“金九”成色不足 “堅決遏制房價上漲”的目標仍需堅持

在所謂的“金九銀十”，卻傳來了樓市低迷、房價下降的消息，以致有人開始討論房價下降的不利方面了。一個廣為流傳的事件是，在江西的一個地級市，某知名開發商將房價從10000元/平米下調為7000元/平米，降幅高達30%，導致售樓部被砸。但也有人不相信房價開始下行，反映自己關注的樓盤并沒有出現房價下跌。

在一個房地產市場高度分化的時代，不但不同城市房價走勢不同，同一城市不同區域甚至不同樓盤的房價都可能呈現相反的走勢。因此，以個案判斷房地產市場的整體形勢，難免以偏概全。將個案觀察與宏觀數據結合起來，才能更加準確地判斷市場形勢。

日前國家統計局發布的“9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，似乎從宏觀數據上也反映，房價的走勢在發生逆轉。從環比看，9月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%。二三線城市新建商品住宅價格的環比漲幅也分別從上月的1.3%和2.0%，回落至1.1%和0.9%。而在8月，一二三線城市的房價都是普遍地、加速地上漲。

從銷售情況來看，“金九”似乎也是成色不足。9月累計商品住宅銷售面積和銷售額增長率分別為3.3%和15.6%，都較上月下滑，銷售面積增速是連續第二個月下滑，而銷售額增長是今年5月以來第一次減速。9月單月的商品住宅銷售面積更是同比負增長，比去年同月減少了0.8%。

看上去，個案觀察和宏觀數據都顯示，樓市出現了“量價齊跌”的跡象。那么，房價是已經進入下降通道了嗎?通過更深入的分析，可以發現，做這樣的判斷還為時尚早。現在樓市發生了一些調整，但更大可能是房價在高位的波動，而不是跌勢的確立。因此，在“堅決遏制房價上漲”的目標之下，還需要繼續采取有效的調控措施，而不能因為房價短期的波動而出現動搖。

實際上，9月房價仍然是普遍上漲。70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市個數為64個，與上月持平。漲幅有所收窄，一線城市還出現了環比下降，但這種情況以前也出現過，并不能判斷為一種趨勢。今年初，正當人們認為房地產調控取得成效的時候，房價上漲的城市個數卻在隨后幾個月逐漸增多，一線城市新房價格又重現漲勢。從房價上漲減速到遏制房價上漲，看似一步之遙，但并不容易跨過。

從量的角度來看，9月單月商品住宅銷售面積是同比負增長，但是，銷售額卻同比增長了11%。由此可見，進入樓市的資金還是在快速增長的，只是隨著房價上漲，更多的錢只能買更少的面積。由此也可以看出，部分購房者對樓市的預期并沒有完全改變，還是在積極入市，1-9月房地產開發企業到位資金中，定金及預收款增長16.3%。但由于房價太高以及限貸，市場有時會出現購買力不足的情況。

另外，雖然有一些樓盤出現降價，但整體上開發商的預期仍然是樂觀的，表現為商品住宅新開工面積增長率連續3個月走高。開發商也會遇到資金鏈緊張的情況，他們通過加快開工來回籠資金，同時又通過放慢施工進度減少資金使用，所以商品住宅竣工面積今年以來一直是兩位數的負增長。

目前房價上漲的預期仍然比較強，所以開發商和購房者都在積極籌措資金入市，但由于房價已經很高，而且融資擴張沒有與房價上漲同步，因此在某些時候會出現房價上漲減速的情況，但等到資金情況改善，房價又可能出現加速上漲趨勢。因此，房價會在高位波動。上面中提到的某地開發商將房價從一萬降到七千，與其說是降價，不如說是跳漲企圖未能得逞。

本輪房價上漲周期始于2015年中，那時正是股市出現大幅下跌，為了穩定股市而釋放了非常多的流動性。目前，相關部門又為穩定股市出臺了一系列措施。需要防范的是這些資金流入樓市。