融資渠道受限 房企資金鏈再度承壓

記者獲悉，2018年整頓信托業(yè)是銀監(jiān)會的工作重點。近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，不得將信托資金違規(guī)投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

對信托的強監(jiān)管，意味著2017年房地產企業(yè)融資的重要渠道將被大幅限制，房企資金獲取難度再度加大。業(yè)內人士表示，雖然房企快速轉向海外融資，但國內涉房貸款全部嚴控，疊加內地債券市場融資難，房地產企業(yè)或將陷入“錢緊”窘境。

房地產信托遭遇嚴監(jiān)管

房地產企業(yè)融資渠道正被全面“封堵”。銀監(jiān)會近日下發(fā)的《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，不得將信托資金違規(guī)投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。對此，相關人士透露，2018年整頓信托業(yè)是銀監(jiān)會的工作重點。

上述人士表示，2018年除可以合規(guī)進入的保障房領域外，今后打“擦邊球”進入房地產領域的信托公司將面臨嚴厲懲處。“以北京為例，監(jiān)管層已經(jīng)明確要求嚴禁信托資金炒作租房市場。國家全力推租售并舉，信托機構不能助長加杠桿，對開發(fā)商資金支持一定要合規(guī)，通道或自主業(yè)務都不能變相為加杠桿提供支持。”

17日，信托首單罰單開出。山東銀監(jiān)局公布行政處罰信息公開表顯示，山東省國際信托股份有限公司違規(guī)向不符合貸款條件的房地產企業(yè)提供融資，部分政府融資平臺業(yè)務由地方政府變相提供擔保。山東銀監(jiān)局依據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十六條，對山東信托罰款40萬元。

自2016年下半年開始，監(jiān)管部門就逐步限制房地產開發(fā)企業(yè)的融資來源，相繼出臺了諸如限制房地產企業(yè)股市再融資、債券融資以及針對流入房地產行業(yè)的銀行理財產品和私募房地產基金等一系列政策。在此背景下，盡管成本高企，但用途較為靈活的信托資金成為房地產企業(yè)青睞的融資方式，房地產信托規(guī)模也隨之持續(xù)快速增長。

用益信托網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，2017年68家信托公司共發(fā)行1907只房地產集合信托產品，較2016年同比上漲123%，募集額度更是從2016年的2717.33億元，大幅上漲至6261.02億元，漲幅高達130.4%。單從四季度來看，便發(fā)行730只房地產信托產品，募集規(guī)模2187.22億元，占全年發(fā)行規(guī)模的34.9%。

房企加快海外發(fā)債輸血步伐

境內融資難度加大，為減緩后期資金壓力，房企海外融資步伐在繼續(xù)加快。中原地產研究中心統(tǒng)計顯示，2018年截至目前，已有7家房企發(fā)布海外融資計劃，累積額度超過30億美元。

具體來看，24日，世茂房地產發(fā)行5億美元2025年到期的5.20%優(yōu)先票據(jù)。同日，旭輝控股3億美元2023年到期的優(yōu)先票據(jù)上市交易。1月10日,碧桂園宣布發(fā)行2.5億美元2023年到期的4.750%優(yōu)先票據(jù)及于6億美元2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。1月9日，時代地產宣布將發(fā)行本金總額5億美元的票據(jù)，年息6.25%。據(jù)悉，票據(jù)發(fā)行所得凈額將約為4.92億美元，時代地產擬將用作其若干現(xiàn)有債務再融資及一般營運資金用途。

中原地產首席分析師張大偉表示，在樓市調控的大趨勢下，房企資金鏈壓力再度增加，不同于兩年前的大量贖回境外融資，2017年開始海外融資也越來越被關注。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。“除額度上漲外，房企融資成本相比2016年平均4%已明顯上行。”張大偉說，目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

泰禾集團1月10日宣布發(fā)行去年獲準在境外發(fā)行的10億規(guī)模美元債,首期發(fā)行4.25億美元。其中3年期的年息為7.875%,5年期的年息為8.125%,每半年支付一次。并且泰禾集團將提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。富力集團1月5日公告指出,公司與高盛訂立認購協(xié)議,額外發(fā)行2023年到期的5年期1億美元優(yōu)先票據(jù),票息為5.875%。

房企或迎還債高峰提前“蓄水”

有關人士表示，一方面，除了涉房貸款、發(fā)債被限，2018年房地產調控將繼續(xù)維持收緊模式，房企銷售回款或受影響。同時，2018年房企或迎還債高峰，為避免“錢緊”帶來風險，2018年初，房企便明顯開啟蓄水模式，提前進行資金布局。

中國指數(shù)研究院報告顯示，截至21日，金茂、萬科等超過18家上市房企發(fā)布相關融資計劃。其中，多家房企直接或配售股權進行融資。1月2日，紅星美凱龍公告稱將按10.23元每股發(fā)行3.15億股A股，募集資金32.22億元。同日，越秀地產表示，預計配售越秀房地產投資信托基金的基金單位，總額預計3.09億元。萬科也宣布同意提請股東大會授權公司在不超過350億元范圍內發(fā)行直接債務融資工具。金茂將按每股3.7港元配售股份，配售9億股融資額約33.06億港元。

債券方面，蘇州高新公告獲得上交所同意，發(fā)行總額不超過15億元公司債券以及6億元綠色公司債券。陽光城發(fā)行定向債務融資工具，注冊金額為30億元。金隅發(fā)行資產支持專項計劃，總產品規(guī)模合計不超過30億元。碧桂園將以每股17.13港元價格配售4.6億股，同時發(fā)行總額達156億港元的可轉換債券。首開擬進行非公開發(fā)行公司債60億元。富力宣布發(fā)行80億元超短期融資券。

對此，張大偉認為，房企提前備足資金以迎集中還債期。數(shù)據(jù)顯示，2017年房企已到期的總債務規(guī)模僅500億元。而在2018年,若按100%回售比例測算,房企將有4000億元以上的公司債到期。

中誠信國際企業(yè)融資部二部總經(jīng)理王雅方指出,房企資金風險目前在2017年財報中難以反映。一方面,房企財務結算較為特殊,收入確認存在滯后性。另一方面，房企的所有者權益里可能存在一定規(guī)模的明股實債,真實的債務負擔或比財報反映得更嚴峻。“近兩年,房企的合作項目逐步增多,通常聯(lián)營項目都不并表,因此房企的財務報表里看不到真實的債務負擔。”

“同時，市場監(jiān)管的不確定性也再度增加了風險。”張大偉說，近日碧桂園便宣布，因市場波動原因，取消發(fā)行2018年第一期18億元中期票據(jù)。張大偉表示，發(fā)債、銀行貸款、信托受限;調控持續(xù)，銷售預期也將轉向。同時海外融資也面臨難度或再度加大的可能性，因此房企未來資金鏈情況仍然前途未卜。