冰火兩重天 9月后樓市急劇降溫

曾經堅定看漲的樓市預期似乎“一夜入秋”。

當前堅定看漲的樓市預期似有松動。隨著天氣漸涼，樓市“暑熱”出現了“一夜入秋”跡象，部分城市房價回調，開發企業加快資金回籠，投機炒作現象有所消退，我國房地產市場邁出了回歸居住屬性的堅實一步。這固然是地方政府房地產政策調控升級的效應，但毋庸置疑房價持續快速上漲環境已經時過境遷。當然樓市理性回歸的道路可能依然曲折多變，而“房住不炒”仍是保障我國房地產市場長期健康穩定發展的最好注腳。

當前我國樓市呈現出“冰火兩重天”的急劇變化。今年前八個月，樓市持續高溫難退，房價上漲壓力較大。據國家統計局發布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2018年8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點，呈現普漲態勢。出乎意料的是，進入9月后，樓市卻急劇降溫。據易居研究院監測的40個典型城市的數據顯示，9月上半月新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%，同時樓盤促銷頻繁，期待中的樓市“金九”成色不足，房地產開發企業從此前“捂盤”到加快“促銷”，行為反差巨大，甚至個別企業還有“活下去”的憂慮。種種跡象表明，這種樓市預期的急劇變化，實際上反映出長期以來房地產市場潛在的、深層次的憂慮。

在過去相當長時間內，我國房價在市場矛盾中屢創新高。即便房價與經濟金融現實基礎一再背離，市場總是很快找到房價向上突破的理由，比如人口紅利、貨幣環境、城鎮化、供求關系等等，卻總是有意無意忽略了終端住房需求的購買力，尤其是中低收入人群的購買力。可以說，當前我國樓市預期“入秋”并非偶然，實際上是家庭杠桿快速上升和存款增長乏力長期持續綜合作用的結果。

一是家庭杠桿快速上升將制約現實住房購買力。經過2016年以來的居民住房快速加杠桿，當前我國實際住戶部門杠桿率已經處于較高位置，住房不動產占據了家庭財富絕對比重，繼續加杠桿空間已明顯壓縮。當前我國居民家庭財富住房極化的配置結構，特別是過去一年多以來，二線、三線、四線城市住宅庫存快速消耗，一線城市住房交易鏈條拉長，導致現實住房需求增長空間受到明顯反制。

二是存款增長乏力將制約未來潛在住房消費。截至2018年8月末，全國人民幣各項存款同比增長8.3%，是近40年來低位，反映出終端購買力的衰減，這與一路走高的房價以及居高不下的總購房款形成了較大背離。在房地產市場需求結構中樞向中等以下收入人群轉移時，存款增長放緩將明顯壓制未來市場整體溫度。

樓市預期“入秋”也是當前我國現實經濟金融壓力增強的內在要求。過去我國房價過快上漲所引致的財富效應，已經消耗殆盡，而對消費的擠出效應卻在增強。在當前我國經濟轉型升級和外部沖擊疊加的環境下，資金和購買力過度向房地產市場聚集，導致社會消費需求擴張動力不足。同時，全球寬松貨幣環境退潮，社會負債端剛性約束漸強，而資產端調整緩慢滯后，部分社會商業交易鏈條的再融資難度上升，導致全社會資金面整體趨緊，勢必引發資產配置結構再平衡進程。

值得注意的是，當前我國樓市穩增長的邊際作用已經受到終端需求剛性約束。2008年應對國際金融危機以來，住房需求的持續釋放和社會公眾購買力的轉移，已明顯限制當前樓市穩增長空間。同時，我國經濟增長動力將更多依靠創業創新驅動，依靠提高全要素生產率，這與樓市推動經濟增長的內在機理存在本質差異。這些情況表明，房價繼續上漲的脆弱性已開始顯現。當然，樓市預期的松動能否最終轉化為促進樓市回歸居住屬性的動力，還需要進一步觀察。但不管怎樣，堅持“房住不炒”，是實現房地產市場長效機制的唯一途徑。