去庫存效果明顯 百城住宅庫存規模降至近五年最低值 高偉

截至目前，全國去庫存“戰役”效果明顯。易居研究院4月3日數據顯示，截至2018年3月底，全國范圍受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數據，當前全國百城庫存規模相當于2013年3月的水平，即庫存規模回落到了五年前水平。

截至3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類城市均呈現環比和同比的下滑態勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

從具體城市來看，2018年3月，100個城市中，有25個城市庫存出現同比增長現象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。同時，100個城市中，有75個城市的庫存出現同比下滑態勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現了庫存同比下跌現象，進而促使百城庫存規模出現下跌。

2018年3月份，100個城市新建商品住宅供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對比供應數據，3月樓市呈現供小于求的態勢。實際上今年一季度此類供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的“搶房”現象。

另外，從去化周期來看，2018年3月份，100個城市新建商品住宅存銷比(庫存去化周期)為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比2月份10.6個月有所下滑。嚴躍進說，“觀察歷史數據，目前存銷比在低位水平的基礎上，呈現震蕩上行的態勢。”

嚴躍進認為，一季度，全國100城住宅庫存的特征很明顯，即繼續表現出住宅庫存不足的特征。當然類似城市主要是規模較大的城市，其市場基本面較好、房屋買賣相對活躍，進而會出現庫存規模“跌易增難”的現象。

“二季度，預計全國100城購房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫存不足的矛盾。”他進一步預測，一二線和三四線城市的政策會有差異。近期，大連、武漢、長沙、杭州、西安等二線城市的政策繼續收緊，包括限購、限售、搖號、優購(給予優先購房權)等內容，利好規范市場交易和緩解庫存不足的風險。比如，一些城市規定，棚改對象、首套購房者和相關人才在搖號中有優先認購權，這有助于在房源不足的情況下，形成更公平的搖號制度。而對于其他三四線城市尤其是地級市來說，倘若市場過熱、庫存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺或升級限售等政策的概率也會加大。