曹舟南：輕資產是綠城對抗行業周期性風險的最大法寶

2017年綠城組建“綠城房屋科技集團”，發展房屋4S、裝飾、機電、建安等輕資產服務業務。綠城也在加快“資產金控服務平臺”建設，提高持有物業經營效益,加大對新金融、新經濟等優質輕資產的投資力度。

在這背后，綠城有一個深遠的目的。

綠城中國總裁曹舟南說，實現包括代建業務在內的情資產業務質量的高速增長，能夠減少房地產行業周期性波動對公司的影響。

對于曹舟南來說，綠城的本質是價值觀的統治，而不是資本控制，他所謀求的也是有質量的發展。

3月29日傍晚，香港四季酒店，曹舟南一如往常般，輕松入座，對和訊房產在內的十余家媒體說，“我們開始吧!就當聊一聊。”彼時，綠城中國剛剛結束2017年的業績發布會，綠城的成績單很漂亮。報告顯示，2017年，綠城集團累計取得總合同銷售面積約827萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1,463億元。

銷售面積有近一半為代建項目

綠城中國2017年銷售金額同比增長28.45%至1463億元，代建項目是促進其銷售增長的重要原因，占比達29%。克而瑞研究中心表示，由于合作、代建項目較多，綠城的權益銷售比例較低，2017年僅為37%，企業利潤總額也相對較低。

此前，綠城中國的曾因可售貨源中代建項目居多，被質疑2017年的銷售額或會大滑坡，但是，據綠城2017年的業績來看，總合同銷售金額約人民幣1,463億元，按年增長28.4%，創歷史新高。

同時，2017年，綠城取得的827萬平方米合同銷售面積中，代建項目銷售共計383萬平方米。綠城的合同銷售面積有近一半為代建項目，占比達到46%，代建項目居多。

曹舟南要把綠城做輕，綠城管理集團便是輕資產業務載體之一，其主營業務便是代建。“未來綠城將在輕資產上持續發力，同時加大綠城生活對教育、醫療、頤養等產業的整合、培育力度。”曹舟南以代建業務為例，補充道，2017年綠城已組建“綠城房屋科技集團”，發展房屋4S、裝飾、機電、建安等輕資產服務業務。綠城也在加快“資產金控服務平臺”建設，提高持有物業經營效益,加大對新金融、新經濟等優質輕資產的投資力度。

綠城表示，保障代建業務有質量的高速增長，能夠減少房地產行業周期性波動對公司的影響。

行業危機和綠城的“安全感”

根據年報顯示，公司將逐步加大輕資產權重，推動公司發展動能從對資源、資金的高度依賴向依靠團隊、品牌、專業能力轉變，同時不斷提升公司的風險管控能力。重資產方面則導向整體質量及盈利水平。

一系列數據表明，綠城追求更多的是安全感，截至2017年12月31日，綠城中國銀行存款及現金約為人民幣359.8億元，創歷史峰值;凈資產負債率為46.4%，同比大幅下降;2017年總借貸加權平均利息成本為5.4%，與2016年的5.9%相比進一步下降。

房地產市場的危機感從不曾遠去，甚至已逼近在開發商眼前，曹舟南比誰都清楚這一點，他毫不諱言，企業有兩種死法，一種是溫水煮青蛙，第二種是猝死。現在很多企業都是在飲鴆止渴，拼融資渠道。在這樣的市場環境，綠城中國要怎么做?

曹舟南不止一次地強調，綠城的本質是價值觀的統治，而不是資本控制，綠城現在的股價與公司的價值完全不能相匹配。他相信公司在未來2-3年，無論是銷售規模，還是利潤方面，都會有飛躍式的增長。“目前土地儲備成本價格也在上升，到時售價必然上漲”

曹舟南指出，綠城在杭州開發的柳岸曉風，梧桐郡、桂語江南等及杭州周邊的項目，開盤很快就售罄，有些盤甚至58秒就售罄。主要是受供求關系影響，重點還是結構調整。綠城今年可銷貨源為2351億元人民幣。

利潤增長的渴望

2017年年報數據顯示，綠城在三四線城市的去庫存動作效果明顯。去年綠城合約銷售總額同比增加28.4%至1463億元人民幣，投資項目整體去化率達72%，其中，新增房源約744億元，去化率達78%，存量房源去化率達66%，三四線城市房源去化率達67%。“從去年到今年的銷售表現來看，三四線總體流動性是非常不錯的。比如我們有一個海南陵水的項目毛利40%多，一年銷售三、五十億元。”曹舟南說。

截至2017年12月31日，綠城集團總土地儲備建筑面積約3,032萬平方米，總可售面積約為2,112萬平方米。經過2017年的補倉，綠城接連布局了北京、杭州、寧波、南京等多個城市，在綠城的土地儲備中，目前一、二線城市占比70%。

不難看出，綠城已成功將發展重心轉移到一二線城市了，曹舟南表示，“第一是武漢，第二是西安，第三是成都，第四是鄭州，第五是濟南，后面怎么排都可以了，合肥、昆明、貴陽、南寧、南昌也不錯。當然北京還有選擇性機會，廣州也有選擇性機會。”

曹舟南向來注重開發品質，曹舟南表示，“成都的開發品質是比較高的，能在成都活下來的房企，未來行業中一定有他一席之地。”

熟悉曹舟南的人都知曉他的“兵臨城下”的觀點，他表示，很多開發商的資金鏈都枯竭了，但是還是在苦苦撐著。大概至明年年初房價將往下走，通過土地增值獲得增值的模式已經失去了效用，而未來2-3年是房地產行業最棘手、復雜、難受的時期，再之后則有機會。

曹舟南表示，綠城中國在兩年前就在等這樣的市場到來，未來兩年只要保持每年銷售1000-1500萬平方米的土地儲備，然后再進行反周期投資，“我們內部把今年銷售目標定在1700億左右，明年綠城一定突破2000億元，這是一個企業自然增長的過程。我真正關注的是銷售額與利潤的匹配程度。”

2017年，綠城毛利率水平升至32.35%，提升了10.9個百分點。曹舟南向記者表示，2019年的利潤將有巨大增長。

一個值得玩味的細節是，在綠城的業績會后，曹舟南買入綠城60萬股，按照買入價每股10.667港元匡算，涉資約640萬港元。