北上深房價環比轉跌 三四線城市漲幅接近零

報告預計，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。

中國社會科學院財經戰略研究院周五發布的《中國住房市場月度分析報告》指出，9月142個樣本城市中，一二線城市房價由微漲轉為小幅下跌，三四線城市房價漲速進一步回落至接近于零的水平。

大數據房價指數顯示顯示，與2018年8月相比，9月一線城市房價環比下跌0.47%，環比漲速比上月進一步回落0.8個百分點。除廣州環比接近持平外，北京、深圳、上海房價均環比下跌。其中9月北京環比下跌0.21%，深圳環比下跌0.85%，上海環比下跌1.3%。

報告稱，雖然一線城市房價已經得到有效控制，但是一線城市房價穩定嚴重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。這主要具體表現在嚴厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉租，推動了住房租金的快速上漲;一線城市整體進入存量房市場，但相應的配套制度并沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到嚴重抑制等。

與2018年8月相比，9月二線城市房價環比下跌0.563%，漲速比上月進一步回落0.53個百分點。

其中，西安、青島、成都、武漢等2017-2018年房價上漲較快的熱點二線城市，房價均環比下跌，廈門房價繼續下跌。其中成都環比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%，西安下跌1.38%。熱點二線城市房價由漲轉跌，也帶動了周邊三四線城市房價下跌。

大數據顯示，與2018年8月相比，9月三四線城市房價環比微漲0.154%，漲速比上月進一步回落0.49個百分點。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經較強的城市房價均環比下跌。

2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價持續快速上漲的重要原因。

“在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。”社科院在報告中指出。

針對對于未來房地產市場走勢，社科院分析稱，中央抑制房價上漲的決心不會發生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實，這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式。

而從資金面看，隨著定向降準等穩健貨幣政策的實施，市場利率有所下降，預計首套房貸利率大幅上浮現象也將得到改善。但“大水漫灌”的現象暫不會出現。

報告預計，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。

社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華建議，未來一、二線城市應繼續抑制投資投機，維持現有的限購、限貸等房地產調控政策。清理三四線城市不合時宜的住房去庫存政策，切實落實好地方政府穩定房價的主體責任。堅持“因城施策”不搞政策一刀切，避免誘發系統性風險。保持調控政策的持續性與穩定性，促進房價預期的穩定。

另一方面，要多渠道擴大重點城市租賃房源，包括加快公租房的建設與配租;加快對集體土地建設租賃住房試點的推廣;對利用工商業閑置建筑改造為長租公寓，給予更多的規劃、土地利用、稅收政策支持;出臺可行性細則，支持企業單位利用閑置土地建設租賃型職工宿舍等。

社科院還指出，下一步應加快推進住房供給側改革和長效機制建設。抓住住房市場相對穩定的有利契機，加快推進和深化期房預售制度改革、土地出讓制度改革、集體土地利用制度改革、購同權改革等關鍵性制度的改革，通過相關財權事權改革，促進與住房相關的基本公共服務的一體化與均等化。