北京5月二手房成交或破1.8萬套 學區房集中過戶拉升網簽量

北京二手房交易量進入平穩上升通道。繼4月份二手房成交近1.4萬套創下新高后，5月份網簽量繼續攀升。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月28日，5月份以來，北京二手房簽約套數為15723套。從單周數據來看，最近已經連續3周二手房簽約量在3800套以上。有鑒于此，中原地產首席分析師張大偉表示，預計5月份全月，北京二手房簽約量將達到1.8萬套，屆時，這將是2017年“3·17”發布調控政策以來的成交新高。

不過，張大偉認為，交易量上漲背后，是由于北京部分區域學區政策調整后，學區房交易過戶較為集中，網簽比例提高所致。整體來看，北京二手房市場逐漸從2017年三、四季度的低谷走出，出現平穩局面。

市場走出低谷

事實上，目前接近1.6萬套的月成交量已經創下一年新高。據我愛我家集團市場研究院統計，5月上半月，從每日網簽數據上看，北京二手住宅市場已經全面走出此前近一年時間里每日網簽不足600套甚至500套的低谷，工作日網簽量長期維持在600套以上，且時常超過800套。不過，與2016年、2017年一季度每日超過1000套的網簽量相比，如今的北京二手房市場雖已走出低谷，回溫到了一年來的最高點，但市場仍處于正常的平穩狀態。

另據《證券日報》記者日前在通州調查二手房市場后發現，通州有些小區成交均價上漲1000元∕平方米，有些小區上漲2000元∕平方米。有經紀人告訴本報記者，整個通州區成交均價上漲約1000元∕平方米，月成交量已經達到700套左右，這在“3·17”調控之后是無法想象的。

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉認為，截至目前，5月份北京的新房、二手房交易量都是環比增長的，這說明北京房地產市場目前確實正在逐步回溫，這主要是大批剛性需求重新入市引起的。去年史上最嚴調控開始后，北京的剛需也進入了沉睡、觀望狀態。而在高強度調控一年后，樓市的投資投機屬性已經大幅降低，住房回歸到了居住屬性，自住需求入市欲望強烈。

《證券日報》記者在走訪中也發現，剛需入市量有所提升，尤其3月份以來，這些購房者認為二手房房價已經連跌數月，降價程度已達心理預期，因此出手購房。有中介經紀人告訴記者，目前通州的二手房交易中，剛需購房者約占一半。

在張大偉看來，當下北京的二手房價已經跌到心理價位，剛需購房者確實開始入市。張大偉表示，從2017年4月份開始到今年4月份，北京二手房房價累計跌幅超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。

學區房集中成交

整體而言，今年二手房頗有 “紅5月”之勢，但實際上這一交易量只是回到相對正常的水平。

在張大偉看來，目前北京樓市二手房的成交量依然處于平穩期。5月份，剔除學區交易等影響后，二手房市場真實成交量為1.5萬套左右，這一成交量與2009年以來樓市平穩期的成交量持平。

張大偉進一步稱，部分區域的學區政策調整后，特別是東城區和西城區學區政策調整后，在為了獲得學區房入學資格方面，部分家庭甚至出現了家庭內房源過戶的現象。以5月份為例，西城區簽約量占比達到8.2%，東城區簽約量占比達到5%。而在往年正常情況下，這兩個區的市場成交占比分別約為5%和3%。

同時，多位業內人士均表示，接下來北京新房市場將有共有產權房和限價房入市，對有意進入二手房市場的剛需或部分改善需求將有所分流，但整體影響不會太大。

胡景暉表示，整體而言，北京房地產市場目前仍然處在較為穩定、正常的狀態。當然，交易量增加的同時，交易價格也有上行壓力，但如今北京的調控政策不僅沒有放松，反而還有進一步的加碼動作。在政策的保駕護航下，北京房價仍將趨于穩定。