長租公寓市場有望快速崛起 補齊住房租賃市場短板

去年以來，住房租賃市場“短板”加速補齊。專家表示，各地在租賃住房試點實施方案指導下，城市租賃市場的發展或進入新階段，長租公寓市場有望快速崛起。未來可在財稅政策方面給予稅收優惠，一方面可扶植長租公寓企業，另一方面可為REITs發展鋪平道路。

國土部、住建部近日原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門等11個城市利用集體建設用地開展租賃住房試點實施方案，鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務。

中國指數研究院報告指出，繼北京、上海先期試點后，此次批復標志著第一批13個試點城市全部進入實施階段。各地在租賃住房試點實施方案指導下，將加速集體建設用地的推出，與之相對應的配套政策也將繼續完善，城市租賃市場的發展將進入一個新階段。

當前國企和民企紛紛進入住房租賃市場。興業研究分析師臧運慧表示，目前已有萬科、龍湖、碧桂園等多家民營房企進入住房租賃市場，保利地產、上海地產集團也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進入住房租賃市場的企業不斷增多，住房租賃市場將從零散的轉租模式逐漸向規范化、規模化的購置經營模式演進。

“傳統租房方式存在許多問題，無法保障租戶和業主雙方的權益。”東北證券分析師陳殷表示，租房人口年輕化使得租房人群對租房體驗的個性化要求更高。當前，存量物業的盤活和利用率的提高使得租賃市場具備了良好的供給基礎，在人口凈流入而房價持續高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。

“目前，無論是創業型、房地產中介型，還是房地產開發商，一般都停留在輕資產運營模式上。”陳殷認為，未來我國長租公寓市場將呈現集中自持、分散自持和托管三種模式并存的狀態，專業公寓運營商將與房企協同發展，從而促進新房項目的銷售去化，盤活二手房源提升利用效率，完善社區增值服務。

值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，諸多銀行開始進入長租公寓市場。易居研究院研究員賴勤表示：“銀行進入長租公寓市場，一方面，因為布局未來，該市場會給銀行帶來很多商機，對銀行業務有很大的想象力;另一方面，為租賃市場提供金融支持。金融支持可以幫助供需兩端，包括為供應端機構提供資金，用以開拓市場、緩解自持物業所帶來的資金壓力;也為租房者提供資金支持，從而更好地滿足他們的租賃需求。”

從長租公寓的盈利來看，賴勤認為，若實現盈利，先要進行差異化競爭，在中高端產品上發力，從而能有較高的利潤率。財稅政策需改變，應提供稅收優惠，一方面可以扶植長租公寓企業，另一方面可以為REITs發展鋪平道路。并且金融政策也需跟進，給機構提供融資方面的幫助。

在REITs方面，華泰證券分析師陳莉敏表示，近年來REITs產品規模加速增長。尤其是2017年，僅前10個月成功發行的商業房地產資產證券化產品數量及規模已超過前3年總和，良好的政策環境和市場需求正在推動REITs加速發展，一方面，有利于緩解未來幾年房企融資問題;另一方面，專業化、機構化住房租賃企業發展有利于促進房地產市場平穩健康發展。