一線城市房屋自有率超70%高房價城市杠桿水平更低

當北京進入限競房時代時，剛需客群正在籌備入市。但不同于以往的是，這一客戶群體并不急于入市。因為即使是限價商品房，一旦入市也需要8年左右的鎖售期，再加上400萬元以上的起點，對于購房者來說，依然并不容易。

正如貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領表示，在過去，購房像千軍萬馬走大道;現在，購房更像過獨木橋，一著不慎就會被拒之門外。

楊現領表示，中國當下普遍存在的獨特的住房格局是，父母有房的年輕人更有可能實現從租到購的住房需求;在二、三線城市有房，才可能在一線城市有房——也就是說越是有房的人越有能力換大房、換好房、換新房。

他進一步表示，從國外住房市場看，紐約的房屋自有率平均為36.9%，美國為68.8%;在社會福利較好的德國，住房自有率也僅為43.9%，首都柏林為15%。而在國內一線城市房屋自有率則基本在70%-80%之間。高房價、信貸收緊和住房自有率高共同合力形成的結果是那20%的無房者極有可能長期被擋在買房市場之外。

“當下中國房地產市場有幾組特征值得深思。”楊現領指出，首先，房價收入比增長快，根據2011年-2017年全國主要一、二線城市房價收入比的增長趨勢統計顯示，北京近7年的房價收入比增長162%，這也意味著購房者在7年間收入需要同步增長1.6倍，才能追的上房價上漲的速度。

其次，高房價城市杠桿水平反而更低。從2011年至今，北京二手房貸款成數已由48.8%下降到36.5%，杠桿水平明顯下降。在杠桿水平降低的同時，高價房購買力反而更穩定，且全款購房比例更高。并且，從數據可以看出，自2011年至今，北京全市的平均購房年齡在持續提高，從31歲提高到34歲，然而豪宅購房人群的平均年齡卻基本保持在34.5歲-39歲，購買力穩定。

再者，房價上漲最快的城市，住房供應反而持續下降，透過北京十年來的新房交易數據，不難發現，新房供應能力在逐年下降。除此之外，交易波動性大、高房價與空置一同存在、城市人口與住房密度低同樣是目前國內住房問題的基礎表現。

由此同時，政策對市場的調控從未停止，這樣決定了在2007年和2016年兩輪杠桿率快速擴張期后，政策多次收緊信貸，打擊加杠桿，經過2010年限購和2016年起多地相繼收緊信貸政策，去杠桿成為樓市的常態。

那么接下來，中國的房地產會怎么走，這個局如何解開?楊現領表示，最好的出路仍是等待剛需生長。當前市場需要關注并守護剛需，要給予這群25歲-35歲的首次置業的剛需人群積累財富的時間，同時給他們在這一階段能支付的租住條件，因為，他們才是市場復蘇的最大機遇。