商品房預售之爭：業主幾乎承擔全部交房風險，門檻亟需提高

9月25日，《西安日報》報道，西安市房管局對近期作出行政處罰決定的項目名單進行了公示，西安三家房地產項目因無證售房被處罰，總計罰款總額910萬元。

上述被行政處罰的3個樓盤均為“未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房”。盡管管理部門對無證售樓進行了處罰，但商品房預售制度也暴露出了不少問題。

近日，廣東省房地產協會的一份《通知》將商品房預售制度再次推向存廢之爭。

商品預售確存弊端

9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》(以下簡稱“《通知》”)稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉建設部。

《通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

盡管廣東省房協相關人士表示目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。但市場上對于商品房預售制度的討論再次熱烈，且預售制度帶來的弊端也確實存在。

“我們代理的房地產糾紛案件中，有一部分就和預售制度有關。”北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌說道。

在郭韌看來，商品房預售制度有其有利的一面，但也存在一些問題。弊端之一，即一旦預售，很多開發商在拿到房款后如果怠于行使職責的話，對于交房時間及房屋質量就沒那么重視了。

“最近我們碰到的案件是，已經五六年了房子到現在都沒有辦出產證，按照合同開發商早已違約，但開發商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結算，而是僅約定萬分之幾”。

還有一些案件是，很多預售房屋開發商的開發貸款尚未還完，但小業主已經去辦理了銀行的個人抵押，如果開發商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發貸款時，小業主拿到房子以及獲得產證都會發生一定的風險。

分析人士表示，從目前的預售制度來看，由于小業主在前期已經付清了全部房款，等于承擔了幾乎所有的風險，后期一旦交房發生質量問題甚至收不到房，維權成本非常高。

中國人大網上一篇題為《談商品房預售有關法律問題》的文章指出，商品房預售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當高的比例。預售房與現售房最大的區別在于商品不確定性和預期性。

商品房預售制度再陷存廢之爭

所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國內地現行的商品房預售制度起始于1994年，并在《房地產管理法》和隨后發布的《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。

商品房預售制度設立的初衷是通過縮短房地產企業資金回流的周期，來緩解房地產行業的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。

在業內人士看來，過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛也讓購買者付出了不小的代價。

此次，廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

對于商品房預售制度的存廢之爭，早在2005年就開始討論。據新華網報道，2005年8月，中國人民銀行房地產金融分析小組發表了《2004年中國房地產金融報告》。報告中指出：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。

“房地產市場是一個重資本市場，要進行房地產開發的話，需要房地產企業擁有非常雄厚的資金實力。但是有了商品房預售制度之后讓房地產的開發變成了一個高杠桿市場。即開發商只需要一筆啟動資金就可通過整套杠桿操作。但是潛在的風險也非常大”。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說道。

“但考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開發企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應‘休克’，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展”。廣東省住建廳擬訂的相關材料寫道。

業內：應提高預售門檻規避風險，預售資金應加大監管

即便《城市房地產管理法》對商品房預售作了明確規定，但市場上一些房地產企業仍“鋌而走險”。

按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定，房地產開發經營企業預售商品，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

同時，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，從目前的情況而言，短期內不會取消商品房預售制度。房地產行業是資金密集型行業，商品房預售在加快房企投資周轉的同時，也有利于增加市場供給。一旦取消會造成供應周期拉長及房價上行的風險。因此，商品房預售制度并不是簡單的取消或廢除即可，而是應通過提高預售門檻來規避爛尾等風險，同時對于預售資金的監管也應加以重視。

江瀚則認為，在房子是用來住的，不是用來炒的背景下再加上整體的金融去杠桿的一個大趨勢下，取消或者說調整房地產的預售制度變成了一個很有可能出現的情況。對于房地產開發企業來說，原先一些玩高杠桿、高運轉的房地產企業將有可能被市場淘汰，房企將會更沉下心來進行房地產的開發，真正的將房子用來住的，不是用來炒的，這個理念給貫徹落實。

中原地產首席分析師張大偉稱，預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規范。短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產商將倒閉。