專家預計今年房地產(chǎn)市場分化顯著 租賃市場前景向好

各地房地產(chǎn)市場分化顯著

2017年，我國樓市經(jīng)歷了限購、限貸、限價、限商、限售等一系列調(diào)控洗禮，逐漸回歸平穩(wěn)。進入2018年，我國房地產(chǎn)市場走勢如何?不同城市房地產(chǎn)市場經(jīng)過分類調(diào)控將會有什么變化?讓我們聽一聽業(yè)內(nèi)專家的分析。

調(diào)控政策影響市場

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月26日，2017年北京商品住宅市場僅有118個項目入市，同比減少162個，月均入市量僅不到10個項目。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，北京土地供應的下滑，對商品住宅供應規(guī)模的萎縮造成直接影響。2015年和2016年兩年時間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市場面臨“無米下炊”的局面。

“自“3·17”新政開始的新一輪宏觀調(diào)控，從限購、限貸、限價等方面入手，嚴厲打擊投資需求，北京二手房價的率先下跌讓部分對價格極為敏感的剛需客群陷入觀望，所以北京二手住宅市場和新建商品住宅市場成交量均出現(xiàn)冷清局面。”郭毅說。

在新一輪樓市調(diào)控之中，全國不同城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了分化。中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜表示，“2017年，重點城市在嚴厲政策管控下，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，一線城市降溫最為顯著。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，房地產(chǎn)市場所有回暖。”

2018年全國市場分化顯著

對于2018年的全國房地產(chǎn)市場走勢，黃瑜分析說，“根據(jù)‘中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型’測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)‘成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長’的特點。

“本輪調(diào)控周期將會持續(xù)較長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)。其中一線銷售面積將保持平穩(wěn);二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降;三四線城市在基本完成去庫存后，也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩(wěn)。”黃瑜強調(diào)說。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，“一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。預計隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求增多，市場會小幅回暖，房價總體將保持平穩(wěn)。二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，2017年政策環(huán)境相對寬松的二線城市，還有調(diào)控政策雖嚴厲但‘補漲’的城市，表現(xiàn)較好，但是近兩個月的數(shù)據(jù)顯示，這些城市樓市也開始出現(xiàn)回調(diào)，預計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調(diào);2017年政策嚴厲的二線城市在調(diào)控后，市場出現(xiàn)大幅降溫，預計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩(wěn)為主。三四線城市在2018年將會迎來量價的回調(diào)。”

住房租賃市場前景向好

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。來自中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達到1.38萬億，至2020年預計可達近2萬億元。

“2017年，在‘購租并舉’、‘租購同權(quán)’等一系列紅利政策的刺激下，住房租賃市場崛起。”楊現(xiàn)領分析說，解決有房換租家庭、無房整租家庭、年輕白領、低收入人群、農(nóng)民工5類人群不同的租住需求，為他們提供以可支付為核心的配套資源及服務，是租賃行業(yè)需要首先考慮的突破口。但每個類型的城市突破的方式并不一樣。比如說一線城市，以上幾類住房需求都沒有得到很好的滿足，需要增量的盤活，也需要增量的開發(fā)。而三四線城市則不太需要床位產(chǎn)品，也不太需要合租產(chǎn)品，只需要高端的、整租產(chǎn)品，在核心地段。所以三四線城市要做租賃，一定要在中心地段最好的位置，提供最好的配置、最好的服務。”

在中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜看來，人口的流動對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關重要。近年來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機會，更多的就業(yè)機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

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部分熱點城市

新建商品住宅價格回落

11個城市新建商品住宅

價格同比下降

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年11月份，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。

其中，有7個城市新建商品住宅價格下降，環(huán)比降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢4個城市環(huán)比持平。有11個城市新建商品住宅價格下降，同比降幅在0.2至3.2個百分點之間，說明這些城市新建商品住宅價格已低于去年同期水平。

一線城市

房價環(huán)比下降

在國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，2017年11月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。

二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

一線和三線城市

房價同比漲幅繼續(xù)回落

從國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，2017年11月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)14個月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月略微擴大0.1個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。

三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)4個月回落，11月份比10月份分別回落0.3和0.2個百分點。