長(zhǎng)的核心價(jià)值。

回歸價(jià)值：2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)

1. 雙拐點(diǎn)到來(lái)：銷售下降開發(fā)放緩

2017年新房銷量再創(chuàng)高峰，但量?jī)r(jià)增速都大幅回落。2017年既是1998年以來(lái)長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)，又是2015年以來(lái)短周期的拐點(diǎn)。2018年全國(guó)房地產(chǎn)由去庫(kù)存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場(chǎng)總體進(jìn)入平穩(wěn)放緩階段。

2.一線城市向上修復(fù)，“北弱南強(qiáng)”分化態(tài)勢(shì)漸顯

2018年一線城市的成交量會(huì)在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復(fù)。一線城市間的分化將會(huì)持續(xù)，北京的人口集聚和經(jīng)濟(jì)活力相對(duì)弱化，而南方深圳的活力突出。

圖：近五年來(lái)北上深每年增加的常住人口數(shù)量(萬(wàn)人)

3. 二線城市加速追趕，內(nèi)部分化加速

在北京、上海高房?jī)r(jià)和人口政策的擠壓下，許多二線城市加快吸引人才，未來(lái)人口的流動(dòng)方向更多向重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移，給城市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了較強(qiáng)的動(dòng)力。二線城市內(nèi)部將會(huì)出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會(huì)崛起、房?jī)r(jià)可能被重估。

2017年主要二線城市近兩年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)

4. 城市內(nèi)部居住價(jià)值凸顯/ 居住價(jià)值成城市內(nèi)部定價(jià)主因

2018年，在整體低溫的市場(chǎng)中，各個(gè)城市內(nèi)部房屋的價(jià)格將會(huì)逐步回歸居住價(jià)值。具有較好基本面支撐的地段和區(qū)域價(jià)格將會(huì)堅(jiān)挺甚至上漲，而前期投資占比高、依靠“加杠桿”或者“炒概念”漲起來(lái)的區(qū)域和地段將會(huì)迎來(lái)回調(diào)。

5. 城市圈之間出現(xiàn)分化，圈內(nèi)城市之間的差距進(jìn)一步縮小

2017年環(huán)北京城市圈率先出現(xiàn)價(jià)格下跌。城市圈內(nèi)部的聯(lián)動(dòng)將會(huì)增強(qiáng)，周邊城市房?jī)r(jià)上漲較快，與中心城市的梯度差距不斷收窄。

三大城市圈城市房?jī)r(jià)與首位城市比較

6. 二手房市場(chǎng)范圍向全國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)展

一線城市二手房占比進(jìn)一步提高，更多的城市進(jìn)入二手房市場(chǎng)，2017年有24個(gè)城市二手房成交套數(shù)超過新房。

2017年二手住宅成交套數(shù)超新房城市

7. 住房供給主體更加多元，政府與市場(chǎng)的關(guān)系更明晰

2018年中國(guó)房地產(chǎn)改革將更加區(qū)分政府與市場(chǎng)的關(guān)系，將“住房”與“房地產(chǎn)”問題切割開來(lái)，實(shí)現(xiàn)“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。政府履行好社會(huì)保障的職責(zé)，讓市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的決定性作用。

品質(zhì)時(shí)代：中國(guó)房地產(chǎn)新周期的需求變軌

與此同時(shí)，市場(chǎng)主體的需求也開始發(fā)生變化，我們觀察到如下幾種需求漸漸明朗成形，推動(dòng)住房的需求從數(shù)量向品質(zhì)轉(zhuǎn)變。需求的變軌促使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2018走進(jìn)“品質(zhì)時(shí)代”。

(一)高收入家庭的改善性需求

這類需求主要集中在城市高收入家庭，大多數(shù)情況下，這類家庭已經(jīng)有了一套房甚至多套房，但隨著收入的增長(zhǎng)以及家庭成員的擴(kuò)大，已有住房并不能滿足他們的改善性需求，所以需要換房、換購(gòu)和改善。品質(zhì)居住需要增量和存量?jī)煞矫鎭?lái)增加供給。

各城市改善性需求占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家研究院

(二)中等收入家庭的首置需求

隨著大城市房?jī)r(jià)的上漲，首次置業(yè)的門檻越來(lái)越高。與郊區(qū)化、豪宅化的新房相比，二手房的總價(jià)、戶型和區(qū)位更加多樣化，且供應(yīng)量相對(duì)更大，因此首置的品質(zhì)居住主要依靠二手房市場(chǎng)。

2017年北京二手房市場(chǎng)主力剛需特征

(三)單身獨(dú)居人群的品質(zhì)居住需求

全球范圍內(nèi)獨(dú)居正在成為新的生活潮流。適齡未婚青年偏好于可負(fù)擔(dān)的小戶型單身公寓，出行便利、配套便捷的互聯(lián)網(wǎng)以及豐富的社交場(chǎng)所。離婚未再婚中青年則傾向于面積適中、配套公園、健身休閑場(chǎng)所。獨(dú)居老年人既需要強(qiáng)烈的親屬朋友陪伴的心理需求，也需要簡(jiǎn)單的健身設(shè)施，而身體機(jī)能的退化對(duì)于居家醫(yī)療、居家護(hù)理需求旺盛。

(四)老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求

全球人口總趨勢(shì)而言，全球范圍內(nèi)老齡化趨勢(shì)在不斷加深，居家養(yǎng)老則成為老年人主要的居住狀態(tài)，其中以與配偶或子女居住為主要方式。日本UR(都市再生)機(jī)構(gòu)通過對(duì)存量房屋進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和改造，推出適合老年人口居住的產(chǎn)品。這些老齡公寓分散在正常的社區(qū)之中，使老年人能夠與年輕人共同生活。運(yùn)營(yíng)商為老年人提供日常的安全監(jiān)護(hù)等服務(wù)，這種分散式、服務(wù)式養(yǎng)老公寓得到老年人的青睞。

2016年主要國(guó)家60歲以上人口占比

來(lái)源：聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)部人口司《全球人口預(yù)測(cè)2017》

發(fā)達(dá)地區(qū)老年人居住安排