九龍倉上海靜安項目拿地20余年未售引質疑

▲靜安花園施工現場

近日，上海市靜安區萬航渡路的靜安花園(又名靜安壹號)遭到了一些媒體質疑。

5月22日，記者實地走訪靜安花園項目時發現，該項目尚未獲得預售許可證。而據案場銷售人員介紹，該項目是1993年拿的地，不過地塊在隨后的10年里均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉。

不過，即使以2003年實際取得地塊計算，該項目的閑置時間也有十余年。根據國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》，未動工開發滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費;閑置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。

但為何卻是如今這種情況?對此，記者展開了調查。

1993年拿地，至今未開盤

從目前可以查到的原始資料顯示，該地塊為萬航渡路398號B地塊。根據早年《中國房地產報》的報道，在1993年3月12日，九龍倉集團與上海靜安區方面達成協議，以土地批租的形式拿下的該地塊。熟地樓面地價為520美元/平方米，占地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年。按1993年美元對人民幣1：5.76的平均匯率計算，該項目的樓板價約2995元/平方米。

隨后，該地塊用地性質從綜合用地改為住宅用地，被命名為“上海靜安花園”，計劃用于發展高端住宅項目。

位于靜安花園新閘路的營銷中心，門口沒有任何營銷字樣，甚至沒有九龍倉或者靜安花園的中文標識。

幾經輾轉，記者終于找到了售樓處。隨后以購房者身份進行暗訪。

“我們預售證現在還沒有出來，所以我們不進行任何的宣傳活動。”靜安花園的一位銷售經理表示。

據這位銷售經理介紹，最快預計明年就可交房，總計不到200套房源，精裝修交付，房屋面積從127~300多平方米不等，得房率約81%，最小的127平方米的房型為兩室兩廳各帶獨立衛生間，預計單價約在13萬元/平方米，總價不會低于1700萬元。

該銷售經理坦言，從去年至今已經有多組客戶來看房，到時候開盤統一搖號，當記者詢問目前共有多少組客戶登記意向時，該銷售經理說：“不太好說，挺多的，畢竟這基本上算是靜安區目前唯一在售的新房了。”

當記者問及九龍倉的產權年限問題時，據靜安花園的一名置業顧問表述，該項目產權是從2003年開始計算的，現在購買擁有55年產權。那1993年～2003年的產權歸屬于誰?該名置業顧問表示不清楚。

隨后記者輾轉來到該項目的股東方之一的靜安建設有限公司，相關工作人員李女士表示：“我們是小股東，具體產權等問題不清楚。”

是否構成囤地？

值得注意的是，自1993年起，該地塊一直到處于閑置狀態，據《每日經濟新聞》早年報道，直到2011年，項目上才出現工棚。克而瑞資料顯示，項目于2014年10月起正式建設。也就是說，項目共計閑置了22年。

即使按2003年實際取得地塊計算，該項目的閑置時間也有十幾年。根據國土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動工開發滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費;閑置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。

不過，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，一些土地往往是因為政府當初的承諾沒有兌現，或者是土地本身有動拆遷、文物挪動，或者接入管線等一系列問題。

所以一般來說超過兩年未開發就存在囤地的嫌疑。但值得關注的是，并非所有超過兩年未動工的土地都會被收回，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延，可以成為延遲動工的正當理由，這也是不少房企看似囤地而未被地方政府收回土地使用權的重要理由。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，從現實來看，目前房企囤地可能有兩方面原因，一是房企本身資金出現問題，尤其是現金流出現問題，無力進行土地開發。不過，張波也提到部分房企有選擇主動拖延的情況。這些情況中，包括高地價的“地王”地塊，也包括較長時間甚至十多年未開發的土地。其中又不乏部分“地王”地塊采用“蟄伏”策略，目的是后續更好入市時機帶來符合預期的回報。

▲靜安花園營銷中心門口

九龍倉持有55%權益

據天眼查顯示，上海靜安花園項目公司為上海龍申房地產發展有限公司(下簡稱龍申房產)，成立于1994年4月18日，此前的法定代表人為吳梓源，投資股東包括香港安怡地產有限公司(下簡稱香港安怡)、香港金澤投資有限公司(下簡稱香港金澤)、香港九龍倉靜安有限公司(下簡稱九龍倉靜安)、上海人保房地產開發經營公司(下簡稱人保房產)。

2015年1月，龍申房產原來的法定代表人吳梓源退出，周安橋擔任，后者現為九龍倉集團第一副主席兼九龍倉中國地產發展有限公司主席。2018年1月26日，龍申房產經理和董事發生變更。

從目前公司股權結構可以看出，龍申房產共有五家股東，分別為：九龍倉持股40%;上海申城房地產開發實業總公司持股20%;香港金澤投資有限公司持股15%;香港安怡地產有限公司持股15%;人保房產持股10%。

另據九龍倉2017年年報顯示，其持有上海龍申房地產項目公司55%權益。

這些股東中，申城房產的股東為上海靜安區建設總公司，而建設總公司為靜安區建委全資控股公司。而另一個股東人保房產的全資控股股東為中國人民財產保險股份有限公司上海分公司。

早在2013年，人保房產就曾在上海聯合產權交易所公開出讓10%的股權，掛牌價格9760萬元。不過并未出售成功。目前該公司持股比例依舊和2013年時相同。

對于靜安花園的具體情況，《每日經濟新聞》記者向九龍倉發送了采訪函，但至截稿時未得到回復。

相關部門：需進一步核查再回復

“我們猶如生活在一個盆地里，尤其是冬天，日照時間不足兩小時。”居民付女士這樣感慨道。

5月22日，《每日經濟新聞》記者來到靜安花園建設工地附近，樓房正在建設中。靜安花園對面是萬航渡路393弄1-27號的弄堂，弄堂旁則是正在建設中的越商大廈，據記者了解，該大廈早于靜安花園建設，曾因采光問題被居民投訴，后對生活受到影響的每戶居民補償了2萬~3萬元，繼續進行了施工建設。

記者走訪了項目案場發現，該弄堂只有3層高，而周圍的建筑達近20層之高，生活在萬航渡路393弄的弄堂居民們腳踩著寸土寸金的靜安土地，卻得不到正常日照時間。

該弄堂的居民大多是老年人，據多位受訪者回憶，對面的靜安花園已拆遷多年，也在上世紀90年代準備動工建設過，但不知什么原因停工，后來有一段時間被建造為一個小公園。

由于年代久遠，大爺大媽們對于對面這片土地變動的時間節點記得不是特別清楚，但可以肯定的是，九龍倉決定重新施工后，2013～2014年，弄堂居民曾去靜安區相關部門反映過遮擋采光問題，期間停工。

隨后，相關部門的回復是根據相關測量數據符合正常的光照時間。“得到政府部門的回應后我們便沒有再去反映此事，此后對面(靜安花園)便照舊施工。”多名受訪者向記者表示。

就靜安花園土地資格和合規性等問題，《每日經濟新聞》記者于5月23日下午前往上海市靜安區規劃和土地管理局進一步采訪。對于靜安花園所處地塊，一位工作人員表示，該項目地塊由于時間比較久遠，詳細資料需要進一步核查再回復。

不過工作人員表示，該地塊并不是公開招拍掛，而是批租形式出讓。這也意味著，項目地塊在出讓條件、開發要求等方面，和當前的招拍掛規則有所不同。

另就記者詢問的“長時間閑置的土地，政府會不會向開發商收取罰金，或者罰沒土地”問題。該工作人員表示，一般情況不會發生，畢竟政府當初將地交給開發商是為了讓其更好地開發，而不是為了懲罰。

5月23日晚，記者收到九龍倉的回復，對方表示“正向有關部門了解”相關事宜。