補(bǔ)倉三、四線城市 “11+5”架構(gòu)現(xiàn)雛形

近期，在三、四線城市的土拍大戰(zhàn)中，經(jīng)常能看到綠城中國(03900.HK，下稱“綠城”)的身影。

4月17日，在長三角的四線城市常熟，綠城歷經(jīng)3個(gè)小時(shí)的激烈競拍，以16.22億競得常熟南部新城2018A-004號(hào)地塊，樓面價(jià)每平方米11653.81元，溢價(jià)率29.04%，這是綠城首次進(jìn)入常熟。

4月16日，在舟山綠城更是以13.57億元拿下一宗地王，樓面價(jià)每平方米12330元，創(chuàng)舟山樓面價(jià)新高。

事實(shí)上，加上今年4月初以11.68億元拿下德清一宗宅地，綠城4月份已擲下40億元補(bǔ)充土儲(chǔ)，從區(qū)域上看，均位于三、四線小城市。

在三、四線頻頻落子引發(fā)了市場對綠城的關(guān)注，在沖刺2000億元的目標(biāo)之下，今年，綠城的布局將發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變?近日，在包括人民網(wǎng)在內(nèi)的媒體專訪中，綠城執(zhí)行董事兼總裁曹舟南闡述了綠城今年布局的新思路、綠城內(nèi)部的變革以及未來綠城發(fā)展的方向。

補(bǔ)倉三四線：采取“短、平、快”打法

長三角是綠城中國的優(yōu)勢布局區(qū)域，今年以來，曹舟南透露，自己親自跑了江蘇省多個(gè)城市，包括無錫、南通等，這些城市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場成交量仍然活躍。

曹舟南稱：“今年，在調(diào)控政策不放松的情況下，我們看到一、二線城市的市場流動(dòng)性受到‘挑戰(zhàn)’，目前來講，投資資金已經(jīng)從一、二線擠壓到三、四線，另外，政策的擠出效應(yīng)也使得人們更多關(guān)注三、四線城市。”

綠城認(rèn)為，三、四線今年雖然有市場機(jī)會(huì)，但是，需要“精挑細(xì)選”。首先，選擇政策環(huán)境相對公開、透明的三、四線城市，其次，要選擇體量小、周轉(zhuǎn)快的地塊，總體量必須不超過30萬方。

選擇“短平快”的項(xiàng)目“快進(jìn)快出”，綠城準(zhǔn)備在三、四線城市打“游擊戰(zhàn)”來做“平衡”，同時(shí)，曹舟南堅(jiān)持稱，一、二線城市仍然是綠城的主戰(zhàn)場，也是未來的深耕方向。

據(jù)記者了解，綠城也在加快一線城市項(xiàng)目的推進(jìn)。去年底，綠城在北京高價(jià)拿下的石景山五里坨地塊正引入新的合作方，遠(yuǎn)洋和新城都在洽談之列。

此前，曹舟南在接受人民網(wǎng)采訪時(shí)也表示，綠城今年的目標(biāo)銷售額為1700億元，明年將突破2000億元的銷售規(guī)模。

輕重并舉：11大戰(zhàn)區(qū)，5個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)

作為綠城新一代的掌舵人，曹舟南的個(gè)人風(fēng)格也日益凸顯。財(cái)務(wù)出身的曹舟南更看重綠城的財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如現(xiàn)金流、回款率、利潤等;同時(shí)，擁有著長達(dá)十年的財(cái)政工作經(jīng)驗(yàn)，曹舟南多次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”。

“我國的房地產(chǎn)市場受政策的影響明顯，從本質(zhì)上來講依然是‘靠天’吃飯，怎樣熨平房地產(chǎn)行業(yè)的周期，怎樣保證穩(wěn)定收益?我一直在思索這些問題，就是當(dāng)綠城的規(guī)模到達(dá)2000億元之后，綠城的出路是什么。”曹舟南透露，綠城正在進(jìn)行管理架構(gòu)上面的重大變革。

據(jù)了解，目前，綠城形成橫、縱兩大管理架構(gòu)。從橫向來看，綠城設(shè)立了小鎮(zhèn)集團(tuán)、資產(chǎn)集團(tuán)、包括北京、上海等區(qū)域公司在內(nèi)的11大戰(zhàn)區(qū)，這些戰(zhàn)區(qū)仍然是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，走重資產(chǎn)的發(fā)展道路。

從縱向來看，綠城還設(shè)立了5大輕資產(chǎn)平臺(tái)，包括綠城管理集團(tuán)、綠城生活服務(wù)集團(tuán)、綠城科技集團(tuán)、綠城楊柳郡集團(tuán)和綠城雄安集團(tuán)。

其中，綠城生活集團(tuán)，包括醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù);綠色科技集團(tuán)主營業(yè)務(wù)圍繞維保、維修、換新、二次裝修等展開;綠城楊柳郡集團(tuán)主攻地鐵上蓋的規(guī)劃和運(yùn)營。

曹舟南稱：“輕資產(chǎn)平臺(tái)在未來將會(huì)是綠城利潤構(gòu)成的重要來源，這部分利潤相對固定，‘旱澇保收’，浮動(dòng)較小，我們希望，輕資產(chǎn)部分在未來的利潤結(jié)構(gòu)中占比30%。”

從綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平手中接過接力棒，曹舟南稱：“一方面，傳承宋總所打造的綠城品牌，堅(jiān)守綠城品質(zhì);另一方面，提高開發(fā)效率，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新能力。”

“我的職責(zé)就是‘傳承和創(chuàng)新’。”曹舟南總結(jié)稱。