巨虧、項目停工、財務存疑 中弘股份深陷內(nèi)憂外患之局

近日，中弘控股股份有限公司(下稱“中弘股份”)公告稱，2017年公司累計新增借款超過2016年末凈資產(chǎn)的100%。據(jù)披露，截至2017年12月31日，公司借款余額為283.36億元，累計新增借款金額為103.68億元，累計新增借款占上年末凈資產(chǎn)比例為101.56%。

最新披露的年報顯示，2017年中弘股份的現(xiàn)金減少了45.82億元，正如其公告中所說，公司已資金緊張，經(jīng)營困難，償債能力告急。

同日，中弘股份另一份公告稱，公司收到安徽證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書，要求其對公司內(nèi)部控制的重大缺陷，即公司實際控制人王永紅凌駕于公司內(nèi)部控制之上導致資金去向和用途不披露不審批的情況進行改正。

事實上，自今年年初以來，中弘股份一直站在風口浪尖，負面消息接連不斷：控股股東股份被司法輪候凍結、全資子公司開發(fā)的海南如意島項目被暫停施工、2017年年報被出具保留意見審計報告……

最新消息顯示，中弘股份正在積極尋求重組、出售資產(chǎn)以擺脫當前困境。

那么，中弘股份這一系列的危機究竟從何而來?

經(jīng)營慘淡，利潤巨虧

2017年年報顯示，中弘股份歸屬上市公司股東的凈利潤虧損為-25.11億元，同比減少1699.01%;營業(yè)總收入10.16億元，同比減少77.18%。

再來看看2018年一季報，公司扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.16億元，同比減少4054.46%。

在2017年年報中，中弘股份認為，公司側重開發(fā)休閑度假地產(chǎn)、主題商業(yè)地產(chǎn)會為公司未來提供新的利潤增長點，有效規(guī)避行業(yè)風險。同時，中弘股份表示，公司在旅游地區(qū)有豐富的土地儲備，截至2017年公司在海南如意島項目也取得海洋使用權面積386.14公頃，鑒于建設海南自由貿(mào)易試驗區(qū)政策的出臺，將海域使用權更改為土地使用權之后的市場潛力巨大。不僅如此，中弘股份似乎還對自己的開發(fā)能力頗為自信，稱公司已經(jīng)形成較為成熟及完善的休閑度假物業(yè)的投資、設計及運營方面的商業(yè)模式。

那么，定位準確、土地儲備豐富且開發(fā)能力成熟的中弘股份為何會業(yè)績變臉?

定位失敗？

2017年，中弘股份的房產(chǎn)銷售情況不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，19個房產(chǎn)項目可供出售面積總計為130.31萬平方米，簽約面積僅為2.44萬平方米，僅為2016年簽約面積(40.9萬平方米)的1/17。

2016年，中弘股份房地產(chǎn)的營業(yè)收入為41.35億元，占營業(yè)收入的92.88%。到了2017年，公司來自于房地產(chǎn)開發(fā)的收入驟減至-3.48億元，可以說是中弘股份2017年虧損的“罪魁禍首”。

對此，中弘股份表示，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司房地產(chǎn)項目銷售收益均不理想，尤其是北京的弘由山由谷二期項目以及御馬坊項目，因受北京3·17商辦政策影響，該項目不僅銷售停滯，并且已銷售部分還出現(xiàn)大量退房。

但是，記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，不僅是在北京，中弘股份在山東、海南、浙江和吉林的住宅房產(chǎn)銷售均不理想。值得注意的是，這些住宅房產(chǎn)大多位于旅游景點區(qū)域。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，“北京限購限貸影響的確很大，住宅銷售受沖擊嚴重屬正常現(xiàn)象，主要是因為貸款審核困難、減少杠桿運用等。而且市場調(diào)整后，投資預期也會相應發(fā)生變化，銷售便會受到影響。”

盧文曦表示，“受政策影響最大的是北京、上海等一線城市，二三線城市受影響程度應該比較有限。不過，位于旅游景點周邊的住宅項目，由于不像自住型樓盤具有消費需求基礎，收益風險較大，所以這類房產(chǎn)的銷售情況也會不理想。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表達了類似的看法，“中弘控股既有的項目不多，且不夠分散，這些因素均會帶來項目銷售和經(jīng)營方面的壓力，并且，公司對旅游地產(chǎn)的銷售不能盲目樂觀。”

由此可見，旅游地產(chǎn)業(yè)務不僅會受到宏觀政策的影響，還會因為其地產(chǎn)本身非剛需的性質(zhì)，影響其銷售。中弘股份頗為得意的公司戰(zhàn)略定位并沒有被業(yè)內(nèi)人士看好，也并沒有為其獲得可觀的利潤。

海南項目頻受阻

中弘股份的戰(zhàn)略版圖里有一大塊重心放在海南。

對此，盧文曦指出：“在重點規(guī)劃區(qū)拿地是有優(yōu)勢的，一方面是資產(chǎn)土地本身估值可能提升，另一方面，隨著發(fā)展，項目未來有較高收益預期。當然，前提是有充分的開發(fā)實力和資本。”

未來收益可觀，但項目推進卻頻頻受挫。

2017年年報顯示，如意島填島EPC總包中鐵港航局集團有限公司以及中交集團,在合同實施過程中,分別提出漲價超20%的要求,造成合同被迫終止,工程停工。

誰知工程剛要恢復，卻迎來了海口市海洋和漁業(yè)下發(fā)的“雙暫停”(暫停施工、暫停營業(yè))通知。

公告顯示，中弘股份已對如意島實際投資44.9億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，項目擱置，投資資金收不回來且無收益回報，這直接影響了公司資金的利用效率，如果擱置時間越拖越長，對公司整體經(jīng)營和規(guī)劃都是極其不利的。

嚴躍進表示，“海南市場的政策頻頻調(diào)整，尤其是在當前全域限購的背景下，需警惕地產(chǎn)風險。”

投資收益不明

2017年年報顯示，中弘股份投資活動現(xiàn)金流出為95.02億元，而流入?yún)s只有13.82億元。

那么，中弘股份都投了哪些項目?

2017年10月1日，中弘股份收購了Abercrombie &Kent Group of Companies (下稱“A&K”)90.5%的股權，股權取得成本為27.84億元。

A&K公司的主要業(yè)務為旅游業(yè)，2017年共為中弘股份帶來了扣非后凈利潤9364萬元。但是，這離其承諾的2.1億元凈利潤相差甚遠。

此外，中弘股份在2017年對聯(lián)營、合營企業(yè)投資增加了36.9億元的長期股權投資。其中，中弘股份對聯(lián)營企業(yè)天津世隆資產(chǎn)管理合伙企業(yè)(有限合伙)、青島中商研如意島投資中心(有限合伙)、寧波梅山保稅港區(qū)深華騰十五號股權投資中心(有限合伙) 的追加投資額均在10億元以上。

但令人生疑的是，2017年，這些聯(lián)營企業(yè)的投資收益均被審計機構認定為無法確認。

一位資深會計師向記者表示，“我們之前也碰到過這種案例，較大可能為企業(yè)轉(zhuǎn)移資金。在審計投資收益時，聯(lián)營或合營公司的審計報告我們都會看，因此，無法確認的情況要么是企業(yè)無法出具其審計證據(jù)，要么是聯(lián)營或合營公司審計報告的可靠性存在疑點，被審計師拒絕采納。”

事實上，2017年，中弘股份被出具保留意見審計報告的基礎之一就是其實際控制人凌駕于內(nèi)部控制之上，導致中弘股份在未履行必要的審批程序的情況下支付給海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司 61.5 億元股權轉(zhuǎn)讓款。

該會計師指出，“一般上市公司都會有一套很嚴格的內(nèi)控機制，但如果實際控制人的權力過大，不僅其企業(yè)資金去向和用途無法被監(jiān)督和控制，數(shù)據(jù)也更容易造假。”

記者就借款目的和資金去向等問題致電中弘股份，截至發(fā)稿，電話均為無人接聽狀態(tài)。