廣州：自持商品房禁止“明租實售”

隨著廣州市大力培育租賃市場，廣州市內新增了不少租賃住房。但也出現了類似“明租實售”、出讓“使用權”等一系列問題。昨日廣州市住建委和市國規委聯合起草了《關于對新增租賃住房有關管理工作的通知》(簡稱《新增租賃住房通知》)，規定自持租賃住房，房地產開發企業應整體申請登記，不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押;租賃住房在項目宣傳推廣時，不得誘導、引導和強迫承租人參與任何有金融風險的行為。

自持商品房不得銷售轉讓

為了緩解住房供應矛盾，廣州市通過“競自持”的方式出讓土地，土地競得人自持部分不得分割銷售，只能作為租賃房源向社會出租。但是記者了解到，有開發商在競買自持商品房土地后，通過簽訂數十年的“長期租賃合同”或“使用權合同”，或通過股權轉讓形式進行整體轉讓，變相銷售，擾亂市場秩序。

針對這些現象，《新增租賃住房通知》規定，自持租賃住房，房地產開發企業應整體申請登記，不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。如果房地產開發企業發生破產、合并重組、股權轉讓等特殊情形，自持租賃住房應整體轉讓。轉讓后，自持租賃住房必須繼續用于租賃，并按租賃合同保持原有租賃關系。

押金不得超房租2倍

據記者了解，新增租賃住房不限定承租主體，而租金價格則由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》，并結合市場水平協商確定。

新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年，租金收取鼓勵押一付一。同時，押金最高不得超過月租金二倍，一次性收取租金的不得超過一年。

租賃企業需在官方平臺注冊

針對住房租賃企業，《新增租賃住房通知》要求，經營新增租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業、房地產經紀機構、村集體等應在廣州市房屋租賃信息服務平臺進行注冊，需要將旗下出租的房源信息，如實錄入廣州市房屋租賃信息服務平臺。

企業在對租賃住房在項目宣傳推廣時，不得誘導、引導和強迫承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現“投資”“升值”“名校”“不限購”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

村集體可與企業合作出租

去年，廣州市被原國土部(現自然資源部)確定為首批“利用集體建設用地建設租賃住房試點”城市。今年年初編制的《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》顯示，至2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準建筑面積按100萬平方米控制。

針對這一批即將到來的新增租賃住房，《新增租賃住房通知》規定，村集體可自主出租經營，也可與住房租賃企業等合作出租經營新增租賃住房。

專家：將有效防范“明租實售”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州此次出臺租賃住房的政策，對于集體建設用地發展有較為清晰的導向，尤其是提到了此類租賃住房不允許分拆銷售，這其實也是為了防范后續租賃市場發展出現的問題，即所謂明租實售，這樣的風險在此次政策中提前預警了。對于此次租賃市場的發展來說，也提到了一些細節性內容，包括租期不超過20年，押金和租金的收取不應該過大等。這都有助于規范后續的租金操作。

此次政策應該說在風險中還提到了很多市場關注的地方，包括“名校”“升值”“不限購”，這樣做是為了防范部分租賃房源變為銷售房源，類似規定具有積極的意義，防范炒作租賃住房產品的風險出現。

廣東發布

租房合同范本

廣州日報訊 (全媒體記者賈政)出租屋甲醛超標、房東漲房租、租客擅自轉租……對于不少房東和租房客來說，防止自己遇到這些問題，就是簽訂一份靠譜的租賃合同。

近日，廣東省住建廳發布最新的《廣東省住房租賃合同示范文本(征求意見稿)》(簡稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》對出租房屋情況及居住需求，租賃期限，租金及押金，房屋的交付，維護、維修等方面都作了明確的約定。

《征求意見稿》規定，廣東省住房轉租以及作居住功能使用的房屋租賃，都應參考使用合同文本。

同時，根據《征求意見稿》，租賃雙方在簽訂合同前，都應出示有效身份證明，出租人還應當向承租人出示房屋所有權證明或其他合法權屬證明;房屋屬于共有的，應出示共有權人同意出租的書面證明;委托出租的，應出示產權人的委托授權文件。

如果租房客想要轉租房屋，應當出示房東同意轉租的書面證明，并出示自己與房東之間的租賃合同。而且，房屋轉租合同的租賃期限不得超出原租賃合同的租賃期限，租客返還房屋后，遺留在房屋中的物品，視為放棄其所有權，房東有權自行處理。

同時，《征求意見稿》規定，合同租賃期不得超過20年;超過20年的，超過部分無效。

按照規定，租賃當事人應當在租賃合同訂立后30日內辦理房租租賃登記備案。在合同有效期內，經雙方當事人協商一致，可以解除本合同，任何一方要提前解除合同，應至少提前30日通知對方;提前解除合同的，提出方需支付一定數量的違約金。

根據《征求意見稿》，出租人交付的房屋若經鑒定不符合建筑、消防、室內空氣質量等方面的安全指標和要求，承租人有權單方面解除合同。

而若租房客擅自將房屋轉租給第三人、擅自裝修、拆改變動房屋結構及設施的，都需要按照標準向租房人支付違約金。